תוכן העניינים
- 1. נכסים שנמכרו לאחרונה
- 2. נכסים השווים בשוק
- 3. הסתכל על השוואות שלא נמכרו
- 4. תנאי שוק, הערכה
- 5. נכסים למכירה לפי בעלים
- 6. הערכה צפויה
- 7. חוות דעת של סוכני נדל"ן
- 8. האם המחיר מרגיש הוגן?
- 9. בחן את המים
- 10. קבל הערכה, בדיקה
- בשורה התחתונה
לכל רוכשי הדירות משותף דבר אחד: הם לא רוצים להיפטר. לא משנה מה מצב שוק הדיור, אך במיוחד אם הוא מקציף, חשוב במיוחד לוודא שאתה מקבל את המחיר הנכון. ובכל זאת, איך אתה יודע שאתה מקבל עסקה הוגנת - אפילו בשוק הדוק - לפני שאתה מבצע הצעה?
כך תוכלו להעריך את המחיר של כל בית, כך שתוכלו לקבל החלטת השקעה נכונה.
1. נכסים שנמכרו לאחרונה
נכס השווה הוא דירה הדומה בגודלה, במצבה, בשכונה ובמתקנים לזו שאתה קונה. יש לרשום בית אחד בן 1, 200 מ"ר, ששופץ לאחרונה, בן קומה אחת עם מוסך צמוד, בערך באותו מחיר כמו בית דומה שגודלו 1, 200 מ"ר באותה שכונה. עם זאת, תוכלו גם להשיג מידע חשוב על ידי בחינת האופן בו הנכס בו אתם מעוניינים משווה במחיר לבתים שונים. האם זה משמעותית פחות יקר מנכסים גדולים או נחמדים יותר? האם זה יקר יותר מבתים קטנים יותר או פחות מושכים? סוכן הנדל"ן שלך הוא המקור הטוב ביותר למידע מדויק ועדכני על נכסים דומים (המכונה גם "comps"). אתה יכול גם להסתכל על מחשבים הנמצאים כרגע בפקדון, כלומר לנכס יש קונה, אך המכירה עדיין לא הושלמה.
2. נכסים השווים בשוק
במקרה זה, תוכלו למעשה לבקר בבתים אחרים ולקבל תחושה אמיתית של מידת גודלם, מצבם והנוחיות שלהם לעומת הנכס אותו אתם שוקלים. לאחר מכן תוכלו להשוות מחירים ולראות מה נראה הוגן. מוכרים סבירים יודעים שעליהם לתמחר את נכסיהם באופן דומה להשוואה לשוק אם הם רוצים להיות תחרותיים.
3. הסתכל על השוואות שלא נמכרו
אם הבית שאתה שוקל מתומחר באופן דומה לבתים שהוצאו מהשוק מכיוון שהם לא מכרו, ייתכן שהבית המדובר יקר במחיר מופקע. כמו כן, אם יש הרבה נכסים דומים בשוק, המחירים צריכים להיות נמוכים יותר, במיוחד אם הנכסים הללו פנויים. עיין במדד המלאי שלא נמכר למידע על היצע וביקוש שוטפים בשוק הדיור. מדד זה מנסה למדוד כמה זמן ייקח למכירה של כל הבתים הנמצאים כיום בשוק, בהתחשב בשיעור בו מוכרים בתים כיום.
4. תנאי שוק, הערכה
האם המחירים עלו או ירדו לאחרונה? בשוק המוכר, הנכסים ככל הנראה יתומחרו מעט, ובשוק של קונה, נכסים עשויים להיות נמוכים. הכל תלוי איפה השוק יושב כרגע על עקומת הפריחה והנדל"ן. אפילו בשוק של מוכר, יתכן כי הנכסים אינם מתומחרים מדי אם השוק נמצא במגמת עלייה ולא קרוב לשיאו. לעומת זאת, ניתן לתמחר במחיר נכסים אפילו בשוק של קונה אם המחירים רק החלו לרדת לאחרונה. כמובן, זה יכול להיות קשה לראות את הפסגות והעמקים עד שהם היסטוריה. כמו כן, יש לקחת בחשבון את ההשפעה של ריביות המשכנתא ושוק העבודה על המשק.
(חשוב לדעת את בחירות המשכנתא שלך. למידע נוסף, קרא את 4 הצעדים להשגת משכנתא ).
5. נכסים למכירה לפי בעלים
יש להפחית נכס למכירה לפי בעלים (FSBO) בכדי לשקף את העובדה כי אין עמלה של סוכן מוכר של 6% (בממוצע), דבר שמוכרים רבים אינם לוקחים בחשבון בעת קביעת המחירים שלהם. בעיה פוטנציאלית נוספת עם FSBOs היא שייתכן כי המוכר לא היה בהדרכת סוכן בקביעת מחיר סביר מלכתחילה, או שאולי לא היה כל כך מרוצה מהצעתו של סוכן עד להחליט ללכת לבד. בכל אחד ממצבים אלה, הנכס עשוי להיות במחיר מופקע.
