מחירי הנדל"ן התחתונים מפתים כמה משקיעים בתחום הנדל"ן המתחילים לשוק. אבל לפני שאתה מצטרף לשורות בעלי הבית, וודא שאתה מבין את המידע הכספי שיכול לעשות את ההבדל בין להפוך לדונלד טראמפ הבא לבין למצוא את עצמך בבית משפט לפשיטת רגל. להלן שמונה מספרי השקעה בנדל"ן שאתה צריך לדעת. (למידע נוסף על קניית בית ראו: מדריך לראשונה של קונה בית)
1. תשלום המשכנתא שלך
עבור בית רגיל בבעלות בבעלות, המלווים מעדיפים בדרך כלל יחס חוב לחוב הכנסה של 36%, אך חלקם יעלו עד 45% בהתאם לגורמים מתאימים אחרים כמו ציון האשראי שלך ויתרות המזומנים. יחס זה משווה את סך ההכנסה החודשית ברוטו שלך לבין התחייבויות החוב החודשיות שלך לתשלום. עבור תשלום הדיור, המלווים מעדיפים תשלום דיור ברוטו לסך כולל של 28 עד 33%, תלוי בגורמים אחרים. לגבי הנכס להשקעה, הנחיות פרדי מק טוענות כי יחס החוב להכנסה המרבי הוא 45%. (למידע נוסף, בדוק דרכים פשוטות להשקיע בנדל"ן. )
דרישות מקדמה
אמנם ניתן לממן נכסים בבעלות על ידי משכנתא ולפחות 3.5% למטה עבור הלוואת FHA, אך בדרך כלל משכנתא למשקיעים דורשת מקדמה של 20 עד 25% או לפעמים עד 40%. אף לא אחת מעלויות המקדמה או הסגירה של נכס להשקעה עשויה להיות מכספי מתנה. המלווים הפרטיים יקבעו כמה אתה צריך להשקיע כדי להיות זכאי להלוואה בהתאם ליחס החוב שלך להכנסה, ציון האשראי, מחיר הנכס ושכירות סבירה.
8 מספרים להערכת השקעה בנדל"ן
3. הכנסות משכירות להעפיל
אמנם אתה יכול להניח כי מכיוון שתשלומי שכר הדירה של הדייר יכסו (יש לקוות) את המשכנתא שלך, אינך צריך להזדקק להכנסה נוספת בכדי להעפיל להלוואת הבית. עם זאת, על מנת שהשכירות ייחשבו כהכנסה, עליכם להיות בעלי היסטוריה של שנתיים של ניהול נכסי השקעה, רכישת כיסוי ביטוח אובדן שכר דירה למשך שישה חודשים לפחות של שכר דירה חודשי ברוטו וכל הכנסה משכירות שלילית מכל נכס להשכרה חייבת להיות נחשב כחוב ביחס החוב להכנסה. (מלבד יצירת הכנסות והערכת שווי הון שוטפות, הנדל"ן מספק ניכויים שיכולים להפחית את מס ההכנסה על הרווחים שלך. בדוק ניכויים ממס לבעלי נכסי השכרה .)
TUTORIAL: בחינת השקעות נדל"ן
4. יחס למחיר הכנסה
יחס זה השווה את מחיר משק הבית החציוני באזור להכנסת משק הבית החציוני. לפני התפוצצות בועת הדיור, יחס המחירים להכנסה בארה"ב היה 2.75 ואילו בסוף 2010 היחס היה 1.71. הממוצע בין השנים 1989-2003 הוא 1.92 על פי חברת Fiserv, Inc., הסוכנות הפיננסית למימון דיור, Moody's Analytics.
5. יחס להשכרה
יחס מחיר לשכירות הוא חישוב שמשווה מחירי בתים חציוניים ושכירות חציונית בשוק מסוים. פשוט חלק את מחיר הבית החציוני בשכירות השנתית החציונית כדי ליצור יחס. בשיאו של השוק האמריקאי בשנת 2006, היחס לארה"ב היה 18.46. היחס ירד ל -11.34 בסוף 2010. הממוצע הממוצע לטווח הארוך (משנת 1989 עד 2003) היה 9.56. ככלל אצבע, על הצרכנים לשקול לקנות כשהיחס מתחת לגיל 15 ולהשכיר כשהוא מעל 20. שווקים עם יחס מחיר / שכר דירה גבוה בדרך כלל אינם מציעים הזדמנות השקעה טובה ככל האפשר. (חושבים לקנות בית? אנו בוחנים את העלויות ההתחלתיות והמתמשכות כמו גם את היתרונות. בדוק להשכרה או לקנות? הנושאים הכספיים .)
תשואה להשכרה ברוטו
ניתן למצוא את תשואת השכירות ברוטו עבור נכס בודד על ידי חלוקת שכר הדירה השנתי שנגבה בעלות הנכס הכוללת, ואז הכפלת המספר הזה ב 100 כדי לקבל את האחוז. עלות הנכס הכוללת כוללת את מחיר הרכישה, כל עלויות הסגירה ועלויות השיפוץ.
7. שיעור היוון
מספר חשוב יותר מתשואת השכירות ברוטו הוא שיעור ההיוון, המכונה גם שיעור הכובע או תשואת השכירות נטו, מכיוון שנתון זה כולל הוצאות תפעול של הנכס. ניתן לחשב זאת על ידי התחלה בשכר הדירה השנתי וחיסור ההוצאות השנתיות, ואז חלוקת המספר הזה בעלות הנכס הכוללת והכפלת המספר המתקבל ב 100 באחוזים. סך הוצאות הנכסים להשכרה כוללות עלויות תיקון, מיסים, ביטוח בעל בית, עלויות פנוי ודמי סוכן.
8. תזרים מזומנים
בשורה התחתונה
לאחר שתבצע את כל החישובים האלה, אתה יכול לקבל החלטה מושכלת אם נכס מסוים יהיה השקעה בעלת ערך.
