האם אתם מחפשים לרכוש נכס להשכרה למגורים? הרעיון יכול להרתיע עבור משקיע בפעם הראשונה. נדל"ן הוא עסק קשה והשדה מפוצץ במוקשים יבשתיים שיכולים להשמיד את תשואותיך. להלן הדברים החשובים ביותר שיש לקחת בחשבון בעת קניות של נכס הכנסה.
התחל את החיפוש שלך
יתכן שתרצה שסוכן נדל"ן יסייע לך להשלים את הרכישה, אך עליך להתחיל לחפש נכס בעצמך. סוכן יכול להפעיל עליכם לחץ מיותר לקנות לפני שמצאתם השקעה המתאימה לכם ביותר. ולגלות שההשקעה תדרוש קצת כישורי sleuthing וכמה מעור נעליים.
Takeaways מפתח
- בדוק היטב את השכונה. חיי הפנאי והנוחיות שלו הם המפתח. האם שיעור הפנויים בשכונה גבוה? זה לא סימן טוב. בדוק את מחירי המכירה המקומיים כדי לקבל תחושה של שווי שוק מקומי. גלה את שכר הדירה הממוצע באזור ועבד משם כדי לקבוע אם זה אפשרי כלכלית.
הטווח שלך יוגבל בשאלה אם אתה מתכוון לנהל באופן פעיל את הנכס או לשכור מישהו אחר שינהל אותו. אם אתה מתכוון לנהל באופן פעיל, אינך רוצה נכס רחוק מדי ממקום מגוריך. אם אתה מתכוון לגרום לחברת ניהול נכסים לדאוג לה, הקרבה פחות עניין.
בואו נסתכל על עשרת הדברים המובילים שעליכם לקחת בחשבון כשאתם מחפשים אחר נכס להשכרה המתאים.
10 התכונות המובילות של נכס להשכרה רווחית
1. שכונה. השכונה בה אתה קונה תקבע את סוגי הדיירים שאתה מושך ואת שיעור הפנוי שלך. אם אתה קונה ליד אוניברסיטה, רוב הסיכויים כי סטודנטים ישלטו במאגר הדיירים הפוטנציאלי שלך ותתאמצו למלא מקומות פנויים בכל קיץ. כמו כן, שימו לב כי ערים מסוימות מנסות להרתיע מהמרות שכירות על ידי הטלת דמי היתר מופקעים וערימה על הרצועה.
2. מיסי רכוש. מסי הנכסים עשויים להשתנות באופן נרחב באזור היעד שלך, ואתה רוצה להיות מודע לכמה אתה מפסיד להם. הארנונה הגבוהה היא לא תמיד דבר רע בשכונה נהדרת שמושכת אליה דיירים לטווח הארוך, אבל יש גם מקומות מחורבנים עם מיסים גבוהים. במשרד השומה של העירייה יהיו כל פרטי המס בתיק, או שתוכלו לדבר עם בעלי בתים ביישוב. זה גם חכם לגלות אם העלאות הארנונה צפויות להיות בעתיד הקרוב. עיר במצוקה כלכלית עשויה להעלות מיסים הרבה מעבר למה שבעל בית יכול לגבות באופן ריאלי בשכר דירה.
3. בתי ספר. אם אתם מתמודדים עם בתים בגודל משפחתי, שקלו את האיכות של בתי הספר המקומיים. למרות שתהיה מודאג בעיקר מתזרים המזומנים החודשי, הערך הכולל של נכס ההשכרה שלך נכנס לפעולה כשאתה בסופו של דבר מוכר אותו. אם אין בתי ספר טובים בקרבת מקום זה יכול להשפיע על ערך ההשקעה שלך.
4. פשע. איש אינו רוצה לגור בשכנות למקום חם לפעילות פלילית. על המשטרה המקומית או הספרייה הציבורית להיות בעלות סטטיסטיקות פשע מדויקות לשכונות. בדוק את השיעורים בגין השחתה, פשעים חמורים ופשעים זעירים, ודוק אם הפעילות הפלילית מתקדמת למעלה או למטה. אולי תרצה לשאול גם לגבי תדירות הנוכחות המשטרתית בשכונה שלך.
