מהו תדר התאמה
תדירות ההתאמה מתייחסת לשיעור בו מתאפס הריבית של משכנתא בריבית מתכוונת לאחר שתום תקופת הריבית הקבועה הראשונית. התדירות יכולה להוסיף משמעותית לעלויות הריבית לאורך חיי ההלוואה. לווה צריך להיות מודע לרכיב זה במשכנתא לפני הסגירה.
פורץ תדר התאמה
תדירות ההתאמה היא תכונה חשובה אך עלולה להתעלם מכל משכנתא בריבית מתכווננת (ARM). כל ARM כולל מספר משתנים עיקריים. משכנתאות אלו כוללות תקופת היכרות בה קבועה הריבית, ואחריה שלב שני בו מועברת התקופתיות מדי פעם לשקף את שיעורי השוק. שיעורי השוק באים לידי ביטוי בשער מדד שמזוהה בהסכם המשכנתא הראשוני. תקופות ראשוניות נוטות לנוע בין שלוש לעשר שנים. התאמות שערים מוגבלות על ידי מכסים על ההתאמות הראשוניות ואחריה. כל ARM נוטה להיות בעל שווי תעריף מוחלט השולט בשיעור בכל נקודה בחייו של חוזה ההלוואה.
תדירות ההתאמה מוגדרת בדרך כלל כהתאמה אחת בשנה. ככלל, תקופה ארוכה יותר בין שינויים בשיעור לטובת הלווה. ככל שמותאם התעריף פחות, כך הלווה לעתים קרובות חשוף לסיכון של תנועה כלפי מעלה במדד שנבחר. חשוב לציין כי התעריף ההתחלתי של ARM הוא בדרך כלל מתחת לשיעור המשכנתא המסורתי למשך 30 שנה. זה עוזר למשוך הלווים להלוואה. כאשר מתבצעים התאמות בתדירות גבוהה יותר, המלווה מסוגל להביא את שיעור ההלוואה בקצב מהיר יותר לשיעורים הרווחים.
תדר התאמה: דוגמה
כדי להדגים את ההשלכות של תדרי כוונון שונים, יש לקחת בחשבון זרוע 5/1 עם קצב התחלתי של 3 אחוז וכובע התאמה של אחוז אחד. מדובר ב- ARM שתהיה לו התאמה ראשונה לאחר חמש שנים, והתאמות עוקבות אחת לשנה לאחר השנה החמישית.
נניח כי במהלך התקופה הראשונית של חמש שנים, הריבית עלתה לנקודה שבנקודת ההתאמה הראשונה, הריביות השוררות עומדות על 6 אחוזים. התוצאות הן שיעור חדש של 4 אחוזים עבור הלווה בשנה השישית למשכנתא, עם התאמה נוספת שתגיע בסוף אותה שנה.
השווה תרחיש זה להלוואה עם תדירות התאמה חודשית. הלוואה כזו ייקח רק שלושה חודשים לעלות ל 6 אחוזים. בהנחה ששיעור המדד נשאר גבוה, הלווה ייאלץ לשלם שיעור של 6 אחוזים במשך שישה חודשים, בעוד שהלווה בדוגמא הראשונה שלנו יישאר על 4 אחוזים לכל השנה. זה יהיה חסכון משמעותי.
