סאב-פריים. די בהזכרת המילה בכדי להפיל צמרמורת על גבם של משקיעים, בנקאים ובעלי בתים. ויש סיבה טובה מאוד למה. המשכנתא לסאב-פריים הייתה אחד המניעים העיקריים שהובילו למיתון הגדול. אבל נראה שהם עושים קאמבק עם שם חדש: משכנתא ללא פריים.
ישנם מספר סוגים שונים של מבני משכנתא לסאב-פריים הקיימים בשוק. אבל האם ורד בשם אחר מריח מתוק? יתכן וזה לא בהכרח. המשך לקרוא כדי לגלות עוד אודות המשכנתא האלה ומה הם מייצגים.
Takeaways מפתח
- משכנתא לסאב פריים היא סוג של הלוואה שניתנת לאנשים עם ציוני אשראי ירודים שלא היו זכאים למשכנתאות רגילות. משכנתא סובימית עושה כעת קאמבק כמשכנתא ללא פריים. משכנתא בריבית קבועה, משכנתא בריבית בלבד ומשכנתא בריבית מתכווננת הם הסוגים העיקריים של המשכנתאות הסאב-פריים. הלוואות אלה עדיין עם סיכון רב בגלל פוטנציאל ברירת המחדל מצד הלווה. למשכנתאות החדשות ללא-פריים קיימות הגבלות עליהם וחייבים להיות חתומים כראוי.
מהי משכנתא לסאב-פריים?
משכנתא לסאב פריים היא סוג של הלוואה שניתנת לאנשים עם ציוני אשראי ירודים - 640 ומטה, ולעתים קרובות מתחת ל 600 - אשר כתוצאה מהיסטוריית האשראי הלקויה שלהם, לא יוכלו להעפיל למשכנתאות רגילות.
קיימת סכנה גדולה של סיכון הקשורה למשכנתא כלשהי בסאב פריים. המונח תת-פריים עצמו מתייחס ללווים ולמצבם הכלכלי ולא להלוואה עצמה. לווים בסאב פריים נוטים יותר לברירת מחדל לעומת אלה שיש להם ציוני אשראי גבוהים יותר. מכיוון שלווים של תת-פריים מהווים סיכון גבוה יותר למלווים, משכנתא תת-פריים בדרך כלל גובה ריבית גבוהה משיעור ההלוואות פריים. שיעורי ריבית המשכנתא לסאב פריים נקבעים על ידי מספר גורמים שונים: מקדמה, ציון אשראי, תשלומים מאוחרים ועבריינות בדוח האשראי של הלווה.
סוגי משכנתאות תת-פריימיות
הסוגים העיקריים של משכנתא תת-פריימית כוללים משכנתא בריבית קבועה בתנאי 40-50 שנה, משכנתא בריבית בלבד ומשכנתא בריבית מתכווננת (ARM).
משכנתא בריבית קבועה
סוג אחר של משכנתא תת-פריימית הוא משכנתא בריבית קבועה, שניתנת לתקופה של 40 או 50 שנה, בניגוד לתקופה הרגילה של 30 שנה. תקופת הלוואה ממושכת זו מורידה את התשלומים החודשיים של הלווה, אך סביר יותר שהיא תלווה בריבית גבוהה יותר. שיעורי הריבית העומדים לרשות המשכנתא בריבית קבועה יכולים להשתנות באופן משמעותי ממלווה למלווה. כדי לחקור את שיעורי הריבית הטובים ביותר שיש, השתמש בכלי כמו מחשבון משכנתא.
משכנתא בריבית מתכווננת
משכנתא בריבית מתכווננת מתחילה בריבית קבועה ובהמשך, במהלך חיי ההלוואה, עוברת לשיעור משתנה. דוגמא אחת נפוצה היא ה- 2/28 ARM. ה- ARM 2/28 הוא משכנתא ל -30 שנה עם ריבית קבועה למשך שנתיים לפני שהותאמה. גרסה אופיינית נוספת להלוואת ARM, ה- 3/27 ARM, היא בעלת ריבית קבועה למשך שלוש שנים לפני שהיא הופכת למשתנה.
