אם אתם שוקלים לקנות בית שני שישמש לחופשות, הכנסות משכירות או בית מגורים פרישה בסופו של דבר, זה הגיוני כלכלי לנצל את כל הפסקות המס הזמינות בנכס זה. ניתן להפחית מאוד את עלות הבעלות על בית אחר באמצעות ניכויים חיסכון במס על ריבית למשכנתא, ארנונה והוצאות אחרות.
שינויים במיסוי הנובעים מחוק הפחתות ומשרות לשנת 2017 (TCJA), שנמצא בתוקף עד 2025, משפיעים על כמה כסף יתכן שתוכל לחסוך. החל מבתים שנרכשו החל מה -16 בדצמבר 2017, למשל, בעלי בתים יכולים לנכות ריבית על עד 750, 000 $ בלבד של הלוואות בתים מתאימות, ירידה של מיליון דולר לפני שעבר ה- TCJA. (יתרה מזאת, אם יש לך משכנתא קיימת בבית המגורים העיקרי שלך, סביר להניח שמספר זה יקטן. ראה בהמשך למידע נוסף ובדוק עם רואה החשבון שלך או יועץ מס אחר אם זה חל עליך.
בנוסף, ניתן להפחית את הריבית בהלוואות הון ביתיות רק אם הכסף שימש לשיפוץ בנכס עליו נלקחה ההלוואה.
ובכל זאת, אפילו עם שינויים אלה, ישנן הקלות מס שימושיות שיכולות לעזור להפוך את הבעלות על בית שני לזול יותר. להלן פירוט מהיר.
הפלות מס לבעלי בית שני
ניכוי ריבית למשכנתא
כללי מיסים שונים חלים תלוי אם הבית השני שלך לשימוש אישי או אם אתה מתכנן להשכיר אותו. עם השכרות, גם חלק השנה בו אתם שוכרים את הנכס - וגרים בו בעצמכם - נכנס לתמונה.
בתים לשימוש אישי
ניכוי ריבית המשכנתא זכה מזה זמן רב לשבחים כדרך להפוך את בעלות הבית לזולה יותר. אם אתה משתמש בנכס שני אך ורק כבית מגורים אישי ולעולם לא משכיר אותו, אתה זכאי לנכות ריבית משכנתא באותה דרך שתעשה בבית הראשי שלך. כדי להיות זכאי לניכוי, המשכנתא צריכה להיות חוב מובטח בבית מוסמך שבבעלותך, ועליך להגיש טופס מס הכנסה 1040 ולפרט את הניכויים שלך.
מסננים יחידים ואלה שנשואים הגישו במשותף יכולים לתבוע ניכוי מפורש עבור 100% מהריבית שהם משלמים על המשכנתא שלהם, עד גבול. גבולות אלה משתנים בהתאם למוצאו של המשכנתא. לשנת המס 2018 עד 2025, המגבלה המינימלית היא עד 750, 000 $ של חוב המובטח על ידי הבית הראשון והשני שלך - או 375, 000 $ אם אתה נשוי והגשת בנפרד. עם זאת, אם המשכנתא שלך הייתה קיימת לפני דצמבר 16, 2017, תמשיך לקבל את אותו מס מיסוי נדיב יותר כמו לפי הכללים הישנים, עם הריבית על המשכנתא וכל הלוואות אחרות שנוכות לניכוי בסכום של עד מיליון דולר.
בתים המושכרים
כללי המס מסובכים לא מעט יותר אם שוכרים את הנכס למשך חלק או השנה. חלים כללים שונים בהתאם לשיעור הזמן בו יושכר הבית ולא לשימוש באופן אישי. השימוש שלך בנכס ייכנס לאחת משלוש קטגוריות:
אתה שוכר את הנכס למשך 14 יום או פחות. אתה יכול לשכור את הבית השני שלך לצדדים אחרים עד שבועיים (14 לילות) תוך שנה מבלי שתצטרך לדווח למס הכנסה על ההכנסה הנובעת מכך. הבית עדיין נחשב למגורים אישיים, ותוכלו לנכות ריבית משכנתא וארנונה על פי כללי הבית השני.
