משקיעי נדל"ן ורוכשי בתים לראשונה מתמודדים עם עלייה בשוק הנדל"ן האיטי. בכל הקשור לרכישה ומכירה של נכסים, עדיין ניתן להרוויח כסף, אך זה לא יהיה קל. עם זאת, הימנעות מכמה טעויות קלאסיות תעזור לך לעלות על המסלול הנכון. (שוקל לקפוץ לשוק הנדל"ן?
חוסר מחקר
לפני שרוב האנשים קונים מכונית או מכשיר טלוויזיה הם משווים דגמים שונים, שאלו הרבה שאלות ונסו לקבוע אם מה שהם עומדים לרכוש אכן שווה את הכסף. הבדיקה הנאותה הנדרשת לרכישת בית צריכה להיות מחמירה עוד יותר.
ישנם שיקולים מחקריים עבור כל סוג של משקיע נדל"ן - בין אם מדובר בבעל בית אישי, בעל בית לעתיד, סנפיר או מפתח מקרקעין.
לא רק שהקונה הפוטנציאלי צריך לשאול הרבה שאלות על הבית, אלא שהוא או היא צריכים לברר גם את האזור (השכונה) בו הוא נמצא. (אחרי הכל, מה טוב לבית נחמד אם ממש מעבר לפינה נמצא בית פרט בקולג 'הידוע במסיבות החביתיות שלו כל הלילה? אלא אם כן אתה מושך שוכר סטודנטים).
להלן רשימת השאלות שצריכות המשקיעים לשאול לגבי הבית המדובר:
- האם הנכס שנבנה בסביבת אתר מסחרי, או שמא יתבצע בנייה ארוכת טווח בעתיד הקרוב? האם הנכס שוכן באזור שיטפון או באזור בעייתי, כמו כאלה הידועים כבעיות ראדון או טרמיט? לבית יש "סוגיות" בסיס או היתר שיש צורך לטפל בהן? מה חדש בבית ומה יש להחליף? מדוע בעל הבית מוכר? מה הוא או היא שילמו עבור הבית ומתי? לעיירה חדשה, יש אזורים בעייתיים?
קבלת מימון מחורבן
למרות שבועת הנדל"ן בצפון אמריקה צמחה לכאורה בשנת 2007, עדיין יש מספר רב של אפשרויות משכנתא אקזוטיות. מטרת המשכנתאות הללו היא לאפשר לקונים להיכנס לבתים מסוימים שאולי לא היו יכולים להרשות לעצמם באמצעות הסכם משכנתא קונבנציונאלי יותר, בן 25 שנה.
לרוע המזל, קונים רבים המבטחים הלוואות מתכווננות / משתנות או הלוואות בריבית בלבד משלמות בסופו של דבר את המחיר כאשר הריבית עולה. העניין הוא שרוכשי בתים צריכים לוודא שיש להם את הגמישות הכספית לבצע את התשלומים (אם התעריפים יעלו). או שהם צריכים להיות עם תוכנית גיבוי להמיר למשכנתא רגילה יותר בשיעור קבוע לאורך הקו.
עושה הכל לבד
קונים רבים חושבים שהם יודעים את הכל, או שהם יכולים לסגור עסקת נדל"ן בעצמם. למרות שהם עשויים להשלים מספר עסקאות בעבר שהלכו כשורה, ייתכן שהתהליך לא יעבור בצורה חלקה באותה שוק מטה - ואין אף אחד שאליו תוכלו לפנות אם תרצו לתקן עסקת נדל"ן שלילית.
על משקיעי הנדל"ן להקיש על כל משאב אפשרי ולהתיידד עם מומחים שיכולים לעזור להם לבצע את הרכישה הנכונה. רשימת המומחים הפוטנציאליים צריכה לכלול, לכל הפחות, סוכן נדל"ן מנוסה, מפקח בית מוסמך, שיפוצניק, עורך דין טוב ונציג ביטוח. מומחים אלה צריכים להיות מסוגלים מספיק כדי להתריע בפני המשקיע על פגמים בבית או בשכונה. או, במקרה של עורך דין, יתכן שהוא או היא יוכלו להתריע בפני קונה הבית על פגמים בכותרת או בהקלות העשויות לחזור לרדוף אותם לאורך הקו.
