השקעה בנדל"ן ממשיכה להיות אחת הדרכים הטובות ביותר לבנות עושר ולקיצוץ מיסים. היתרונות כוללים את היכולת לשחזר את עלות הנכס המניב באמצעות פחת, להשתמש ב- 1031 בורסות כדי לדחות רווחים מהשקעות בנדל"ן, ולהלוות כנגד הון עצמי בנדל"ן לצורך השקעות נוספות או למטרות אחרות. בנוסף, בעלי בתים יכולים ליהנות מהפטור ממגורים אישיים, המגן על רווחים ממכירת מגורים אישיים ממס רווחי הון, וכן מהניכוי לריבית משכנתא. המשך לקרוא כדי לגלות אם אחת או שילוב של אסטרטגיות אלה מתאימה לך. (למידע רקע, קרא השקעה בנדל"ן .)
פחת
אתה יכול לשחזר את העלות של נכס להשכרה מניבה באמצעות ניכוי מס שנתי הנקרא פחת. קוד הפדיון הפנימי מגדיר את ניכוי הפחת כהפרשה סבירה למיצוי או בלאי, לרבות קצבה סבירה להתיישנות.
משקיעי נדל"ן משתמשים בדרך כלל בשיטת פחת הנקראת מערכת התאוששות עלויות מואצות (MACRS), בה פחתים נכסים להשכרה למגורים ושיפורים מבניים במשך 27.5 שנים, ואילו מכשירים ואביזרים אחרים מופחתים במשך 15 שנים. הוצאות פחת מביאות לרוב להפסד נקי מהנכס להשקעה גם אם הנכס מייצר תזרים מזומנים חיובי. הפסד זה, כמו גם הוצאות, כגון שירותים וביטוח, מדווחים על לוח הזמנים E, טופס מס הכנסה פדרלי 1040, ומנוכים מההכנסה הרגילה.
1031 חילופי דברים
בורסת 1031, הקרויה לסעיף 1031 לחוק הפדיון הפנימי, מאפשרת למשקיעים לדחות מיסים על ידי מכירת נכס השקעה אחד ושימוש בהון לרכישת נכס אחר או נכסים שווים או גדולים יותר. החלפה זו חייבת להתרחש בפרק זמן מוגדר. אמנם חילופי 1031 יכולים לכלול באופן נרחב סוגים שונים של נכסים, אולם הרוב המכריע של העסקאות נוגע לנדל"ן. (לגבי סוג זה של חילופי דברים, קרא עסקאות נדל"ן חכמות .)
תקנות רכוש
כדי להשלים בהצלחה חילופי 1031, הנכסים חייבים לעמוד בקריטריונים הבאים:
- הערך המצרפי של הנכסים החלופיים חייב להיות שווה או גדול יותר מזה של הנכסים הנטושים. הנכסים הכלולים בעסקה חייבים להיות מסוג זהה, כלומר לא ניתן להחליף נכס נדל"ן לסוג אחר של נכס, כגון נדל"ן נאמנות השקעות (ריט). (למידע נוסף על REIT, קרא את היסודות של מיסוי REIT. ) יש להחזיק בנכסים שהוחלפו למטרות יצרניות בעסקים או סחר (השקעה).
כל מזומן או נכס שמתקבלים דרך העסקה שאינם נחשבים לנכס מסוג דומה, נחשב למתחיל ומחויב במיסוי. האתחול במזומן כולל לא רק מזומנים אלא גם רכוש פיזי, כמו מכשירים. אתחול משכנתא מתייחס לכל הפחתת חובות שתושג באמצעות העסקה. לפיכך, סכום החוב הנטען עם הנכס החלופי חייב להיות שווה או גדול מערך החוב שפרש בעת מכירת הנכס הנטוש. (למידע נוסף על חילופי דברים דומים, קרא את נכסי המסחר כדי לשמור על המס על המפרץ .)
תקנות משקיעים
על המשקיע להשתמש במתווך מוסמך. מתווך מוסמך הוא סוכן שמקל על הליך חילופי 1031, בעיקר על ידי החזקת התמורה נטו מהנכס שנטש לפני שהם מושקעים מחדש בנכס החלופי. רק מתווך מוסמך רשאי להחזיק בקופות אלה במהלך ההחלפה. איגוד מארחי החליפין מפרט את תפקידו של המתווך המוסמך בתהליך החליפין של 1031.
המשקיע כפוף לשני מועדים:
- ארבעים וחמישה יום לאחר מכירת הנכס שנטש עליו למסור רשימה בכתב של רכוש חלופי מוסמך לצד מוסמך בבורסה, לרוב המתווך. ישנם גם כמה כללים המגבילים את מספר הנכסים הניתנים לזיהוי. בנוסף, עליו לרכוש את הערך המצטבר של נכסי החלפה הכשירים תוך 180 יום ממכירת הנכס הנטוש או 180 יום לאחר תאריך הפירעון של החזרת המס שלו באותה שנה., מה שקורה קודם.
