קניית בית מעוקל

תוכן העניינים

• כיצד למצוא בתים צפויים
• שלבי עיקול
• מדוע בתים חזויים זולים יותר
• סיכוני קניית בתים חסויים
• רכישת בית מנופה
• אפשרויות מימון
• בשורה התחתונה

לפני משבר המשכנתא 2008-2009, קניית בית מעוקל הייתה הצעה קשה. ציידי עסקות הנדל"ן נאלצו לעקוב אחר מכירות פומביות שהופעלו בבתי משפט או לנפות דרך רישומי הגשת החוק. אולם גל העיקולים שהביא להתמוטטות הסאב-פריים לא רק הגדיל את מספר הנכסים הזמינים, אלא גם הקל על מציאתם ורכישתם. למעשה, בימינו התהליך לרוב דומה לחיפוש אחר כל סוג אחר של בית. בתים חזויים זמינים כמעט בכל שוק הנדל"ן ברחבי הארץ, ומספקים הזדמנויות לבעלי בתים ומשקיעים כאחד.

טעימות מפתח

• מעולם לא היה קל יותר למצוא בית מעוקל למכירה: אתרים מקוונים רבים מתמחים בהם. ישנם כמה סוגים של עיקול, כולל עיקול מקדים, מכירה קצרה, מכירת שריפים, ונדל"ן בבעלות. היתרון הגדול של קניית בית מעוקל. הוא המחיר הנמוך. החסרונות כוללים מצבו הגרוע האפשרי של הבית, את אורך תהליך הקנייה ותחרות מצד סנפירים מקצועיים. אפשרויות מימון ממומנות ממשלתיות זמינות עבור בתים מעוקלים.

כיצד למצוא בתים צפויים

ניתן למצוא נכסים מעוקלים בכתבי-עת ובאתרי אינטרנט מרובים-רישומים (MLS) באמצעות חיפוש נדל"ן מקוון, משרדי בנק ואתרים ועיתונים מקומיים. בשירותים מקומיים עם רישום מרובה, נכסים שעוקפים אותם לא יכולים להיות מודגשים כשלעצמם; ניתן לציין זאת בתיאור הנכס בלבד.

מסלול ישיר יותר הוא אתרי האינטרנט הרבים המתמחים כעת בבתים ונכסים שנמצאים בעיקול, כמו HomePath.com של Fannie Mae ו- usa-foreclosure.com. כמה מוסדות פיננסיים, כמו בנק אוף אמריקה, מציעים גם דפים המיועדים לעזור לך לחפש בית מעוקל.

המלווים יותר ויותר מוכרים את נכסיהם שנתפסו באמצעות סוכני נדל"ן, אז אל תהססו לבקש מתווך או סוכן נדל"ן להזדמנויות. מקצוענים מסוימים בתחום הנדל"ן אף מתמחים בנכסי עיקול.

בתים בשלבים שונים של עיקול

ליתר דיוק, איתור בית מעוקל תלוי היכן בדיוק הוא נמצא בתהליך העיקול: נכסים יכולים עדיין להיות בבעלות בעל הבית המקורי (בשלבים מוקדמים יותר, במקרה של טרום עיקול ונכסים קצרים למכירה), או על ידי גורם כזה כבנק או כממשלה (במאוחרים יותר).

להלן חמישה סוגים של עיקול, וגישות לקנות.

1. טרום עיקולים

נכס נמצא בעיקול מקדים לאחר שמלווה המשכנתא הודיע ​​ללווים שהם ברירת מחדל, אך לפני שהנכס מוצע למכירה במכירה פומבית. אם בעל בית יכול למכור את הנכס במהלך תקופה זו, יתכן שהם יוכלו להימנע מהליכי עיקול והשפעתו השלילית על היסטוריית האשראי שלהם ועל סיכויי העתיד שלהם. ככאלה, בעלי בתים מסוימים מוכנים לנהל משא ומתן. עיקולים מקדימים רשומים בדרך כלל בבנייני בית משפט במחוז ובעיר. בנוסף, משאבים מקוונים רבים, כולל www.foreclosure.com, מפרטים נכסים שנמצאים בשלב טרום העיקול.