זה קשור ללא קשר לשיעור השכירות; אפילו הרווחים מבית שמשכרו 10, 000 דולר ללילה, אומרים, אין צורך לדווח למס הכנסה, בתנאי שהנכס הושכר ללא יותר מ- 14 יום לאורך השנה.
אתה שוכר את הנכס למשך יותר מ- 14 יום אך נשאר בו לעתים רחוקות למדי. הדרישות הספציפיות כאן הן שתשתמשו בעצמכם בבית פחות מ- 14 יום בשנה או 10% ממספר הימים בו הבית שכר. אם זה חל - והבית מושכר ליותר מ- 14 יום בשנה - הבית שלך נחשב כנכס להשכרה, ועליך לדווח על הכנסות השכירות שלו למס הכנסה.
אתה יכול לנכות הוצאות שכירות, כולל ריבית משכנתא, ארנונה, דמי ביטוח, עמלות המשולמות למנהלי הנכסים, שטרות שירות ו -50% מכל פחת בנכס. עם זאת עליכם להקצות עלויות אלה בין הפרופורציות של הזמן בו היה הנכס בשימוש אישי ושכירות במהלך השנה.
ראוי לציין כי ימי תיקון אינם נחשבים לשימוש אישי, כך שתוכלו לבלות יותר מ- 14 יום בנכס בתנאי שתבצע תחזוקה למשך הזמן הנוסף. תכנן לתעד את פעילויות התחזוקה שלך על ידי שמירת קבלות כדי להוכיח שאתה לא סתם חופש בימים ההם.
אתה משתמש בנכס יותר מ- 14 יום ומשכיר אותו לעתים רחוקות.
ליתר דיוק, תרחיש זה חל אם אתה משתמש בנכס בעצמך לפחות שבועיים בשנה או 10% מסך הימים בהם שכר הבית. אם זה המקרה, הבית השני נחשב למגורים אישיים.
אתה יכול לקחת את ריבית המשכנתא וניכויי ארנונה, אך אינך יכול לתבוע הפסדי שכירות. אם בן משפחתך משתמש בנכס (כולל בן / בת זוגך, אחים, הורים, סבים, ילדים ונכדים), הימים האלה נחשבים לימים אישיים אלא אם כן אתה גובה מחיר שכירות הוגן במהלך שהות משפחתית זו.
לעזרה בחישוב ניכוי מס המשכנתא שלך, השתמש בגליון עבודה מקוון, כמו זה מבנקרט, כדי לקבוע כמה כסף תוכל לחסוך.
ניכוי ריבית ביתית
בנוסף לניכוי ריבית המשכנתא, יתכן שתוכלו למחוק ריבית על הלוואת הון עצמי. עם זאת, הכללים לניכויים מסוג זה השתנו החל משנת המס 2018.
בעבר, תוכל לקחת את הניכוי גם אם השתמשת בהלוואה להון העצמי כדי לפרוע את חובות כרטיסי האשראי, לצאת לחופשה או לקנות בית שני. על פי מס הכנסה, אתה יכול כעת לנכות את הריבית שאתה משלם על חוב הון עצמי רק אם אתה משתמש בכסף "כדי לקנות, לבנות או לשפר באופן מהותי את הבית של הנישום שמבטיח את ההלוואה." כדי להיות זכאי, יש להבטיח את ההלוואה על ידי הבית הראשי או השני שלך, וזה לא יכול לעלות על עלות הבית.
פירושם של הוראות אלה שכדי לתבוע ניכוי ריבית לקניית בית שני, תצטרך לקחת משכנתא עבורו; אם נטלת הלוואה להון עצמי כנגד הבית העיקרי שלך כדי לבצע את הרכישה, אינך יכול לנכות את הריבית ששילמת על הלוואה כזו.
