השקעה בשוק העיקולים היא אסטרטגיה הדורשת רמת תחכום ושקדנות שהיא הרבה מעבר למה שרוב האנשים מבינים. זה יכול להיות בעל פוטנציאל גדול, אך דרוש מאמץ אמיתי בכדי למזומן. ככזה יש לגשת אליו כאל כל השקעה משמעותית הדורשת מיקוד; חריצות; ומחקר מדוקדק אחר מגמות רכוש, כלכלה ודמוגרפיה מקומית. זה גם דורש גיבוש אסטרטגיה לרכישת נכסים ובסופו של דבר למכירתם.
סקירה כללית
קניית מכוניות משומשות במכירה פומבית דומה להשקעה בנכסים מעוקלים. סוחרי מכוניות משומשות הם אנשים שמכירים את כל הסוגים והדגמים כמו גם את הליקויים המשותפים שלהם ואת הדרך לשנות אותם ליצירת ערך. הם לוקחים פחות סיכון באופן משמעותי מהאדם הממוצע שהגיע למכירה הפומבית רק כדי לקנות מכונית בהנחה.
רוכשי עיקולים רבים יוצאים למכירה הפומבית במדרגות בית המשפט בתקווה לתפוס עסקה - הפער בין מחיר המכירה הפומבית לערך המהותי של הנכס. אך יתכן כי אין להם שום ידע אמיתי על ההשקעה או על אסטרטגיות להפחתת סיכונים. משקיעים מנוסים היטב בשוק העיקול למגורים יודעים כי הסתמכות על הפרש מחירים כמקור ההכנסה העיקרי מההשקעה היא מתכון לאסון.
השיטה הנכונה להשגת נכסי עיקול אינה גישת רובה הציד, אלא בחירת נכסים הנמצאים באזור המיועד לפיתוח מחדש או לשיפור. על הנכס להיות בעל איכויות ייחודיות הגורמות לו להתבלט מאחרים בשכונה או בשוק המקומי או שמציגים הזדמנות מסוימת ליצור ערך.
אסטרטגיות השקעה
לכל משקיע בנדל"ן צריכה להיות אסטרטגיה ספציפית הכוללת את היעדים והדרך לרכישת הנכס, להחזקתו ובסופו של דבר לסילוקו. אסטרטגיה זו חשובה אף יותר כאשר משקיעים בשוק העיקולים. עליכם לקבוע האם העיקול התרחש כתוצאה מנסיבות ייחודיות כלשהן הקשורות לבעלים לשעבר, או שהוא תוצאה של מגמה רחבה יותר שעשויה להשפיע על השוק המקומי.
המשקיעים צריכים לבצע מחקר משמעותי בשוק הנדל"ן המקומי. הביקוש לנכסים הוא פונקציה של גידול באוכלוסייה, גידול במשרות, גידול בהכנסה הפנויה ושינויים דמוגרפיים. זה ישפיע מאוד על התמחור ועל היכולת למכור נכסים בסוף תקופת ההשקעה.
חקר פיתוח פיתוח תשתיות עתיד, כמו כבישים, בתי ספר ופרויקטים קהילתיים. למד גם כיצד הממשלה המקומית והמדינה תומכת בצמיחה עסקית ומתכננת לתקן סוגיות מסוימות, כגון תנועה, איכות אוויר, פשע ומיסים. כל הפריטים הללו יהפכו שטח מבוקש יותר ויעלו את ערך הנכסים שבתוכו.
אסטרטגיות רכישה
מרבית המשקיעים נלמדו לסרוק פרסומים המפרטים נכסים שיוצאים למכירה פומבית ולהתכתב עם בעלים בנוגע לכוונתם לרכוש את הנכס לפני שהוא יוצא לחסום המכרז. למרות שניתן להשיג עסקאות על מדרגות בית המשפט, מציאת דרכים חלופיות לאבטחת נכסים במצוקה תשפר מאוד את סיכויי הסגירה שלכם. זה יכול גם לספק הזדמנות להבין ולנתח את הנכס באופן מלא.
