מהי תעודת שיעבוד מס?
תעודת שיעבוד מס היא תעודת תביעה כנגד נכס שיש עליו שעבוד כתוצאה ממס רכוש שלא שולם. תעודות שיעבוד מס נמכרות בדרך כלל למשקיעים בתהליך מכירה פומבית.
פירוק תעודת שיעבוד מס
אישור שעבוד מס הוא שעבוד המונח על הנכס שלך בגין אי תשלום המסים שלך. בכל פעם שמתחייבים מסי הנכסים שלך, העירייה תנפיק שיעבוד מס. כשאתה משלם את המסים שלך במועד, השעבוד מוסר. אם אתה לא משלם את המסים שלך - או לא משלם אותם במועד - העיר או המחוז ימכרו את תעודת שיעבוד המס למשקיע / ים במכירה פומבית. לאחר מכן ישלם אותו משקיע את המסים בשמו של בעל הארנונה.
כיצד נמכרים תעודות שיעבוד מס
המחוז או העירייה במיקום הנכס עורכים בדרך כלל מכירות מכירה של שעבוד מס. כדי שרכוש יהיה זכאי, יש לראות בו ברירת מחדל למס למשך תקופה מינימלית בהתאם לתקנה המקומית. במקום להציע הצעה לסכום עבור הנכס, הצדדים המעוניינים מציעים מחיר על הריבית שהם מוכנים לקבל. המשקיע שמציע את התעריף הנמוך ביותר זוכה במכירה הפומבית ומונפק לו את אישור שיעבוד המס.
לאחר שקנית תעודת שיעבוד מס
לאחר שמשקיע מבצע הצעה מנצחת לתעודת שעבוד מס ספציפית, מוקם שעבוד על הנכס, ומונפק תעודה למשקיע המפרט את המסים והעונשים המצטיינים על הנכס. לא כל המדינות, המחוזות או העיריות מציעות שיעבולי מס. מדינות מסוימות, כמו קליפורניה, מבצעות מכירות מס רק על נכס ברירת מחדל, וכתוצאה מכך המציע הזוכה הופך לבעלים החוקי של הנכס המדובר.
תקופת תעודות שיעבוד המס נעה בדרך כלל בין שנה לשלוש שנים. האישור מאפשר למשקיע לגבות מיסים שלא שולמו בתוספת שיעור הריבית הרלוונטי, שיכול לנוע בין 8 ליותר מ -30 אחוזים, תלוי בתחום השיפוט.
שיעור ההחזר על תעודות שיעבוד מס
כתוצאה משיעורי הריבית הגבוהים המנדטים על ידי המדינה, תעודות שיעבוד מס עשויות להציע שיעורי תשואה שהם גבוהים משמעותית מאלו המוצעים על ידי השקעות אחרות. בדרך כלל יש לשעבולי מס עדיפות על פני שיעבודים אחרים, כמו משכנתא. אם בעל הנכס לא מצליח לשלם את המסים בחזרה, המשקיע עשוי לרכוש את הנכס תמורת פרוטות על הדולר. רכישת נכס בצורה זו הינה תופעה נדירה מכיוון שרוב שיעבולי המס נפרדים הרבה לפני שהנכס עובר לעיקול.
היתרונות והסיכונים הנלווים לתעודות שיעבוד מס
קניית תעודת שיעבוד מס יכולה לעיתים להתגלות כהשקעה אטרקטיבית. לחלק מהתעודות נקודת כניסה נמוכה, כלומר אתה יכול לקנות כמה מהן בכמה מאות דולרים. השווה את זה להשקעה מסורתית כמו קרן נאמנות, שלרוב מגיעה עם דרישת השקעה מינימלית. יש לך גם אפשרות לפרוס את הכסף שלך כך שתוכל לקנות מספר תעודות בשווי דולר נמוך. ולבסוף, שיעור התשואה (כפי שהזכרנו לעיל) הוא בדרך כלל די עקבי, כך שלא תצטרכי לדאוג לגבי העליות והמורדות של השוק.
היבטים שליליים של תעודות שיעבוד מס כוללות את הדרישה שהמשקיע ישלם במלואו עבור תעודת שיעבוד המס תוך תקופה קצרה מאוד, בדרך כלל יום עד שלושה ימים. תעודות אלה גם אינן אליליות ביותר מכיוון שאין שוק סחר משני עבורן. המשקיעים בתעודות שיעבוד מס חייבים גם לבצע בדיקת נאותות משמעותית ומחקר על מנת להבטיח כי לנכסים הבסיסיים יש ערך מוערך הולם.
דוגמה בדבר הצורך בבדיקת נאותות בעת חקר תעודות שעבוד מס הוא מגרש של שני דונמים שנראה בתחילה כערך טוב, אך למעשה מדובר ברצועת אדמה שרוחבה 3 מטרים ברוחב של 5 מיילים. זה הופך את האדמות לבלתי שמישות בעבודות רבות, כגון בניית בית או עסק.