1031 Exchange, שלב אחר שלב
בעסקה טיפוסית, משקיע מחליט למכור נכס להשקעה ולהשקיע את התמורה מכל רווח בנכס אחר.
- בכדי להשיג זאת בדרך יעילה למס, המשקיע מכיר הסכם חילופי 1031 עם מתווך מוסמך ומעמיד את הנכס המקורי למכירה. במקביל, המשקיע מתחיל לחפש נכסים חלופיים. ביום בו המשקיע מוכר את הנכס המקורי (הנכס שנטש), הרווח הנקי לאחר תשלום כל ההוצאות נשלח לחשבון מיוחד שהוקם על ידי המתווך המוסמך. המשקיע לאחר מכן נכנס לתקופת הזיהוי ויש לו בדיוק 45 יום להפיק רשימה של נכסים חלופיים מוסמכים ו -180 יום לסגירה על הנכס החלופי במהלך תקופת החליפין. השימוש בתמורה כולה ממכירת הנכס הנטוש, המשקיע נסגר על נכס או נכסים חדשים להשקעה. המתווך המוסמך מחבר את הכספים לחברה הכותרת, החשבון המיוחד נסגר והעסקה הושלמה.
לווה נגד הון ביתי
משקיעים שבנו הון ניכר בביתם האישי או בנכס ההשקעה שלהם עשויים פשוט לבחור לממן מחדש את הנכסים שלהם ולשלוף הון עצמי כדי לבצע השקעות נוספות, לשפר את הבית או למטרות אחרות. התקנות משתנות ממדינה למדינה.
בתרחיש טיפוסי, המלווה ישאל 80% מההלוואה המשולבת לשווי או 50% משווי השוק ההוגן של הנכס, לפי הנמוך מביניהם. לדוגמה, על נכס של 240, 000 $ עם הלוואה של 100, 000 $, הלווה ביותר יכול ללוות הוא 92, 000 $ (240, 000 $ x 80% - 100, 000 $).
היכולת ללוות תלויה גם בציון האשראי של הלווה, ביחס החוב להון הקיים ביחס החוב וההכנסה. בעוד שאסטרטגיה זו מעט מסוכנת, עבור מי שמסוגל להתמודד עם החוב הנוסף, היא יכולה לסייע בבניית עושר מבלי שתצטרך להיכנס לבורסה 1031 או למכור נכס. (למידע נוסף על הלוואות להון עצמי, קרא את הלוואת הון הבית: מה זה ואיך זה עובד .)
דחיית מיסים על מכירת בית
רווחים ממכירת מגורים אישיים ראשוניים של נישום אינם נכללים במיסוי רווחי הון של עד 500, 000 $ לזוגות נשואים ו -250, 000 $ ליחידים בודדים אם הנישום התגורר בבית במשך שנתיים מחמש השנים האחרונות. בנוסף, במידה והרווחים ממכירת מגוריו העיקרי של נישום יהיו גדולים מאותם החריגות, רשאי הנישום להשקיע את החלק הזה גם באמצעות חילופי 1031.
משקיעים שגרים באזורים שבהם ערכי הבית מעריכים יכולים להשתמש באסטרטגיית מסחר עד שתבנה שניהם את עושרם האישי וימזער מסים בו זמנית. (למידע נוסף על השלכות המס של מכירת הבית, קרא האם מכירת הבית שלך תשאיר לך הלם מס? )
ניכוי ריבית למשכנתא
בעלי בתים יכולים לנכות את חלק המשכנתא שלהם המיוחס לתשלומי ריבית על החזרי המס שלהם. תשלומים אלה גבוהים יותר במהלך השנים הראשונות של המשכנתא ויורדים בהדרגה ככל שמשולמים המשכנתא. ( בניכוי מס בריבית למשכנתא .)
בשורה התחתונה
ישנן אפשרויות רבות העומדות לרשות בעל המקרקעין שמחפש למכור תוך צמצום חבות המס.
- חילופי 1031 מאפשרים להשקיע מחדש את ההחזרות ממכירה בנכס מסוג דומה. הלוואה להון עצמי מקיימת ישירות לשווי הנכס וניתן להשתמש בה למגוון מטרות. מכירת בית מגורים ראשי זכאית ל טיפול מס מיוחד. ניתן לנכות את ריבית המשכנתא בזמן המס.
מצבך האישי יכתיב איזו מהאפשרויות הללו מתאימה לך, אך כל אחת מהן תעזור לך להפיק את המרב מהשקעת הנדל"ן שלך.
לקריאה קשורה ראו פריימר מס לבעלי בתים .