בסוגי הלוואות אלה נקבע השיעור המשתנה על בסיס מדד בתוספת מרווח. מדד נפוץ הוא ICE LIBOR. עם ARMs, התשלומים החודשיים של הלווה בדרך כלל נמוכים יותר במהלך התקופה הראשונית. עם זאת, כאשר המשכנתא שלהם מתאפסת לשיעור הגבוה, המשתנה, תשלומי המשכנתא בדרך כלל עולים משמעותית. כמובן שהריבית עלולה לרדת לאורך זמן, תלוי במדד ובתנאים הכלכליים, אשר בתורו יכווצו את סכום התשלום.
כוחות הזרוע מילאו תפקיד עצום במשבר. כאשר מחירי הדירות החלו לרדת, בעלי בתים רבים הבינו כי בתיהם לא שווים את הסכום שמחיר הרכישה. זה, יחד עם עליית הריבית הביאו לכמות גדולה של מחדל. זה הביא לעלייה דרסטית במספר עיקולי המשכנתא לסאב-פריים באוגוסט 2006 והתפוצצות בועת הדיור שהתחוללה בשנה שלאחר מכן.
משכנתא בריבית בלבד
הסוג השלישי של המשכנתא לסאב פריים הוא משכנתא בריבית בלבד. לתקופת ההלוואה הראשונית, שהיא בדרך כלל חמש, שבע או 10 שנים, דוחות הקרן נדחים כך שהלווה משלם רק ריבית. הוא יכול לבחור לבצע תשלומים למנהל, אך תשלומים אלה אינם נדרשים.
כאשר מסתיים מונח זה, הלווה מתחיל לפרוע את הקרן, או שהוא יכול לבחור לממן מחדש את המשכנתא. זו יכולה להיות אפשרות חכמה עבור לווה אם הכנסותיו נוטות להשתנות משנה לשנה, או אם הוא היה רוצה לקנות בית ומצפה שההכנסה שלו תעלה תוך מספר שנים.
משכנתא כבוד
משכנתא הכבוד הינה סוג חדש של הלוואת סאב פריים, בה הלווה מבצע מקדמה של כ -10% ומסכים לשלם ריבית גבוהה יותר לתקופה קבועה, בדרך כלל למשך חמש שנים. אם הוא מבצע את התשלומים החודשיים במועד, לאחר חמש שנים, הסכום ששולם לריבית הולך לכיוון הפחתת היתרה במשכנתא, והריבית יורדת לריבית הפריים.
משכנתא לסאב פריים
משכנתא לסאב פריים היום
לאחר שהתפוצצה בועת הדיור, למישהו עם ציון אשראי מתחת ל 640 היה כמעט בלתי אפשרי לקבל הלוואת דירה. כאשר הכלכלה מתייצבת, משכנתאות הסאב-פריים עושות קאמבק. הביקוש מצד בעלי בתים וממלווים הולך וגובר לגבי הלוואות מסוג זה. וולס פארגו נכנס לתפקיד גם בעגלת הסאב-פריים החדשה. הבנק מאשר כעת רוכשי בתים פוטנציאליים עם ציוני אשראי עד 600 עבור הלוואות ממשל השיכון הפדרלי (FHA).
אולם הפעם, הלשכה להגנת הכספים של הצרכן (CFPB) מציבה מגבלות על משכנתאות הסאב-פריים הללו. יש לקבל ייעוץ של רוכשי בתים פוטנציאליים לרוכשי בתים על ידי נציג שמאושר על ידי משרד השיכון והפיתוח העירוני בארה"ב. מגבלות אחרות המוטלות על המשכנתאות הסאב-פריים החדשות הללו מגבילות את העלאות הריבית ותנאים אחרים של ההלוואה. יש גם להיות חותמים כראוי על כל ההלוואות.
