מה הוא הפחתה מואצת
הפחתה מואצת היא תהליך שבאמצעותו משכנתא משלמת תשלומים נוספים לעד קרן המשכנתא. בהפחתות מואצות, לווה ההלוואה רשאי להוסיף תשלומים נוספים לחשבון המשכנתא שלהם כדי לפרוע משכנתא לפני מועד הסדר ההלוואה. היתרון בכך הוא מופחת בתשלומי הריבית הכוללים.
שוברים למטה הפחתות מואצות
להלן דוגמה להפחתה מואצת. נניח שיש משכנתא שמקורה 200, 000 דולר בריבית של 7% למשך 30 שנה. תשלום הקרן והריבית החודשיים הוא 1330.60 $. הגדלת התשלום ב 100 $ לחודש תביא לתקופת השבת הלוואות של 24 שנים במקום 30 השנים המקוריות, ותחסוך הלווה שש שנות ריבית. תשלום משכנתא בצורה מואצת מוריד את פרמיית ההלוואה מהר יותר ומקטין את סכום הריבית הנוספת שהלווה צריך לשלם על ההלוואה. לווה יכול גם להאיץ את הפחתת הלוואתו על ידי ביצוע יותר מתשלום אחד בחודש. התשלום הנוסף עובר ישירות לתשלום הלוואת הקרן.
הפחתות מואצות בארצות הברית
לווים למשכנתאות בארצות הברית לוקחים בדרך כלל הלוואה למשך 30 שנה בריבית קבועה, המובטחת על ידי הנכס עצמו. אורך ההלוואה, והעובדה שהריבית אינה משתנה, פירושו שלווים בארצות הברית משלמים בדרך כלל ריבית גבוהה יותר על הלוואותיהם מאשר לווים במדינות אחרות, כמו קנדה, שם הריבית על משכנתא היא בדרך כלל מתאפס כל חמש שנים. ריבית גבוהה יותר זו עשויה לעודד את הלווים להשתמש באסטרטגיות הפחתות מואצות על מנת לפרוע את הלוואתם במהירות רבה יותר כדי להפחית את סך תשלומי הריבית.
אך ישנן סיבות רבות אחרות לכך שאולי לא הגיוני לפרוע הלוואת משכנתא מוקדם. הסיבה החשובה ביותר היא שריבית בגין 750, 000 דולר הראשונים בחוב המשכנתא ניתנת לניכוי מס על פי קוד המס האמריקאי. על ידי פירעון משכנתא מוקדם, בעלי בתים יגדילו את מס ההכנסה שהם חייבים, וכל השאר שווה. בתרחיש כזה עשוי להיות הגיוני שבעלי בתים ישתמשו בכספים שהיו משתמשים בהם לצורך הפחתות מואצות כדי להשקיע בקרן פרישה או במכללה. קרן כזו תרוויח תשואה, תוך שמירה על היתרון המס של ניכוי ריבית למשכנתא. עם זאת, קונים אמידים מאוד, שכבר יש להם כספי פרישה מספיקים והון מספיק כדי לבצע השקעות אחרות, עשויים לרצות לשלם את המשכנתא שלהם מוקדם.