2. מכירות קצרות

מכירות קצרות מתרחשות כאשר המלווה מוכן לקבל פחות עבור הנכס ממה שחייב במשכנתא. לווים אינם בהכרח צריכים להיות ברירת מחדל בתשלומי המשכנתא למלווה כדי להסכים למכירה קצרה; עם זאת, הם בדרך כלל צריכים להוכיח סוג כלשהו של קשיים כלכליים, כמו אובדן עבודה, אשר עשוי לגרום לברירת מחדל. לעתים קרובות בית המגורים המדובר הוא מתחת למים, כלומר הוא שווה פחות מיתרת המשכנתא המצטיינת. על מנת להיחשב כמכירה קצרה, המלווה צריך להסכים "למכור את הנכס קצר" על ידי קבלת פחות ממה שחייב, ויש לציין את הבית למכירה. נכסים אלה מתפרסמים בדרך כלל כמכירות קצרות "בהמתנה לאישור בנק."

רכישת נכס למכירה קצרה היא ברוב המקרים זהה לרכישה מסורתית, אך השפה בחוזים תהיה שונה, תוך ציון שהתנאים כפופים לאישור המלווה. בנק עשוי לקחת מספר חודשים להגיב להצעת מכירה קצרה, כך שהתהליך יכול לארוך זמן משמעותי מאשר רכישה מסורתית. אתרי נדל"ן רבים, כולל חברות בודדות או שירותי רישום, מציעים אפשרות לחפש לפי סטטוס מכירה קצרה.

3. מכירות מכירה של שריף

מכירה פומבית של מכר השריף מתרחשת לאחר שהמלווה הודיע ​​ללווה על ברירת המחדל ואפשר לתקופת חסד של הלווה להדביק את תשלומי המשכנתא. מכירה פומבית מיועדת למלווה להחזר במהירות בגין ההלוואה שברירת המחדל. מכירות פומביות אלה מתרחשות לרוב במדרגות של בית משפט בעיר, המנוהלות על ידי רשויות אכיפת החוק המקומיות. הנכס נמכר במכירה פומבית לכל המרבה במחיר, במקום, תאריך ושעה שפורסמו ברבים. ניתן למצוא הודעות אלה בעיתונים המקומיים ובמיקומים מקוונים רבים על ידי חיפוש "מכירות מכירה של שריף."

4. נכסים בבעלות בנקאית

נכסים שלא נמכרים במכירה פומבית חוזרים לבנק; כלומר הם הופכים לנכסים בבעלות נדל"ן (REO). הם מנוהלים לרוב על ידי מחלקת REO של המוסד. במקורות מקוונים כמו www.realtytrac.com יש רשימות נרחבות של נכסים בבעלות בנקאית. ניתן לחפש לפי עיר, מדינה או מיקוד.

5. נכסים בבעלות ממשלתית

חלק מהבתים נרכשים בהלוואות המובטחות על ידי מינהל הדיור הפדרלי (FHA) או המחלקה לענייני ותיקים (וירג'יניה). כאשר נכסים אלה עוברים עיקול, הם מוסרים על ידי הממשלה מחדש ונמכרים על ידי מתווכים העובדים עבור הסוכנות הפדרלית. יש ליצור קשר עם מתווך רשום לרכישת נכס בבעלות ממשלתית. קונים יכולים לחקור אפשרויות באתר www.hud.gov (לחץ על "תחומי נושא" ובחר "בתים למכירה").

מדוע בתים חזויים זולים יותר

נקודת המכירה הגדולה ביותר של בתים מעוקלים היא, כמובן, מחירם המסומן - לרוב נמוך משמעותית מנכסים דומים אחרים באותו אזור (המכונים דומות להשוואה, או קומפוזיציות). רוב העיקולים נמכרים לפחות 5% מתחת לשוק השוק, עם הנחות גדולות עוד יותר באזורים מסוימים. קונים עשויים גם לנצל חיסכון נוסף עם הטבות כמו מקדמות מוזלות, ריביות נמוכות יותר או ביטול דמי הערכה ועלויות סגירה מסוימות.

מה הופך אותם לעסקה כזו? אם בית המגורים נמצא בשלב העיקול או המכירה הקצרה, בעליו נקשרים לכספים. והזמן לא בצידם: הם צריכים לפרוק את הנכס, ולקבל את מה שהם יכולים בזמן שהם יכולים, שמא יאבדו אותו לחלוטין. בקיצור, מוכרים אלה לא בדיוק מנהלים משא ומתן מעמדת כוח. למרות שזה אולי נראה אכזרי לנצל את חוסר המזל של הזולת, הקונים יכולים להפיק תועלת.

הם יכולים להועיל עוד יותר אם למעשה נתפס בנכס. משרד השריף אינו מעוניין להיתלות בבית; בנקים לא רוצים להיות בעסקי בעל הבית. מוסדות פיננסיים לרוב רוצים להיפטר מנכסים מעוקלים מייד (במחיר סביר, כמובן - עליהם לענות למשקיעים ולמבקרנים שהם עשו כל ניסיון להחזיר כמה שיותר מסכום ההלוואה המקורי). שוב, קונים יכולים לנצל מצב זה.

