מהי עלות הלוואה שנתית כוללת (TALC)?
עלות הלוואה שנתית כוללת (TALC) היא העלות החזויה שבעל משכנתא הפוכה צריך לצפות לשלם בכל שנה לאורך חיי ההלוואה. עלות ההלוואה השנתית כוללת מבוססת על החיובים הקשורים למשכנתא ההפוכה, הכוללים קרנות, ריבית, פרמיות ביטוח משכנתא ועלויות סגירה ושירות.
איך עובד TALC
לבעלי בתים הנוטלים משכנתא מסורתית מוצגים לרוב מגוון סטטיסטיקות פיננסיות שיעזרו להם להבין כמה הם בסופו של דבר ישלמו עבור ההלוואה. נתונים סטטיסטיים אלה מסייעים לבעל המשכנתא להעריך תשלומים, וכוללים הערכות בתום לב, שיעור אחוז שנתי (גילוי אפריל) וגילוי אמת בהלוואות.
משכנתא הפוכה שונה ממשכנתא מסורתית ומגיעה עם סט מונולוגיות ונתונים משלהם. ביניהם גם עלות ההלוואה השנתית הכוללת. עם משכנתא הפוכה, TALC משמש כנתון סטטיסטי ולא אפריל בכדי להגביל את הבלבול, והוא בדרך כלל גבוה יותר מאשר אפריל. עלות משכנתא הפוכה תלויה כמה זמן מוחזקת ההלוואה וכמה מעריך שווי הבית. ברוב המקרים, ככל שהמשכנתא הפוכה ארוכה יותר, כך עלות ההלוואה השנתית תהיה נמוכה יותר.
עלות ההלוואה השנתית הכוללת למשכנתא הפוכה תלויה למשך זמן ההחזקה של ההלוואה וכמה שווי הבית מעריך.
TALC מחושב תחת תרחישים שונים ולא באמצעות חישוב פשוט. בסופו של דבר על הלווה להחזיר את הפחות מיתרת ההלוואה או שווי הנכס, כאשר הערכת הנכס חשובה פחות מהלוואות לזמן קצר. הלוואות לטווח ארוך יותר עם הערכת שווי נכס נמוכה עשויות להגביל את שווי הנכס. בעל הבית המחפש משכנתא הפוכה מוצג בדרך כלל את עלות ההלוואה השנתית הכוללת באמצעות טבלה במסמך. התעריפים הם אומדן והעלות השנתית עשויה להיות שונה תלוי בריבית המצורפת להלוואה. מרבית המשכנתאות ההפוכות מחייבות את המבקש לחתום על מסמך המציין שהמבקש ראה והבין את עלות ההלוואה השנתית הכוללת.
עמלות כלולות ב- TALC
ישנם עמלות מרובות אשר יש לגלות בבירור בכל תיעוד של TALC. ניתן לממן את כל העלויות הללו כחלק מהמשכנתא ההפוכה. הוצאות אלה כוללות עמלת מקור, המכסה את הוצאות המלווה בגין מקור המשכנתא ההפוכה, כמו גם פרמיית ביטוח משכנתא ששילם הלווה לממשל הפדרלי בגין מתן הגנות מסוימות על הלוואות. המלווים גובים לעתים קרובות דמי שירות חודשיים עבור ניהול ההלוואה.
בדומה למשכנתא מסורתית, לווה משכנתא הפוך יצטרך לשלם שמאי עבור מתן שווי שוק של הבית, כמו גם עלויות סגירה, אשר בדרך כלל מכסות עמלות עבור הכנת תיעוד, חיפוש כותרות, דוח אשראי, בדיקת בית ורכוש. סקרים, בין עלויות אחרות. לווה יחויב גם בריבית על הלוואת המשכנתא ההפוכה. הריבית מורכבת, מה שאומר שהלווה ישלם ריבית שוטפת על הקרן בתוספת ריבית שנצברה.
