הנדל"ן מהווה חלק משמעותי מעושרם של רוב האנשים, וזה נכון במיוחד לבעלי בתים רבים בארצות הברית. על פי סקר הכספים הצרכניים שנערך לאחרונה על ידי הפדרל ריזרב, 65.2% מהמשפחות האמריקאיות הם בעלי מגורים ראשוניים משלהם. גודלו של שוק הנדל"ן וממדיו הופכים אותו למגזר אטרקטיבי ומשתלם עבור משקיעים רבים. מאמר זה יבחן כמה מהגורמים העיקריים המשפיעים על שוק הנדל"ן ועל מגוון ההשקעות הקיימות.
TUTORIAL: בחינת השקעות נדל"ן
4 גורמי מפתח שמניעים את שוק הנדל"ן
גורמים שמשפיעים על נדל"ן
דמוגרפיה
דמוגרפיה היא הנתונים המתארים את הרכב האוכלוסייה, כמו גיל, גזע, מין, הכנסה, דפוסי הגירה וגידול אוכלוסייה. נתונים סטטיסטיים אלה הם גורם התעלם אך משמעותי לעיתים קרובות, המשפיע על אופן התמחור של הנדל"ן ואילו סוגי נכסים מבוקשים. תזוזות משמעותיות בדמוגרפיה של אומה יכולות להשפיע רבות על מגמות הנדל"ן במשך כמה עשורים.
לדוגמא, התינוקות הבייבי בום שנולדו בין 1945 ל -1964 הם דוגמה למגמה דמוגרפית עם פוטנציאל להשפיע משמעותית על שוק הנדל"ן. המעבר של התינוקות הבייבי בום הללו לפרישה הוא אחד ממגמות הדור המעניינות יותר במאה שעברה, ופרישתם של התינוקות בום בום זה, שהחלה עוד בשנת 2010, צפויה להבחין בשוק עוד עשרות שנים.
ישנן מספר דרכים ששינוי דמוגרפי מסוג זה יכול להשפיע על שוק הנדל"ן, אך עבור משקיע, כמה שאלות מרכזיות שיש לשאול יכולות להיות: i) כיצד זה ישפיע על הביקוש לבתים שניים באזורי נופש פופולריים ככל שיותר אנשים יתחילו לפרוש. ? או ii) כיצד זה ישפיע על הביקוש לבתים גדולים יותר אם ההכנסות קטנות יותר והילדים כולם יעברו לגור? שאלות אלה ואחרות יכולות לעזור למשקיעים לצמצם את סוג ומיקומם של השקעות פוטנציאליות בנדל"ן רצויות הרבה לפני שהמגמה החלה.
שיעורי ריבית
לשיעורי הריבית יש השפעה רבה גם על שוקי הנדל"ן. אם אתה שוקל לקנות בית עם משכנתא, מועיל לחקור את שיעורי הריבית באמצעות מחשבון משכנתא. שינויים בשיעורי הריבית יכולים להשפיע מאוד על יכולתו של אדם לרכוש נכס למגורים. הסיבה לכך היא שככל שהריבית נמוכה יותר, כך תהיה נמוכה יותר העלות להשיג משכנתא לקניית בית, מה שיוצר ביקוש גבוה יותר לנדל"ן, מה שדוחף את המחירים שוב.
חשוב לציין שככל שהריבית עולה, העלות להשגת משכנתא עולה ובכך מורידה הביקוש ומחירי הנדל"ן. עם זאת, כשמסתכלים על ההשפעה של שיעורי הריבית על השקעה במניות כמו אמון להשקעות בנדל"ן (REIT), ולא על נדל"ן למגורים, ניתן לחשוב על הקשר כקשר ביחס של אג"ח עם שיעורי הריבית. כאשר הריבית יורדת, ערך האג"ח עולה מכיוון ששיעור הקופון שלו הופך להיות נחשק יותר, וכאשר הריבית עולה, ערך האג"ח יורד. באופן דומה, כאשר הריבית יורדת בשוק, התשואות הגבוהות של REIT הופכות לאטרקטיביות יותר וערכן עולה. כאשר הריבית עולה, התשואה על REIT הופכת פחות אטרקטיבית והיא דוחפת את ערכם למטה. (למידע נוסף על השפעות אלה, ראה כיצד שיעורי הריבית משפיעים על ערכי הנכסים .)