תשלום יתר
סוגיה זו קשורה מעט לנקודה של ביצוע מחקר. חיפוש אחר הבית הנכון יכול להיות תהליך רב זמן ומתסכל. וכאשר קונה פוטנציאלי סוף סוף מוצא בית שעונה למעשה על צרכיו / רצונותיו, הקונה מודאג מטבע הדברים לכך שהמוכר יקבל את ההצעה.
הבעיה בלהיות חרדה היא שקונים חרדים נוטים לבנות יתר על הנכסים. הצעת יתר על בית יכולה להשפיע על מפלים של בעיות. קונים עשויים בסופו של דבר להאריך יתר על עצמם ולקחת על עצמם חובות רבים מדי, ליצור תשלומים גבוהים יותר ממה שהם יכולים להרשות לעצמם.; כתוצאה מכך, יתכן שייקח שנים עד שרוכש הבית יקבל השקעה זו.
כדי לגלות האם להשקעה החלומית שלך יש תג מחיר גבוה, התחל בחיפוש אליו מכרו בתים דומים אחרים באזור בחודשים האחרונים. כל מתווך בנדל"ן אמור להיות מסוגל לספק מידע זה בקלות יחסית (במיוחד עם הגישה שלהם למסד נתונים של מספר נכסי נדל"ן). אבל כמקפצה, או אם אינך משתמש בשירותי מתווך, פשוט התבונן בבתים דומים בעיתון המקומי, ותראה בשביל מה הם מוצעים. על ההיגיון להכתיב כי אלא שלבית יש מאפיינים ייחודיים העשויים לשפר את ערכו לאורך זמן, הקונה צריך לנסות לשמור על הצעות מחיר כלשהן עם מכירות בית אחרות בשכונה.
הקונים צריכים להבין שיש תמיד הזדמנויות אחרות בחוץ, ושגם אם הליך המשא ומתן יתקלקל או ייכשל, הסיכויים הם לטובתם שיש בית אחר בחוץ שיענה על צרכיהם. זה רק עניין של להיות סבלני בתהליך החיפוש.
הערכת הוצאות
כל בעל בית יכול להעיד על כך שיש דרך יותר לבעלות על בית מאשר לבצע את תשלום המשכנתא. בשונה משכירות, ישנן הוצאות אחזקה שמלוות עם כיסוח הדשא, צביעת הסככה וטיפול בגינה. ואז יש את העלויות הכרוכות בריהוט הבית ושמירה על כל המכשירים (כמו תנור, מכונת כביסה / מייבש, מקרר וכבשן) פועלים, שלא לדבר על עלות התקנת גג חדש, ביצוע שינויים מבניים בבית, או דברים קטנים אחרים כמו ביטוח וארנונה.
העניין הוא שמשקיעים ראשונים נוטים לשכוח את העלויות הללו בעת ציד בתים. לרוע המזל, זו בדיוק הסיבה שבגללה בעלי בתים חדשים רבים נוטים להיות עניים בבית ובעלי מזומנים.
העצה הטובה ביותר היא להכין רשימה של כל העלויות החודשיות הקשורות לניהול ותחזוקה של בית (בהתבסס על הערכות) לפני שמציעים הצעה בפועל. לאחר שהמספרים הללו יתווספו, יהיה לך מושג טוב יותר אם אתה באמת יכול להרשות לעצמך נכס.
קביעת הוצאות לפני רכישת נכס חשובה עוד יותר עבור סנפי הבית והמשקיעים. הסיבה לכך היא שהרווחים שלהם קשורים ישירות למשך הזמן שלוקח להם לרכוש את הבית, לשפר אותו ולמכור אותו מחדש. בכל מקרה, המשקיעים בהחלט צריכים להרכיב רשימה כזו. עליהם גם לשים לב במיוחד לעלויות מימון לטווח הקצר, קנסות בתשלום מראש וכל דמי ביטול (לביטוח או שירותים) שעשויים לשאת בעת העברת הבית בהזמנה קצרה.
שורה תחתונה
המציאות היא שאם ההשקעה בנדל"ן הייתה קלה, כולם היו עושים זאת. למרבה המזל ניתן להימנע מרבים מהמאבקים שעוברים המשקיעים בשקידה נאותה ותכנון נכון לפני חתימת החוזה.