5. שוק העבודה. יישובים עם אפשרויות תעסוקה הולכות וגדלות מושכים אליהם יותר דיירים. כדי לברר כיצד אזור מתייצב לזמינות עבודה, בדוק עם הלשכה האמריקאית לסטטיסטיקה של העבודה או עבור לספריה מקומית. אם אתה רואה הודעה על חברה גדולה שעוברת לאזור, אתה יכול להיות בטוח שעובדים המחפשים מקום מגורים ינהרו לאזור. זה עלול לגרום למחירי הדירות לעלות או לרדת, תלוי בסוג העסק שעובר לגור בו. אתה יכול להניח שאם תרצה את אותה חברה בחצר האחורית שלך, גם הדיירים שלך יעשו זאת.
6. שירותים. סייר בשכונה ובדוק את הפארקים, המסעדות, חדרי הכושר, אולמות הקולנוע, קישורי התחבורה הציבורית וכל שאר ההטבות שמושכות שוכרים. בעיריית העירייה עשוי להיות ספרות פרסומי שתתן לך מושג היכן ניתן למצוא את התערובת הטובה ביותר של שירותים ציבוריים ורכוש פרטי.
7. פיתוח עתידי. במחלקת התכנון העירונית יהיה מידע על פיתוח חדש שהגיע או הועבר לאזור. אם יש הרבה בניה, סביר להניח שזה אזור גידול טוב. היזהר מהתפתחויות חדשות שעלולות לפגוע במחיר הנכסים שמסביב. דיור חדש נוסף יכול גם להתחרות בנכס שלך.
8. מספר הרישומים והמשרות הפנויות. אם יש בשכונה מספר רשימות גבוה במיוחד, היא יכולה לאותת על מחזור עונתי או על שכונה בירידה. אתה צריך לגלות מה זה. בשני המקרים, שיעורי פנוי גבוהים מאלצים את בעלי הדירות להוזלת שכר הדירה כדי למשוך דיירים. שיעורי פנויים נמוכים מאפשרים לבעלי הבית להעלות את מחירי השכירות.
9. שכר דירה ממוצע. הכנסות משכירות יהיו הלחם והחמאה שלך, כך שאתה צריך לדעת מה שכר הדירה הממוצע באזור. וודא כי כל נכס שתשקול ישא בשכר דירה מספיק בכיסוי תשלום המשכנתא, מיסים והוצאות אחרות. חקר את האזור מספיק טוב כדי לאמוד לאן הוא יפנה בחמש השנים הבאות. אם אתה יכול להרשות לעצמך את האזור כעת אך המיסים צפויים לעלות, נכס בר השגה כיום עשוי להתבטא בפשיטת רגל בהמשך.
10. אסונות טבע. ביטוח הוא הוצאה נוספת שתצטרך להחסיר מהתשואות שלך, כך שאתה צריך לדעת כמה זה יעלה לך. אם אזור מועיל לרעידות אדמה או להצפות, עלויות הכיסוי עלולות לאכול את הכנסות ההשכרה שלך.
קבלת מידע
המקורות הרשמיים הם נהדרים, אך דברו עם השכנים כדי להשיג את הסקופ האמיתי. דברו עם שוכרים וגם עם בעלי בתים. שוכרים יהיו הרבה יותר כנים לגבי ההיבטים השליליים מכיוון שאין להם השקעה בזה. בקר באזור בשעות שונות בימים שונים של השבוע כדי לראות את שכניך העתידיים בפעולה.
בחירת נכס
באופן כללי, נכס ההשקעה הטוב ביותר למתחילים הוא בית חד-משפחתי או בית משותף. דירות הן תחזוקה נמוכה מכיוון שעמותת הדירות מטפלת בתיקונים חיצוניים, מה שמותיר אותך לדאוג רק לפנים. לעומת זאת, דירות נוטות לרכוש שכר דירה נמוך יותר ולהעריך לאט יותר מבתים צמודי קרקע.
בתים צמודי קרקע נוטים למשוך שוכרים לטווח ארוך יותר. משפחות או זוגות הם בדרך כלל דיירים טובים יותר מרווקים מכיוון שהם נוטים יותר להיות יציבים כלכלית ולשלם את שכר הדירה באופן קבוע.