משכנתאות סוב-פריים חדשות מגבילות את העלאת הריבית ותנאים אחרים של ההלוואה.
הם גם חוזרים בעלות מוגברת. כעת, משכנתאות לסאב פריים מגיעות עם ריביות שיכולות להיות גבוהות בין 8% ל -10% ועשויות לדרוש מקדמות של עד 25% עד 35%.
משכנתא לסאב פריים מסוכנת
מכיוון שמשכנתאות אלה מיועדות באופן ספציפי לאנשים שאינם זכאים למשכנתא בריבית פריימית - מה שאומר בדרך כלל שללווה יתקשה להחזיר את ההלוואה - יש לארגון או להלוואות הכספים את הזכות לגבות ריבית גבוהה כדי לספק נוסף תמריץ עבור הלווה לשלם במועד. אבל כשאנשים שאולי כבר התקשו להתמודד עם חובות בעבר לוקחים הלוואות אלה, הם עומדים בפני עתיד קשה יותר, שלא לדבר על עתיד יקר מאלה שיש להם ציוני אשראי טובים ויכולים להרשות לעצמם הלוואות בריבית סבירה יותר.
היתוך משכנתא לסאב פריים
משכנתא לסאב-פריים והתמוטטות הסאב-פריים הם בדרך כלל האשמים שנקראו בתחילת המיתון הגדול.
מלווים רבים היו ליברלים במתן הלוואות אלו בין השנים 2004 - 2006, כתוצאה משיעורי ריבית נמוכים יותר, נזילות הון גבוהה והסיכוי להרוויח הרבה. על ידי הארכת הלוואות אלה בסיכון גבוה יותר, המלווים גבו ריביות מעל פריים על מנת לפצות על הסיכון הנוסף שהן נטלו. הם גם מימנו את המשכנתא על ידי איגומם ואז מכרו אותם למשקיעים כהשקעות שנארזו מחדש. העלייה הכבדה באנשים שיכולים לפתע לפתור משכנתא הובילה למחסור בדיור, מה שהעלה את מחירי הדיור, וכך, כמות המימון הייתה לבעלי בתים נחוצים.
זה נראה כמו ספירלה כלפי מעלה. החיסרון היה שהלוואות הוענקו לאנשים שלא יכלו להחזיר להם. כאשר מספרים עצומים החלו להחליף את המשכנתא ושיעור העיקולים לדיור הרקיע שחקים, המלווים איבדו את כל הכסף שהאריך. כך גם מוסדות פיננסיים רבים שהשקיעו רבות במשכנתאות הארוזות המאוגדות. רבים חוו קשיים כלכליים קיצוניים - אפילו פשיטת רגל.
משבר המשכנתא בתת-פריים נמשך בין השנים 2007-2010, והתחלף למיתון עולמי מכיוון שהשפעותיו קרנות בכל השווקים הפיננסיים ובכלכלות ברחבי העולם.
בשורה התחתונה
למרות שהלוואות לסאב פריים מגדילות את מספר האנשים שיכולים לרכוש בתים, זה מקשה על אותם אנשים לעשות זאת ומגדיל את הסיכוי שהם יחלו בהלוואות. ברירת מחדל פוגעת הן בלווה ובציון האשראי שלו, כמו גם במלווה.
הסנגורים למשכנתאות הסאב-פריים החדשות מציינים כי רוכשי הדירות אינם נאלצים לשלם את הריביות הגבוהות הללו ללא הגבלת זמן. ברגע שהקונים יכולים להוכיח שהם מסוגלים לשלם את המשכנתא שלהם במועד, ציוני האשראי שלהם צריכים לגדול, והם יכולים לממן מחדש את הלוואות הבית שלהם בשיעורים נמוכים יותר. אכן, אנשים רבים שמוציאים ARM מהמרים על כך שעד השיעור המשתנה יתחיל לנקות את דוח האשראי שלהם במידה ויהיו זכאים למימון חדש ויעיל יותר.