החל משנת המס 2018, תוכלו לנכות ריבית על 750, 000 $ בהלוואות לבית, כולל משכנתא. עם זאת, זכור כי נתון זה הוא המספר המשולב של כל ההלוואות המשמשות לרכישה, בנייה או שיפור של בתים ראשוניים ושניים. אם כבר יש לך חובות משכנתא בסך 750, 000 $ ומעלה על מגורים אלה, למשל, אינך יכול לדרוש ניכוי בגין ריבית הון ביתית כלשהי.
ניכוי מס רכוש
אתה יכול לנכות ארנונה על הבית השני שלך, ולעניין זה, כמה נכסים שברשותך. עם זאת, גם כאן שנת המס 2018 הביאה שינויים המשפיעים על ניכויים אלה.
אינך יכול עוד לנכות את כל סכום הארנונה ששילמת על נדל"ן שבבעלותך. כעת, סך כל המסים הממלכתיים והמקומיים הזכאים לניכוי, כולל מיסי נכסים והכנסה, מוגבל ל -10, 000 דולר להחזר מס, או 5, 000 $ אם אתה נשוי ומגיש בנפרד. אנשים רבים שרוכשים בית שני עשויים כבר לחרוג ממגבלה זו עם ביתם הראשון, ולכן הם לא יוכלו ליהנות מחיסכון נוסף במס עבור הבית השני שלהם.
מכירת הבית השני שלך
חוקי המס מאפשרים לך להרוויח עד 500, 000 $ רווח (אם אתה נשוי ולהגיש במשותף; 250, 000 $, אם אתה רווק) ללא מיסים ממכירת מגוריך הראשיים. אי הכללה ראשית זו של מכירת בית אינה חלה אם אתה מוכר את הבית השני; מכירה כזו עשויה להותיר מס בגין רווח הון על כל הרווח שלך.
כמה מהלכים עשויים, עם זאת, לאפשר לך להימנע לפחות מחלק מהפגיעה ברווחי ההון למכירת בית שני. הראשון הוא להפוך את הנכס הנוסף למגוריכם העיקריים לפחות שנתיים לפני שאתם מוכרים אותו. הדבר עשוי לאפשר לך לנצל את הפרת המס, בתנאי שתעמוד בדרישות התושבות הראשית לצרכי מס במדינתך. (יתכן שתצטרך לקחת בחשבון את השלכות המס על הכנסות שכירות שתקבל במעוןך העיקרי בזמן שאתה גר בעיקר בבית השני.)
אם הבית השני שלכם מושכר ברובו או מוחזק כהשקעה, תוכלו גם לשקול להחליף אותו בנכס דומה אחר. חילופי 1031, הידועים גם כמחליפים מסוג דומה או חילופי מסים נדחים, מאפשרים לך לסחור בנכס להשכרה או להשקעה עבור נכס אחר להשכרה או להשקעה בערך שווה או גדול יותר, על בסיס דחיית מס. היתרון הוא בכך שתוכלו להימנע מתשלום מס רווחי הון בבורסה.
כדי להיות זכאי למהלך כזה, הנכס שאתה מחליף עליו חייב להיחשב כנכס להשכרה ולא למגורים אישיים - מה שאומר שאתה חייב להשכיר את הנכס למשך 15 יום לפחות ולהשתמש בו בפחות מ- 14 יום או 10% מ הימים בהם הבית הושכר בכל שנה.
בשורה התחתונה
אם זה אפשרי מבחינה כלכלית, בעלות על בית שני יכולה להיות השקעה מצוינת למטרות נופש או השכרה, ויכולה גם לספק בית ראשוני מתאים במהלך הפרישה. אך מכיוון שבעלות על כל בית נושאת בנטל כספי משמעותי, החל משכנתא ומיסים וכלה בתחזוקה ותיקונים, לטובתך ללמוד את השלכות המס על בעלות על בית שני. מכיוון שחוקי המס מסובכים ומשתנים מעת לעת, רצוי להתייעץ עם מומחה מיסוי מקרקעין מוסמך שיוכל להסביר את השלכות המס והחוקים הרלוונטיים ולעזור לך לקבוע את אסטרטגיית הבעלות החיובית ביותר למצבך.
