סכום תשלום המשכנתא מורכב משילוב של ריבית והחזר קרן. לאורך חיי המשכנתא, יחול ריבית הקרן להשתנות.
בתחילה, התשלום של בעל הבית יהיה בעיקר ריבית, עם סכום קטן של קרן כלולה. ככל שמתבגר המשכנתא, החלק העיקרי של התשלום יגדל, וחלק הריבית יקטן. הסיבה לכך היא שהריבית שגובה מבוססת על יתרת החוב הנוכחית של המשכנתא, אשר יורדת ככל שנפרע יותר קרן. ככל שקרן המשכנתא קטנה יותר כך גובה הריבית פחות.
לדוגמה, קחו משכנתא פשוטה בסכום של 100, 000 דולר בריבית של 4% בשנה ופעם לפדיון של 24 שנים. תשלום המשכנתא השנתי הוא 6, 558.68 $. התשלום הראשון יכלול חיוב ריבית של 4, 000 $ (100, 000 $ x 4%) והחזר קרן בסך 2, 558.68 $ (6, 558.68 $ - 4, 000 $). יתרת המשכנתא המצטיינת לאחר תשלום זה היא $ 97, 441.32 $ (100, 000 $ - 2, 558.68 $).
התשלום הבא יהיה שווה לראשון, 6, 558.68 דולר, אך כעת יהיה לו חלק שונה של ריבית למנהל. תשלום הריבית לתשלום השני יעמוד על 3, 897.65 $ (97, 441.32 $ x 4%) ואילו התשלום מראש העיקרי יעמוד על 2, 661.03 $ (6, 558.68 $ - 3, 897.65 $).
החלק העיקרי של התשלום השני גדול בסביבות 100 $ מהראשון. זה קורה מכיוון שבעל הבית שילם כסף בגין סכום הקרן - הפחתתו - ותשלום הריבית החדש מחושב על סכום הקרן התחתון. לקראת סוף המשכנתא התשלומים יהיו בעיקר החזרי קרן.
זוהי דוגמא בסיסית לשימוש בהלוואת וניל רגילה. עם משכנתא אקזוטית, בעלי בתים יכולים בחר את תשלומי המשכנתא החודשיים שלהם.
איך משכנתא מפחיתה
למרות שחלק הריבית פוחת בכל חודש, תשלומי המשכנתא עצמם לא יורדים עם הזמן. עוד כסף הולך לעבר היתרה העיקרית המופחתת במלואה לאורך חיי ההלוואה. כתוצאה מכך, ככל שחולפות השנים, יותר מתשלום בעל הבית עובר לקרן, מה שמאיץ את התעריף בו בעל הבית בונה הון עצמי ומקטין את הסכום החייב. במהלך השנה של משכנתא קבועה של 30 שנה, בעל הבית מגדיל את מצב ההון שלו בהרבה יותר עם כל תשלום שמתבצע לעומת התשלומים שבוצעו בשנה אחת ושנתיים.
הפחתת התשלומים
עם זאת, ישנם כמה מצבים ספציפיים בהם תשלומי המשכנתא יכולים לרדת.
משכנתא בשיעור מתכוונן (ARM) עשויה לקבל תשלומים יורדים לאורך זמן. עם סוג זה של משכנתא, הריבית משתנה על בסיס מדד המשקף את העלות למלווה ההלוואות בשוקי האשראי. התשלומים ב- ARM עשויים לרדת אם שיעור הסף של ההלוואה יורד במהלך ההלוואה. עם זאת, ל- ARM פוטנציאל שווה לגידול בתשלומים, לעיתים באופן משמעותי. מסמכי ההלוואה קובעים עד כמה הריבית עשויה לעלות בכל שנה, כמו גם את המקסימום שהיא יכולה לעלות לאורך כל תקופת ההלוואה.
לווה שצריך לשלם ביטוח משכנתא במהלך השנים הראשונות של ההלוואה, עשוי לראות כי תשלום המשכנתא שלה יורד עם הזמן. מרבית חברות המשכנתאות מכסות הלוואות בשיעור של 80% ממחיר הרכישה או מערך הבית, הנמוך מביניהם, והלווה צפוי לעלות עם 20% האחרים כמקדמה.
יחס הלוואה לערך זה נועד להגן על המלווה אם ערך הבית יורד, והלווה חייב יותר ממה שהבית שווה. במצבים מסוימים המלווים כן מאפשרים לבעלי בתים ללוות יותר מ- 80% ממחיר הרכישה, אך המלווים ידרשו ביטוח משכנתא כחלק מהעסקה. ביטוח זה מגן על המלווה אם עליו לבצע עיקול על נכס ששווה פחות מיתרת ההלוואה. הלווה משלם את דמי הביטוח כחלק מתשלום המשכנתא החודשי.
ברגע שיתרת ההלוואה של הלווה יורדת לאחוז מסוים מערך הבית - לרוב 78% - הלווה יכול לעתור למלווה להפיל את ביטוח המשכנתא. בהנחה שהלווה מצליח, תשלום המשכנתא יקטן עבור יתרת ההלוואה מכיוון שהוא כבר לא כולל דמי ביטוח למשכנתא.
