בין אם אתה קונה בית באמצעות משכנתא, מממן מחדש את המשכנתא הקיימת שלך, או מוכר את הבית שלך לכל מי שאינו קונה במזומן, הערכת בית היא מרכיב מרכזי בעסקה. בין אם אתה קונה, בעלים או מוכר, תרצה להבין כיצד עובד תהליך השמאות וכיצד שמאי קובע את ערך הבית. קבלת הערכה היא גם צעד נדרש בעת מתן בית לבן משפחה במתנה של הון עצמי.
Takeaways מפתח
- הערכה היא חוות דעת מקצועית בלתי משוחדת בערך הבית ומשמשת בכל פעם שמשכנתא מעורבת בקנייה, מימון מחדש או מכירת נכס זה. שמאי מוסמך יוצר דוח המבוסס על בדיקה חזותית, תוך שימוש במכירות אחרונות של דומים דומים נכסים, מגמות שוק עכשוויות והיבטי הבית (למשל, שירותים, תוכנית קומה, קטעים מרובעים) לקביעת שווי ההערכה של הנכס. הלווה משלם בדרך כלל את דמי ההערכה, שיכולים להיות כמה מאות דולרים. כאשר שווי ההערכה נמוך יותר מהצפוי, העסקה יכולה להתעכב או אפילו לבטל אותה.
מהי הערכת בית?
הערכה היא חוות דעת מקצועית בלתי משוחדת בערך הבית. הערכות משמשות כמעט תמיד בעסקאות רכישה ומכירה ומשמשות בדרך כלל בעסקות מחזור. בעסקת רכישה ומכירה משתמשים בשמאות כדי לקבוע אם מחיר החוזה של הבית מתאים לנוכח מצב הבית, מיקוםו ותכונותיו. בעסקת מימון מחדש, הערכה מבטיחה למלווה שהיא אינה מוסרת ללווה יותר כסף ממה ששווה הבית.
המלווים רוצים לוודא שבעלי בתים אינם לוקחים הלוואות יתר עבור נכס מכיוון שהבית משמש כבטוחה למשכנתא. אם הלווה צריך להחליף את המשכנתא ולעבור לעיקול, המלווה ימכור את הבית כדי להחזיר את הכסף שהוא השאיל. ההערכה מסייעת לבנק להגן על עצמו מפני הלוואות יותר ממה שהוא יכול להתאושש בתרחיש הגרוע ביותר.
מה כדאי לדעת על הערכות ביתיות
תהליך ההערכה וכיצד נקבעים ערכי הערכה
מכיוון שהשמאות מגנה בעיקר על האינטרסים של המלווה, המלווה בדרך כלל יורה על השמאות. על פי נתוני מכון השמאות, איגוד שמאי מקרקעין מקצועי, יש לקבל רישיון או אישור של שמאי מוסמך - כנדרש בכל 50 המדינות - ולהכיר את האזור המקומי. על פי התקנות הפדרליות, על השמאי להיות חסר משוא פנים ואין לו אינטרס ישיר או עקיף בעסקה. פאני מיי מחייבת שמאים לאשר כי יש להם ניסיון בשמירת נכסים דומים באותו אזור גיאוגרפי.
שווי הערכה של נכס מושפע ממכירות אחרונות של נכסים דומים וממגמות השוק הנוכחיות. אביזרי הבית, מספר חדרי השינה וחדרי האמבטיה, הפונקציונליות של תכנית הרצפה ומצעים מרובעים הם גם גורמים מרכזיים בהערכת שווי הבית. על השמאי לבצע בדיקה ויזואלית מלאה של הפנים והחוץ ולציין בכל תנאי המשפיע לרעה על ערך הנכס, כגון תיקונים נדרשים.
בדרך כלל, שמאים משתמשים בדוח הערכת המגורים האחיד של פאני מיי לבתים צמודי קרקע. הדו"ח מבקש מהשמאי לתאר את פנים הנכס והחוץ של הנכס, השכונה ומכירות דומות בקרבת מקום. לאחר מכן מעריך השמאי ניתוח ומסקנות לגבי שווי הנכס על סמך תצפיותיו.