6. הערכה צפויה
סיכויי העתיד של השכונה שבחרת יכולים להשפיע על המחיר. אם מתוכנן פיתוח חיובי, כמו קניון מרכזי שנבנה, הרחבת הרכבת הקלה לשכונה, או חברה חדשה וגדולה שתעבור לאזור, הסיכויים להערכה ביתית בעתיד נראים טוב. אפילו התפתחויות קטנות, כמו תוכניות להוסיף עוד כבישים או לבנות בית ספר חדש, יכולות להיות סימן טוב.
מצד שני, אם חנויות מכולת ותחנות דלק נסגרות, מחיר הבית צריך להיות נמוך יותר כדי לשקף זאת, וכנראה שיש לבחון מחדש את המעבר לאזור. פיתוח דיור חדש יכול ללכת לשני הכיוונים: זה יכול להיות שהאזור חם וככל הנראה יהיה ביקוש גבוה בעתיד, ובכך יגדיל את ערך הבית שלך, או שזה יכול לגרום לעודף דיור, שיוריד את ערך של כל הבתים באזור.
7. חוות דעת של סוכני נדל"ן
מבלי אפילו לנתח את הנתונים, סביר להניח כי לסוכן הנדל"ן יש תחושת בטן טובה (בזכות הניסיון) בשאלה האם הנכס מתומחר כראוי או לא, ומה יכול להיות מחיר הצעה הוגן.
8. האם המחיר מרגיש הוגן?
אם אינך מרוצה מהנכס, המחיר לעולם לא ייראה הוגן, גם אם תקבל מציאה. גם אם אתה משלם קצת יותר משווי שוק עבור בית שאתה אוהב, לא ממש יהיה אכפת לך בסוף.
9. בחן את המים
אפילו בשוק של מוכר, אתה תמיד יכול להציע הצעה מתחת למחיר המחירון, רק כדי לראות כיצד המוכר מגיב. חלק מהמוכרים מפרטים נכסים במחיר הנמוך ביותר שהם מוכנים לקחת מכיוון שהם לא רוצים לנהל משא ומתן, בעוד שאחרים מפרטים את בתיהם עבור מחיר גבוה יותר ממה שהם מצפים להרוויח, מכיוון שהם מצפים לנהל משא ומתן כלפי מטה, או שהם רוצים לראות אם מישהו יציע הצעה במחיר הגבוה יותר. אם המוכר יקבל את המחיר או ההצעה הנגדית, תקבל אינדיקציה כי הנכס כנראה לא היה שווה את מה שהוא צוין עבורו, ויש לך סיכוי טוב להשיג עסקה הוגנת.
מצד שני, חלק מהמוכרים עשויים להעריך את מחיר הנכסים שלהם בתקווה לייצר עניין רב ולעורר מלחמה. לעומת זאת ב- eBay, המוכר לא צריך פשוט למכור לכל המרבה במחיר; מוכרים יכולים לדחות כל הצעה שאינה עומדת בציפיות שלהם. אם יש לך לב ליבו בנכס, הזהיר כי מוכרים מסוימים עלולים להיעלב מהצעות lowball, ועשויים לסרב לעבוד איתך, אם תבחר להשתמש בטקטיקה כזו. כמו כן, כשאתה מציע פחות ממחיר המחירון, אתה עשוי להגדיל את הסיכון שלך להיעבור על ידי קונה אחר.
(לקבלת אסטרטגיות שיעזרו לך לצאת בראש כל משא ומתן, קרא את מאסטר אומנות המשא ומתן
10. קבל הערכה, בדיקה
לאחר קבלת חוזה, המלווה יקבל הערכה של הנכס (בדרך כלל על חשבונך) כדי להגן על האינטרסים הכספיים שלו. המלווה רוצה לוודא שאם תפסיק לבצע את תשלומי המשכנתא, הוא יוכל לקבל סכום סביר מכספו בחזרה כאשר הוא עוקל את ביתך. אם ההערכה תהיה נמוכה משמעותית ממחיר ההנפקה שלך, יתכן שלא תקבל עסקה הוגנת. למעשה, המלווה אפילו לא יאפשר לכם לרכוש את הבית אלא אם כן המוכר מוכן להוריד את המחיר.
בדיקת בית, שתושלם לאחר קבלת חוזה, תיתן לך דרך לאמוד את מחיר ההצעה שלך. אם הבית זקוק לתיקונים רבים ויקרים, תרצה לבקש מהמוכר לבצע עבורך את התיקונים או להנחות את מחיר הרכישה כדי שתוכל לבצע אותם בעצמך.
(לפרטים נוספים, האם אתה זקוק לביקורת ביתית? )
בשורה התחתונה
כשאתם קונים בית, חשוב להבין כיצד מתמחרים בתים, כך שתוכלו להשקיע השקעה ולהגיע להסכם הוגן עם המוכר. בעזרת טיפים אלה תוכל להציע הצעה בטוחה ומושכלת בכל בית בכל שוק שהוא.
