מהו מעשה אחריות מיוחד?
שטר אחריות מיוחד הוא מעשה למקרקעין כאשר מוכר הנכס - המכונה הנותן - מתחייב רק נגד כל מה שהתרחש במהלך הבעלות הפיזית שלהם. במילים אחרות, הנותן אינו מתחייב בפני פגמים בכותרת ברורה שהייתה לפני שהשתלטו על הנכס.
מעשי אחריות מיוחדים משמשים לרוב בעסקאות רכוש מסחרי. בדרך כלל עסקאות בנכסים למגורים צמודי קרקע ואחרות ישתמשו במעשה אחריות כללי. מלווים רבים למשכנתא מתעקשים להשתמש בהם במעשה האחריות הכללי.
מעשי אחריות מיוחדים מופיעים בשמות רבים במדינות שונות כולל מעשה ברית, שטר הענקה ומעשה אחריות מוגבל.
Takeaways מפתח
- שטר אחריות מיוחד הוא מעשה בו מוכר של חלק מהנכס מתחייב רק מפני בעיות או שעבודים בכותרת הנכס שהתרחשה במהלך הבעלות עליו. שטר אחריות מיוחד מבטיח שני דברים: הנותן הבעלים, ויכול למכור, את הנכס; והנכס לא נגרם לעיקולים במהלך הבעלות שלו. שטר אחריות מיוחד מוגבל יותר מאשר שטר האחריות הכללי הנפוץ יותר, המכסה את כל ההיסטוריה של הנכס.
היסודות של מעשי אחריות
שטר אחריות מספק העברת בעלות או זכות לרכוש נדל"ן מסחרי או למגורים ומגיע עם ערבויות מסוימות שנעשו על ידי המוכר. ערבויות אלה כוללות כי תואר הנכס מועבר ללא נימוק של תביעות בעלות, שיעבודים או משכנתא מצטיינים, או שעבודים אחרים על ידי אנשים או גורמים שאינם המוכר.
שטר אחריות מיוחד - המכונה גם כתב אחריות מוגבל - הוא וריאציה של שטר האחריות הכללי. שטר האחריות הכללי הוא הסוג הנפוץ והמועדף ביותר של מכשירים המשמשים להעברת כותרות נדל"ן בארצות הברית.
הן מעשי האחריות הכללית והן המיוחדת לזהות:
- שמו של המוכר - הנותן שמו של הקונה - המענק מקבל את המיקום הפיזי של הנכס הנכס נקי מחובות או שעבודים שאינם אלו המצוינים במעשה. הנותן מעניק הבטחה שהם הבעלים החוקיים של הנכס ויש להם זכות חוקית המעניק מתחייב כי הנכס חופשי ונקי מכל השעבודים וכי אין תביעות בולטות על הנכס מצד נושה כלשהו שמשתמש בו כבטוחה. יש ערובה לכך שהכותרת תעמוד בכל שליש - הצד טוען לבעלות על הנכס. הנותן יעשה כל מה שצריך בכדי להשלים את זכותו של המקבל על הנכס.
שתי המעשים מספקים הגנות כלליות עבור הקונה. עם זאת, ההבדל העיקרי בין אחריות מיוחדת למעשה אחריות כללי הוא האופן בו הם מתמודדים עם מסגרת זמן ההגנה הניתנת לבעלות על הכותרת.
מעשה אחריות מיוחד
בעוד שהשימוש במילה "מיוחד" עשוי להעביר לקונה את הרעיון כי המעשה הוא באיכות גבוהה יותר, שטר האחריות המיוחד הוא פחות מקיף ומציע פחות הגנה בגלל מסגרת הזמן המוגבלת שהיא מכסה. ברכוש מגורים, מעשי אחריות מיוחדים משמשים לעיתים קרובות בעיקולים ובמכירה כפויה של הנכס כדי לעמוד בחוב.
שטר אחריות כללי מכסה את כל ההיסטוריה של הנכס. זה מבטיח שהנכס נקי ונקי מפגמים או משעבולים, לא משנה מתי הם התרחשו או שבבעלותם. שטר האחריות הכללי מבטיח לקונה שהוא משיג זכויות בעלות מלאות ללא סוגיות משפטיות פוטנציאליות תקפות עם הכותרת.