הכלכלה
גורם מפתח נוסף המשפיע על שווי הנדל"ן הוא הבריאות הכללית של המשק. זה נמדד בדרך כלל על ידי אינדיקטורים כלכליים כמו התמ"ג, נתוני התעסוקה, פעילות התעשייה, מחירי הסחורות וכו '. באופן כללי, כאשר הכלכלה איטית, כך גם הנדל"ן.
עם זאת, למחזוריות הכלכלה יכולה להיות השפעה משתנה על סוגים שונים של נדל"ן. לדוגמה, אם ל- REIT אחוז גדול יותר מהשקעותיו במלונות, בדרך כלל זה יושפע יותר מירידה כלכלית מאשר REIT שהשקיע בבנייני משרדים. מלונות הם סוג של רכוש שרגיש מאוד לפעילות כלכלית בגלל סוג מבנה החכירה הטמון בעסק. השכרת חדר במלון יכולה להיחשב כסוג של חוזה שכירות לטווח קצר שניתן להימנע בקלות על ידי לקוחות המלונות, במידה והמשק יתקיים בצורה לא טובה. לעומת זאת, לדיירים המשרדים בדרך כלל יש חכירה לטווח הארוך שלא ניתן לשנותם באמצע ירידה כלכלית. כך, למרות שעליכם להיות מודעים לחלק של המחזור בו נמצאת הכלכלה, עליכם להיות מודעים לרגישות של נכסי הנדל"ן למחזור הכלכלי.
מדיניות / סובסידיות ממשלתיות
חקיקה היא גם גורם נוסף שיכול להשפיע במידה ניכרת על ביקוש ומחירי הנכסים. זיכוי מס, ניכויים וסובסידיות הם חלק מהדרכים בהן הממשלה יכולה להגביר באופן זמני את הביקוש לנדל"ן כל עוד הם קיימים. הכרה בתמריצים ממשלתיים עכשוויים יכולה לעזור לך לקבוע שינויים בהיצע ובביקוש ולזהות מגמות שקריות שעלולות להיות.
לדוגמה, בשנת 2009 ממשלת ארה"ב הציגה לראשונה זיכוי מיסים של רוכשי בתים לבעלי בתים בניסיון לקפוץ את מכירות הבתים בכלכלה אטית (רק מי שרכש בתים בין השנים 2008-2010 זכאי). על פי נתוני איגוד המתווכים הלאומי (NAR), תמריץ מס זה בלבד הוביל ל 900, 000 רוכשי בתים לרכוש בתים. זו הייתה עלייה ניכרת, אם כי זמנית, וללא הידיעה שהעלייה הייתה תוצאה של תמריץ המס, יתכן שבסופו של דבר הסקת שהביקוש לדיור עולה בהתבסס על גורמים אחרים.
מה ההשקעה הטובה ביותר?
גודלו וקנה המידה של שוק הנדל"ן הופכים אותו לשוק אטרקטיבי ומשתלם עבור משקיעים רבים. המשקיעים יכולים להשקיע ישירות בנדל"ן פיזי או לבחור להשקיע בעקיפין באמצעות קרנות מנוהלות. השקעה ישירה בנדל"ן כוללת רכישת הנכס המגורים או המסחרי שישמש כנכס מניב או למכירה חוזרת בעתיד. דרכים עקיפות להשקיע בשוק הנדל"ן כוללות השקעה בנאמנויות להשקעה בנדל"ן (REIT), קרנות הנסחרות בבורסה (תעודות סל), קרנות נדל"ן מקומלות (CREF) וקרנות תשתית. בגלל הנזילות הגבוהה יותר הקיימת בשוק, עלויות העסקה הנמוכות יותר ודרישות ההון הנמוכות יותר, משקיעים ממוצעים מעדיפים להשקיע בעקיפין בנדל"ן. (למידע נוסף על הדרכים להרוויח משוק הדיור, קרא דרכים פשוטות להשקיע בנדל"ן. )
בשורה התחתונה
מאמר זה הציג כמה מהגורמים ברמה הגבוהה ביותר הממלאים תפקיד משמעותי בהנעת שוק הנדל"ן, אך ישנם גם חלקים מורכבים יותר שנכנסים לשחק. ולמרות שכמה מגורמים אלה שהוזכרו מעידים על קשר ברור בין הגורם לשוק, בפועל, התוצאות יכולות להיות שונות מאוד. עם זאת, הבנת גורמי המפתח המניעים את שוק הנדל"ן חיונית לביצוע הערכה מקיפה של השקעה פוטנציאלית.
(למידע נוסף בנושא זה, קרא להרוויח כסף בנדל"ן למגורים.)