לדוגמה, נניח שמשקיע מקבל גישה לנכסים על ידי שימוש באנשי הקשר שלו בשוק וידע בנושא הלוואות למגורים כדי לעזור לבעלי בתים נאבקים לנהל משא ומתן עם המלווים שלהם. אם מתבצעות בעיות ההלוואות, לא רק שהמשקיע מגדיל את המוניטין שלו הן עם הבעלים והן עם המלווים, המשקיע עשוי לקבל גם הפניות וגישה לאחרים עם הלוואות בעייתיות. ואם לא ניתן יהיה לסדר את המצב, המשקיע הוא הראשון בתור לרכוש את הנכס - מכיוון שהם זכו לאמון הבעלים. המשקיעים יכולים גם לקבל החלטה מושכלת אם לרכוש את הנכס מכיוון שבאמצעות המאמצים הם למדו על החסרונות והיתרונות של הנכס.
אסטרטגיה נוספת היא רכישת ההלוואות במצוקה בהנחה מהמלווים. בנקים ומוסדות אחרים להלוואות אינם אוהבים לרכוש עיקולים. כדי להימנע מלקיחת נכסים בבעלות על מקרקעין (REO), מוסדות אלה ימכרו לרוב כמה הלוואות שאינן מבצעות הנחות בהנחה משמעותית לסכום.
המשקיעים יכולים להיות גמישים יותר מהמלווים בעבודה של הלוואה שאינה מבצעת ביצועים, ולעתים הופכים אותה חזרה להלוואה מבצעת שתפקוד על תשואה גבוהה בהרבה, בזכות הבסיס התחתון של המשקיע בהשקעה.
לאחר תיבול ההלוואות, המשקיעים יכולים להחזיק אותם או למכור אותם בפרמיה לאחר שהם מבצעים זמן מה. במקרה שלא ניתן יהיה לפענח אותם, המשקיע יכול לחלט את הנכס ולקבל תואר מבלי שיצטרך להתמודד עם גורמים אחרים. החיסרון היחיד בגישה זו הוא שקניית מאגר הלוואות מחייבת הוצאת הון גדולה יותר מאשר קניית נכסים בודדים במכירה פומבית. העניין הוא שיש דרכים יצירתיות להפחית את התחרות ברכישת נכס שאינו מבצע.
אסטרטגיות החזקה ואקזיט
על המשקיעים להיות בטוחים מה לעשות ברגע שנרכש הנכס.
האם הנכס "יועבר" חזרה לשוק או שהוא יתקיים ומתובל בהמתנה לשינוי בשוק לפני המכירה? משקיעים השוקלים לקנות עיקולים ואז לשווק אותם זמן קצר לאחר הרכישה צריכים למצוא דרכים לשיפור הנכס. השיפורים המספקים את המפץ הגדול ביותר עבור הדולר כוללים הוספת חדרי שינה וחדרי אמבטיה, שיפוץ מטבחים ומרתפי גימור או חללים שאינם בשימוש אחרים.
מכיוון שמידע על עסקאות רכוש הוא ידע ציבורי, חלק מהקונים הפוטנציאליים יזהרו מלשלם פרמיה עבור נכס מיד לאחר מכירת עיקול, גם אם מחירו תואם נכסים אחרים באזור. יצירת ערך באמצעות פיתוח מחדש עוזרת לספק רציונל למחיר המכירה הגבוה יותר ויכול להפחית את הסיכון לתקופות שיווק ארוכות. עם זאת, על המשקיעים להיזהר מאי שיפור הנכס עד כדי כך שמחירו גבוה בהרבה מהנכסים הסמוכים.
אסטרטגיה נוספת היא להחזיק נכסים כנכסים להשכרה עד שקורה משהו בשוק בכדי לשפר את ערכי הנכסים. שוב, על המשקיעים להיות מודעים לשוק ההשכרה בכדי להבטיח שיש כמות מספקת של ביקוש לשטח שכירות. וכי הנכס שנרכש יפקוד על שכר דירה מספיק בכדי לכסות את עלות אחזקת הנכס.