על הדוח לכלול מפת רחוב המציגה את הנכס ששוער ומכירות דומות בהן נעשה שימוש; רישום מבנה חיצוני; הסבר כיצד חישבו הקטעים המרובעים; תצלומים של חזית, אחורית ורחוב הבית; תצלומים חיצוניים קדמיים של כל נכס דומה. וכל מידע רלוונטי אחר - כגון נתוני מכירות בשוק, רשומות מקרקעין ציבוריים ורישומי מיסים ציבוריים - ששמאי דורש כדי לקבוע את שווי השוק ההוגן של הנכס. שומה עולה כמה מאות דולרים, ובאופן כללי, הלווה משלם אגרה זו.
מה רוכשי הבית צריכים לדעת
כשאתה קונה בית ונמצא בחוזה, ההערכה תהיה אחד הצעדים הראשונים בתהליך הסגירה. אם ההערכה נכנסת למחיר החוזה או מעל לו, העסקה ממשיכה כמתוכנן. עם זאת, אם הערכת השער נמוכה ממחיר החוזה, היא עלולה לעכב את העסקה או להפסיק אותה.
רוב הסיכויים שלא אתה והמוכר לא רוצים שהעסקה תעבור. כקונה יש לך יתרון בכך שמערכת נמוכה יכולה לשמש ככלי משא ומתן לשכנע את המוכר להוריד את המחיר. הבנק לא ישאיל לך או לכל קונה פוטנציאלי אחר יותר ממה שהבית שווה. למעשה, מקסימום 80% עד 97% מהערך הוא טיפוסי, תלוי בסוג המשכנתא ובכישורי הלווה.
בעוד שמאות מסייעות לקונים להימנע מתשלום יתר על בתים, מוכר עשוי להרגיש ששמאות נמוכה אינה מדויקת ולהימנע מלהוזיל את המחיר. אם קיימת הערכה גרועה בינך לרכישה או למכירה של הבית שלך, בדוק כיצד לקבל חוות דעת שנייה באמצעות הערכה אחרת על ידי אדם אחר. שמאים יכולים לטעות או שיהיו להם מידע לא מושלם. עדיף, להציג מקרה עובדתי בעל ערך גבוה יותר לשמאי המקורי. הוא או היא עשויים להסכים איתך ולשנות את ההערכה.
מה מוכרים לבית צריכים לדעת
כמוכר, הערכה נמוכה, אם מדויקת, פירושה שתצטרך להוריד את מחיר הבית כדי למכור אותו. אי ההחזקה עבור קונה במזומן שאינו זקוק להערכה כתנאי לביצוע העסקה, סביר להניח שלא יביא לך מחיר מכירה גבוה יותר. אף אחד לא רוצה לשלם יותר מדי עבור בית.
הנחיות פדרליות שנועדו לבטל את ערכי השמאות המנופחות שתרמו למשבר הדיור של 2008 גורמים לעיתים לשמאות להערכה מתחת לשווי שוק הוגן ויכולים להקשות על הערכות נמוכות באתגר.
לרוע המזל, אם אזור הסביבה חווה מכירות במצוקה האחרונה, זה יכול להוריד את הערכת הערכה של הבית שלך. אם אתה מרגיש שערך הבית שלך נגרר בגלל מחירי המכירה של עיקולים סמוכים ומכירות קצרות, יתכן שתוכל לשכנע את השמאי כי הבית שלך שווה יותר אם הוא במצב טוב יותר באופן משמעותי מאותם נכסים.
מה צריך לממן מחדש בעלי בתים
אם אתה מממן מחדש משכנתא רגילה, הערכה נמוכה יכולה למנוע ממך לעשות זאת. הבית צריך להעריך את הסכום אותו ברצונך לממן מחדש או לא, כדי לאשר את ההלוואה שלך. עם זאת, אם המשכנתא הקיימת שלך היא משכנתא של FHA, אתה יכול לממן מחדש ללא הערכה באמצעות תוכנית היישום FHA - אפשרות נהדרת לבעלי בתים מתחת למים.
בשורה התחתונה
כאשר הכל מתנהל בצורה חלקה, ההערכה הביתית היא רק עוד תיבה לבירור ברשימת הסגירות. כאשר שווי ההערכה נמוך מהצפוי, ניתן לעכב את העסקה ואף לבטל אותה. ללא קשר לאיזה סיטואציה אתם נתקלים בחווית קנייה, מכירה או מימון מחדש של הבית שלכם, הבנה בסיסית של אופן הפעולה של תהליך ההערכה יכול לעבוד רק לטובתכם, במיוחד אם אתם קונים את הבית הראשון שלכם.
