נאמני השקעות נדל"ן (REIT) מושכים מכמה סיבות. אחת, לפחות 90% מההכנסה החייבת חייבת להיות מוחזרת לבעלי המניות בצורה של דיבידנדים. שתיים, הקשורות לנקודה הראשונה, תשואות הדיבידנד בדרך כלל גבוהות יותר מאשר בשוק הרחב. שלוש, ואולי הכי חשוב, אינך צריך להשקיע את הכסף והזמן בקניית נכס ישירות, מה שעשוי להוביל להוצאות מפתיעות וכאבי ראש אינסופיים.
ריטים לא סחירים
שקול בחום להתרחק מ- REIT שאינם נסחרים. הם לא נסחרים באופן ציבורי, כלומר לא תוכל לעשות מחקר על ההשקעה שלך. זה, בתורו, לא יאפשר לך לקבוע את ערך ה- REIT. חלק מה- REIT שלא נסחרו יחשפו את כל הנכסים והערך לאחר 18 חודשים מההצעה שלהם, אך זה עדיין לא מנחם.
REITs שאינם נסחרים הם גם לא אלילים. במקרים רבים, אינך יכול למכור לפחות שבע שנים. יש כאלה שמאפשרים לך להשיג חלק מההשקעה שלך לאחר שנה, אך כמעט תמיד יהיה תשלום. נע את הכסף שלך מכיוון שהם צריכים לאגר כסף למשקיעים כדי לקנות ולנהל נכסים. אבל יכול להיות גם צד אפל יותר לכסף המאוחד הזה. הצד האפל הזה נוגע לפעמים לשלם דיבידנד מכספי המשקיעים האחרים - בניגוד להכנסות שנוצרו על ידי נכס. זה מגביל את תזרים המזומנים עבור ה- REIT ומוריד את שווי המניות. (לפרטים נוספים, ראו: מהם החסרונות הפוטנציאליים בבעלות על REIT ?)
צמצום נוסף ל- REIT שאינו נסחר הוא עמלות מראש. הרוב גובים תשלום מראש בין 9% ל -10% (לפעמים עד 15%). ישנם מקרים של- REIT שאינם הנסחרים יש ניהול טוב ונכסים מצוינים, מה שעלול להוביל להחזרות מהממים, אך זה גם המקרה עם REITs הנסחרים בפומבי.
סיכון סופי עבור REIT שאינם נסחרים הוא דמי ניהול חיצוניים. אם REIT שאינו סוחר משלם למנהל חיצוני, זה אוכל להחזיר. אם תבחר להשקיע ב REIT שאינו נסחר, חובה לשאול את ההנהלה את כל השאלות הנחוצות הקשורות לסיכונים הנ"ל. ככל שהשקיפות תהיה טובה יותר. (לפרטים נוספים, ראה: ניתוח REIT וביצועי REIT .)
REITs הנסחרים בפומבי
זהו מגרש משחק בטוח הרבה יותר. עם זאת, ישנם עדיין סיכונים. הגדול ביותר הוא שיעורי הריבית העולים יותר, מה שיפחית את הביקוש לריט. ניתן לטעון ששיעורי הריבית העולים מצביעים על כלכלה חזקה, שפירושה אז דמי שכירות ושיעורי תפוסה גבוהים יותר. אבל מבחינה היסטורית REITs לא מצליחים כשריבית עולה.
הסיכון העיקרי הנוסף הוא בחירת REIT שגויה. זה אולי נשמע פשטני, אבל זה קשור להיגיון. לדוגמא, בעת כתיבת שורות אלה, קניונים בפרברים נמצאים בירידה. לא תרצו להשקיע ב- REIT עם חשיפה לקניון פרברי. מכיוון שמילניאלים מעדיפים מגורים עירוניים מטעמי נוחות וחיסכון בעלויות, סביר להניח שמרכזי הקניות העירוניים יהיו הימור טוב יותר. המגמות משתנות, לכן הקפד לבצע מחקר שלך על מה שקיים. (לפרטים נוספים, ראו: הרגלי הכסף של המילניאלים .)
הנקודה האחרונה איננה סיכון, אלא נקודה שעליכם להיות מודעים לה: דיבידנד של REIT ממוסה כהכנסה רגילה.
בשורה התחתונה
השקעה ב- REIT יכולה להיות אלטרנטיבה פסיבית ומניבה הכנסה לרכישת נכסים באופן ישיר. אל תתנודד על ידי תשואות דיבידנד אדירות. במקום זאת, בחר בצוותי הניהול הנכונים ונכסי האיכות המתבססים על מגמות עכשוויות. שקלו בחום REITs הנסחרים על פני REITs שאינם נסחרים. הקפד גם לשים לב לריבית. (לפרטים נוספים, ראה: מה ההבדל בין REIT לקרן נדל"ן ?)