עבור מי שיכול להתמודד עם הזמן והמאמץ הנוספים שהוא דורש להיות בעל בית, קניית נכסים במצוקה בהנחה והפיכתם לנכס להשכרה יכולה ליצור עושר משמעותי. היכולת לקבל מימון אטרקטיבי, כמו הלוואות בריבית בלבד בשילוב עם ניכוי ריבית המשכנתא ממס הכנסה, מספקת דרך נהדרת ליצור תזרים מזומנים תוך המתנה לזמן הנכון למכירה.
למרות שנדל"ן למגורים אינו תנודתי כמו שיעורי נכסים אחרים, הוא מאופיין בתקופות ארוכות של תשואה נמוכה ואז "פופ" בערך המתאים לשינוי משמעותי בביקוש שמסביר חלק ניכר מהתשואה. שוב, זה התנופה למחקר מתמשך ואסטרטגיית תקופת החזקה שתעזור להעריך את תזמון קפיצת הערך וליצור תוכנית לנכס לקראת מכירה.
אסטרטגיית יציאה
אי מחשבה על אסטרטגיית אקזיט היא טעות גדולה שמשקיעים חדשים בדרך כלל עושים. רבים נמצאים תחת הרושם השגוי שהזמן הטוב ביותר להשקיע בנכסי עיקול הוא כאשר יש שפע מהם זמינים. למעשה, עלייה משמעותית בבתים למכירה ונכסי עיקול מדגישה בעיה כלשהי שמונעת מאנשים לשלם את הלוואותיהם או לגרום להם לא להיות מוכנים לשמור על בתיהם. זה יכול להיות בגלל אובדן משרות באזור או בעיה תשתיתית כלשהי שהופכת את האזור לא רצוי. למגמות אלה תהיה השפעה חיובית על היצע בתים זמינים למכירה או עיקולים והשפעה שלילית על הביקוש. המשמעות היא שיהיה קשה יותר למכור את הנכס עד שיסודות השוק ישתפרו.
טעות נפוצה שנעשתה על ידי משקיעים המסתמכים רק על הפרש התמחור של הרווח שלהם היא שהם לא מצליחים להבין את ההשפעה השלילית של עלויות ההובלה. ההוצאות יכולות לכלול תשלומי משכנתא, מיסים, ביטוח ותחזוקה במהלך תקופת שיווק ומכירות ממושכת.
קביעת מועד אחרון למכירת נכס ואז היוון המחיר עד שנמכר הנכס היא אחת הדרכים למנוע עלויות נשיאה עודפות. עדיף הרבה יותר למכור ברווח קטן עד אפס מאשר להמשיך ולשווק נכס במחיר שיבטיח תקופת שיווק ארוכה ובכך עלויות נשיאה גבוהות שיכולות להוביל להפסדים.
בשורה התחתונה
השקעה בנכסי נדל"ן שלא ביצעו כדי לבנות עושר היא אסטרטגיה ברת קיימא, אך זו לא דרך להתעשר במהירות. לכל סיפור של סמרטוטים לעושר ישנם 10 אנשים נוספים שאיבדו את הונם מכיוון שלא התעדכנו בשינויים במגמות השוק.
מי שמצליח בשוק העיקול למד את האסטרטגיות והטקטיקות של משקיעים מצליחים אחרים. הם הקדישו את הזמן והמשאבים ליצירת קשרי השוק המתאימים הדרושים ליצירת יתרון תחרותי על פני אחרים. אבל הזרמת זמן ואנרגיה להכרת שוק הנדל"ן המקומי היא רק אחת מכמה אסטרטגיות בהן המשקיעים יכולים להשתמש בכדי להשיג את התחרות. ההצלחה נובעת מרכישה מבוצעת ומבוצעת בקפידה כמו גם מאסטרטגיות יציאה חכמות.