כשמצמצמים את השכונה, חפש נכס שיש לו פוטנציאל הערכה ותזרים מזומנים טובים. בדוק נכסים יקרים יותר ממה שאתה יכול להרשות לעצמך, כמו גם אלה שנמצאים בהישג ידך. נדל"ן נמכר לעתים קרובות מתחת למחיר הרישום שלה.
צפו במחירי הרישום של נכסים אחרים ושאלו את הקונים על מחיר המכירה הסופי כדי לקבל מושג מה שווי השוק באמת בשכונה.
לצורך פוטנציאל הערכה, אתם מחפשים נכס אשר, בעזרת כמה שינויים קוסמטיים וכמה שיפוצים, ימשוך דיירים שמוכנים לשלם דמי שכירות גבוהים יותר. זה יעלה גם את ערך הנכס אם תבחר למכור אותו לאחר מספר שנים.
כמובן, שלב מרכזי בהבטחת מאמץ רווחי הוא קניית נכס במחיר סביר. ההמלצה לרכוש להשכרה היא לשלם לא יותר מפי 12 מהשכירות השנתית שאתה מצפה לקבל.
קביעת שכר הדירה
אז איך נקבע שכר הדירה הפוטנציאלי? תצטרך להניח ניחוש מושכל. אל תיסחף עם הנחות אופטימיות מדי. קביעת שכר הדירה גבוהה מדי ובסופו של דבר עם יחידה ריקה למשך חודשים נמנעת מהרווח הכולל ממהר.
התחל עם שכר הדירה הממוצע לשכונה ועבד משם. שקול אם המקום שלך שווה קצת יותר או קצת פחות, ולמה.
כדי להבין אם מספר השכירות עובד עבורך כמשקיע, ברר מה המקום יעלה לך בפועל. הפחיתו את תשלום המשכנתא הצפוי שלכם, ארנונה חלקי 12 חודשים, עלויות ביטוח חלקי 12, וקצבה נדיבה לתחזוקה ותיקונים.
אל תזלזל בעלויות התחזוקה והתיקונים. עלויות אלה תלויות בגיל הנכס וכמה אתה מתכנן לעשות בעצמך. בניין חדש ככל הנראה ידרוש פחות מבניין ישן יותר. לא סביר שדירה במתחם לגיל הזהב תיפגע באותה מידה של נזק כמו דיור במכללות מחוץ לקמפוס.
ביצוע תיקונים משלך מקטין את העלויות באופן משמעותי, אך פירוש הדבר גם להיות בשיחה 24/7 למקרי חירום. אפשרות נוספת היא לשכור חברת ניהול נכסים. המשרד מטפל בכל החל משירותים שבורים וכלה בגביית שכר דירה בכל חודש. צפו לשלם כ -10% מהכנסות השכירות ברוטו עבור שירות זה.
אם כל הנתונים האלה יצאו אפילו או, עדיף, עם מעט שנותר, אתה יכול עכשיו לגרום לסוכן הנדל"ן שלך להגיש הצעה.
ביצוע הרכישה
לבנקים יש דרישות נוקשות למתן הלוואות לרכוש השקעה מאשר לבתי מגורים ראשוניים. הם מניחים שאם זמנים מתקשים, אנשים פחות נוטים לסכן את בתיהם מאשר רכוש עסקי. היו מוכנים לשלם לפחות 20% עד 30% עבור מקדמה בתוספת עלויות סגירה. יש לבחון את הנכס ביסודיות על ידי בעל מקצוע ואל עורך דין לבחון את הכל לפני החתימה.
אל תשכח את ביטוח בעלי הבית. ביטוח השוכר מכסה את חפצי הדייר, אך הבניין עצמו הוא באחריות המשכיר, והביטוח עשוי להיות יקר יותר מאשר עבור בית דומה בבעלות בעלים. המשכנתא, ביטוח ופחת של הנכס הינם ניתנים לניכוי מס עד לסכום מסוים.
בשורה התחתונה
לכל מדינה יש ערים טובות, לכל עיר יש שכונות טובות, ולכל שכונה יש נכסים טובים. דרוש הרבה עבודות רגליים ומחקר כדי ליישר את שלושתן.
כשאתה מוצא את נכס ההשכרה האידיאלי שלך, שמור על ציפיותיך מציאותיות וודא כי הכספים שלך בריאים מספיק בכדי שתוכל לחכות שהנכס יתחיל לייצר מזומנים ולא להזדקק לו נואשות.