במעשה אחריות מיוחד, האחריות מכסה רק את התקופה בה המוכר החזיק בזכות הנכס. מעשי אחריות מיוחדים אינם מגנים מפני טעויות בכותרת חופשית וברורה העשויה להתקיים לפני בעלות המוכר. כך, נותן של שטר אחריות מיוחד אחראי רק לחובות, בעיות או עיקולים אחרים לכותרת שהם גרמו או שקרה במהלך הבעלות על הנכס. המקבל לוקח על עצמו את האחריות לכל בעיה שעולה מהבעלים הקודמים.
כדוגמה, דמיין שלבית היו לפניך שני בעלים קודמים. הבעלים הראשון היה מחסן, ועד מהרה נפלו הבית והחצר באי-נחת. מחלקת אכיפת הקוד בעיר הוציאה קנסות נגד הבעלים שצורף לנכס. הבעלים נפל מאחור על המשכנתא והבנק עוקל ומכר את הבית לבעלים השני. להנאת השכונה, הבעלים החדש תיקן את הבית וניקה את החצר. אחרי 10 שנים הם שמו את הבית לשוק, ואתם קונים אותו באמצעות שטר אחריות מיוחד. כמה שנים אחר כך אתה מחליט למכור את הבית. עם זאת, מכיוון שעבודות אכיפת הקוד נותרו כנגד הנכס, הם עלולים להכשיל את מכירתך. לכל הפחות, תצטרך לספק את שיעבוד העיר כדי לשחרר את התואר.
חיפושים בכותרות וביטוח כותרות
ברוב הפעמים חיפוש בכותרות יחשוף שעבודים או טענות לכותרת הנכס. חיפוש כותרות הוא סקירה של רשומות ציבוריות זמינות כדי לקבוע את הבעלות על רכוש. עורכי דין, חברות כותרות ואנשים פרטיים יכולים להשלים חיפושים בכותרות כדי לאמת בעלות על רכוש. בעוד שחיפושים אלה הם נרחבים, תמיד קיימת האפשרות שמשהו יחסר.
מסיבה זו, מרבית הקונים - ללא קשר לסוג כתב האחריות שהם משתמשים בהם - רוכשים גם ביטוח כותר בעת קניית נכס. ביטוח כותרות הוא פוליסת ביטוח שיפוי המגנה על קונה מפני תביעות כספיות כנגד נכס בבעלותו.
מקצוענים
-
אחריות מיוחדת מאפשרת העברת זכות רכוש בין מוכר לקונה.
-
רכישת ביטוח כותרת יכולה להקטין את הסיכון לתביעות קודמות למעשה האחריות המיוחד.
חסרונות
-
מעשי אחריות מיוחדים מספקים הגנה צרה למענקים או לקונים.
-
מעשי אחריות מיוחדים מכסים רק את תקופת הבעלות על הנותן או המוכר.
דוגמא אמיתית למעשה אחריות מיוחד
אף כי מעשי אחריות כללים נפוצים יותר בעסקאות נדל"ן למגורים, יש תחום אחד בו מעשה האחריות המיוחד הופך לנורמה. זירה אחת זו מיועדת לנכסים מעוקלים, לנכסי מקרקעין (REO) או לנכסים קצרים.
רוב התאחדות המשכנתאות הפדרלית הלאומית (FNMA), דיור ופיתוח עירוני (HUD), ובתי מגורים בבעלות בנקאית מוכרים באמצעות מעשה מסוג זה. אולי אחת הסיבות העיקריות לשימוש במעשי אחריות מיוחדים היא מכיוון שרשות המכירה אינה מעוניינת להיות אחראית לכל מצב הנוגע לנכס לפני התפיסה.
לדוגמה, בשנת 2012, זוג עם בית במחוז גרנדה, מיסיסיפי, החלו בתשלומי ההלוואה בנכס. בפברואר 2013 עוקב המלווה, בנק וולס פארגו, את הנכס. מסמכים משפטיים שלאחר מכן העלו כי וולס פארגו "העביר את הנכס ל- FNMA בשטר אחריות מיוחד."
