מהו מדד המחירים הארצי של S&P CoreLogic Case Shiller?
מדד המחירים הלאומי הביתה S&P CoreLogic Case-Shiller מודד את השינוי בערך שוק הדיור האמריקאי על ידי מעקב אחר מחיר הרכישה ושווי המכירה מחדש של בתים צמודי קרקע שעברו מינימום שתי עסקאות באורך הזרוע. המדד, הנצפה ברבים כברומטר של שוק הדיור האמריקאי והכלכלה הרחבה יותר, נקרא על שם שניים מיוצריו: קארל קייס ורוברט שילר.
Takeaways מפתח
- מדד המחירים הלאומי הביתה S&P CoreLogic Case-Shiller מודד את השינוי בערך שוק הדיור בארה"ב. הוא עושה זאת על ידי מעקב אחר מחיר הרכישה ושווי המכירה מחדש של בתים צמודי קרקע שעברו מינימום שתי עסקאות באורך הזרוע המדד פותח בשנות השמונים והמשיך להיות ברומטר נרחב ומוערך של שוק הדיור האמריקאי והכלכלה הרחבה יותר.
הבנת מדד המחירים הלאומי ל- S&P CoreLogic Case-Shiller
מדד קייס שילר פותח בשנות השמונים על ידי שלושה כלכלנים: אלן וייס, קארל קייס ורוברט שילר. מאז ועד היום הוא הפך לברומטר נרחב ומוערך של שוק הדיור בארה"ב וגם של הכלכלה הרחבה יותר.
מצבו של שוק הדיור והכלכלה הכללית משתלבים במובנים רבים. כשמחירי הנדל"ן עולים, בעלי בתים לרוב משחררים את מיתרי הארנק. מפתחים גם צומחים בביטחון, ומגדילים את התוצר המקומי הגולמי (תוצר) על ידי השקעה רבה יותר בקרקעות, בחומרים ובמשרות חדשות לבניית בתים חדשים.
המשקיעים יכולים לנצל את השינויים במחירי הדירות בעקיפין על ידי השקעה בחוזים עתידיים ואופציות של S&P Case-Shiller.
מרבית הבתים האמריקאים הם בעלי בתים, ולכן בחינת מדדי מחירי הדירות יכולה לספק מושג טוב כמה כסף מסתובב במשק. המשמעות היא שמדד המחירים הלאומי ל- S&P CoreLogic Case-Shiller, אחד האמצעים הידועים ביותר של הערכות שווי בתים בארה"ב, נמצא תחת פיקוח הדוק על ידי כלכלנים ומשקיעים.
מדד המחירים הביתיים של Case Shiller עמד בממוצע על 164.27 משנת 2000 ועד 2019, על פי נתוני כלכלת המסחר, והגיע לשיא של 217.65 בכל הזמנים ביוני 2019 ושפל של שיא של 100 בינואר 2000.
סוגים של S&P CoreLogic Case-Shiller מדד מחירים ביתי לאומי
מדד המחירים הלאומי לבית S&P CoreLogic Case-Shiller מחולק למספר אינדקסים שונים, מה שמאפשר להשוות ממוצעים לאומיים למטרופולינים בודדים. המדדים הם כדלקמן:
- מדד המחירים הלאומי הביתה, המכסה תשע חטיבות מפקד אוכלוסין מרכזיות. מדד ספציפי זה מחושב רבעוני ומפורסם ביום שלישי האחרון של פברואר, מאי, אוגוסט ונובמבר. המדד המורכב של 10 ערים, המכסה את בוסטון, שיקגו, דנוור, לאס וגאס, לוס אנג'לס, מיאמי, ניו יורק, סן דייגו, סן פרנסיסקו וושינגטון הבירה. המדד המורכב של 20 העיר כולל את כל הערים לעיל פלוס אטלנטה, שארלוט, קליבלנד, דאלאס, דטרויט, מיניאפוליס, פיניקס, פורטלנד (אורגון), סיאטל וטמפה. אינדקסים עבור כל אחת מהערים המפורטות לעיל.
כל המדדים, ללא המדד הלאומי, מתפרסמים ביום שלישי האחרון של כל חודש בשעה 9 בבוקר Eastern Standard Time (EST).
שיטת מדד המחירים הלאומיים של S&P CoreLogic Case-Shiller
על פי S&P, המדדים מורכבים על פי המתודולוגיה הבאה:
- שיטת מכירות חוזרת: כל מדד מודד שינויים במחירי מגורים צמודי קרקע צמודי קרקע בטכניקת תמחור מכירה חוזרת. גישת המדד: המדדים מבוססים על שינויים שנצפו במחירי הדירות ונועדו למדוד עליות או ירידות בשווי השוק של נדל"ן למגורים ב 20 אזורים סטטיסטיים מוגדרים מטרופולינים. (MSAs) ושלושה רמות מחיר - נמוכות, בינוניות וגבוהות. יצירת זוגות מכירות: התנועה במחיר בתים צמודי קרקע נמדדת על ידי איסוף נתונים על מחירי מכירה בפועל. כאשר בית נמכר מחדש, מחיר המכירה החדש מותאם למחיר המכירה הראשון שלו. שתי נקודות נתונים אלה נקראות "זוג מכירה" וההבדל בזוג המכירה נמדד ונרשם. זוגות מכירות נועדו להניב את שינוי המחיר עבור אותו בית, תוך הקפדה על איכות וגודל של כל בית. שקלול זוגות מכירות: המדדים משוקללים בערך ומיועדים לבקרה על שינוי האיכות בבתים הנמדדים. לזוגות מכירות מוקצים משקולות כדי להסביר את התנודות במחיר שניתן לייחס לגורמים כמו שיפוץ ביתי נרחב, הוספת תוספת לבית או הזנחה קיצונית. נשקלים גם פרקי זמן בין מכירות. ממוצע נע של שלושה חודשים: האינדקסים מחושבים מדי חודש, בעזרת אלגוריתם ממוצע נע של שלושה חודשים. זוגות מכירות בית נצברים בתקופות מתגלגלות של שלושה חודשים.
מגבלות מדד S&P CoreLogic Case-Shiller מדד המחירים הלאומי לבית
מדדי ה- S&P CoreLogic Case-Shiller אינם מכסים את הכל. חריגים ברורים כוללים קונסטרוקציות חדשות, בתים משותפים ושיתופי פעולה, דירות רב משפחתיות ונכסים אחרים שלא ניתן לזהותם כחד-משפחתיים.
כמו כן, יש לזכור כי קיים נתון של חודשיים בנתונים המדווחים, כך שדוח שהונפק במאי, למשל, יכסה רק מכירות בתים עד חודש מרץ.
שיקולים מיוחדים
מדדי קייס שילר הם אולי המעקבים הידועים ביותר של מחירי נכסי מגורים. עם זאת, ישנם מספר מדדים חלופיים בהם המשקיעים יכולים להשתמש גם כדי לעקוב אחר תנודות הערכת הנדל"ן.
בארצות הברית הם כוללים את סוכנות הכספים הפדרלית לדיור (FHFA) מדד מחירי דיור (HPI), CoreLogic האמריקאים הראשונים מדד המחירים הביתיים של LoanPerformance ומדד המחירים של IAS360 לבית. כל אינדקס שונה מבחינת הקריטריונים שבהם הוא משתמש.