לבסוף, בתים מעוקלים נמכרים בדרך כלל במצב "כמות שהוא" - אם יש נזק, תיקונים על ידי הבעלים אינם חלק מהמשוואה - וכפי שידוע חובבי רהיטי מכוניות משומשות וינטאג ', "כפי שהם" מתורגמים ל הנחה. כמובן ש"כמו שהוא "יכול להיות חרב פיפיות, כפי שנעסוק בהמשך.

סיכוני קניית בתים חסויים

המחיר מתחת לשוק הוא היתרון הגדול בקניית בית מעוקל. אבל גם נכסים אלה נושאים את חלקם במלכודות.

בעיות רכוש

אמנם הוא נושא הנחה מפצה, אך המצב "יכול להיות" די עגום. אם הבית עדיין מאוכלס על ידי הבעלים, הוא לרוב מתוחזק בצורה לא טובה - אחרי הכל, אם האנשים לא יכולים לבצע את תשלומי המשכנתא, הם ככל הנראה יימצאו מאחור גם בתשלום עבור אחזקה שוטפת, שלא לדבר על תיקונים גדולים. בנוסף, אנשים מי שעומדים בפני עיקול או נאלצים לעיקול אותם הם ממורמרים, ומוציאים את התסכול שלהם על ביתם לפני שהבנק יחזר. לרוב זה כרוך בהסרת מכשירים וגופי גוף, ולעיתים אף בוונדליזם על הסף.

עלויות נסתרות

יחד עם עבודות תיקונים ושיפוצים בלתי צפויים, עבריינות כמו מיסי גב ושעבודים (שהנכסים הפומביים לרוב צמודו אליהם, או על ידי מס הכנסה או מדינה או נושים אחרים) יכולים להוסיף עלויות נוספות לבית רצוי אחרת. לא משנה מה חובה, ראשית יש לשלם ולסדר את הממשלה לפני שתהליך הקנייה יכול להתקדם. זה חל בעיקר על נכסים שנמכרים במכירה פומבית; בנק תמיד ישלם את כל השעבודים שנקשרו לנכס לפני שמכרו אותו לצד אחר.

תהליך איטי

משמעות הסיבוכים הקודמים לעיתים קרובות רבות של ניירת. בדרך כלל, לעיקולים יהיו מספר מסמכים נוספים שצריך להשלים כדי להתכונן לסגירה, וזה לא תמיד כל כך מתוזמן. אם מדובר במצב מכירה קצר, המלווה של הבעלים צריך לאשר את העסקה וזה יכול לארוך זמן מה, כאמור. נזק חמור שנמצא בבית עלול לגרום להערכה נמוכה יותר של הבית, אשר עשויה להשפיע על יכולתו של הקונה להבטיח הלוואה. חלק מהמלווים לא ישאילו להלוות סכום דולרי מסוים מכיוון שפוטנציאל הרווח בהלוואה פחותה אינו שווה את הסיכון.

למרות שהייתם חושבים שבנק ישתוק לפרוק מגורים שהועברו לאחור, זמני התגובה בין הבנק לבין גורמים מעורבים אחרים יכולים להיות איטי גם בנכסי REO. משך הזמן שנדרש כדי לקבל תגובה על הצעת המחיר שלך יכול להשתנות באופן נרחב; אם הבנק המחזיק בנכס שלך מוצף עיקולים, זה יכול לקחת הרבה יותר זמן עד שהבנק יעבוד את בקשתך. ידוע כי בנקים עם צבר צבאי משמעותי נדרשים עד 90 יום להגיב להצעה. אם אתם מתכננים לממן את הרכישה, יהיה לכם להשקיע את הזמן בקבלת אישור מראש למשכנתא.

תחרות

כמו בכל שוק, בכל פעם שיש סיכוי לרכוש משהו בהנחה משיעור הולך, הביקוש יעלה. כך שההתעניינות והתחרות הגוברת - לא רק מצד דיירים פוטנציאליים אלא ממשקיעים ואנשי מקצוע בתחום ההיפוך - הם בלתי נמנעים כאשר מתמודדים עם נכסים מעוקלים כדאיים. לעתים קרובות מאוד, בית מעוקל יכול להיות מתומחר בצורה אטרקטיבית מתחת לבתים האחרים בסביבה, אך כשמילה פולטת, הצעות רבות יכולות להיכנס במהירות ומלחמת הצעות מתחילה. אז מה שהיה פעם בית במחיר נמוך בשכונה נהדרת יכול להפוך במהירות לנכס יקר.

קונים פוטנציאליים של בתים מעוקלים עשויים להיות חכמים להגיש הצעות מחיר למספר נכסים בבת אחת מכיוון שאפשר לקונים מתחרים להבטיח נכס בהצעה גבוהה יותר או בהצעה במזומן. אבל אל תתייאש אם מישהו אחר יפיל את ההצעה שלך עבור נכס מסוים; בדוק מעת לעת כדי לראות אם הוא מופיע במלאי של הבנק. עסקאות עיקול נוטות ליפול לעיתים קרובות למדי.

רכישת בית מנופה

אם קונים מבנק, תצטרך לחדד את כישורי המיקוח שלך ולהתחיל את התהליך עם הצעה של lowball בנכס שאתה רוצה. בנקים שצברו מלאי ניכר של נכסים מעוקלים נוטים יותר לנהל משא ומתן על מחיר; ככל שהבנק החזיק בנכס ארוך יותר, כך גדל הסיכוי שהוא ישקול ברצינות מבצעים נמוכים יותר, במיוחד על נכסים שהוחזקו במשך תקופות זמן ארוכות יותר. לכן כנראה שתציע את ההצעה הראשונית שלך במחיר הנמצא לפחות 20% מתחת למחיר השוק הנוכחי, או אולי אפילו יותר מכך אם הנכס אליו אתה מציע מציע ממוקם באזור עם שכיחות עיקולים גבוהה.

אפשרויות מימון לבתים נטושים

אתה יכול להשתמש במשכנתא לקניית נכס REO, אם כי המלווים הפרטיים נוטים להיות מרוששים בכל הנוגע למימון עסקאות עיקול. עם זאת, קיימות מספר אפשרויות מימון בחסות ממשלה עבור אלו העומדים בתנאי: הלוואות של 203 (k) ממינהל השיכון הפדרלי (FHA), תוכנית HomePath ReadyBuyer של פאני מיי, ותוכנית HomeSteps דרך פרדי מק.

203 (k) הלוואות

ה- FHA תכנן את הלוואות ה- 203 (ק ') שלה בכדי לסייע בהפחתת דאגותיהם של בנקים שאחרים היו נרתעים מ- REO בסיכון גבוה. רכישות. על ידי חיוב הלווים פרמיית ביטוח משכנתא, הם יכולים להבטיח הלוואות שנעשו על ידי מלווים פרטיים המשתתפים בתוכנית.

עבור הלווים, אחד היתרונות הגדולים הוא היכולת לממן את רכישת הבית, בתוספת כל תיקונים נדרשים, במשכנתא יחידה. הגרסה הבסיסית יותר, הלוואה יעילה 203 (k), מיועדת לתיקונים מוגבלים שאינם מצריכים תוכניות הנדסיות או ארכיטקטוניות. אנשים יכולים ללוות עד $ 35, 000 מעל מחיר המכירה של הבית בכיסוי תרופות בסיסיות כמו מכשירים חדשים, ציפוי וחלונות.

עם תיקונים נרחבים יותר, כמו בניית תוספת או טיפול בנזק מבני, הלוואה מסורתית של 203 (k) היא בדרך כלל האפשרות הטובה ביותר. שלא כמו הגרסה המייעלת, בעלי בתים חייבים להוציא לפחות 5, 000 דולר; הסכום המקסימלי מבוסס על מגבלות ה- FHA עבור כל מחוז. בנוסף, אתה צריך לשלם עבור יועץ עצמאי כדי לבדוק את הנכס ולאמת שהעבודה עומדת בהנחיות התוכנית.

חיסרון נוסף בהלוואות אלה הוא המחיר. מלבד תשלום ביטוח משכנתא, הלווים בדרך כלל משלמים שיעורי ריבית שהם גבוהים ברבע אחוז מאלו של הלוואות רגילות. יתכן שהם יצטרכו למזלג מעל נקודה אחת או שתיים, שהן עמלות מקדימות ששוות כל אחת מהן 1% מהסכום העיקרי.

איור 1. השוואה בין הלוואות מסורתיות של 203 (k) לבין הגרסה המייעלת.

BuyBuyer של HomePath

תוכנית HomePath ReadyBuyer המוצעת על ידי איגוד המשכנתאות הפדרלי הלאומי (FNMA) - או פאני מיי, כידוע בחיבה - מכוונת לראשונה לקונים. לאחר סיום קורס חינוך לרכישת בית חובה, שניתן יהיה להתקיים ברשת, המשתתפים יכולים לקבל עד 3% בסיוע בעלויות סגירה לרכישת נכס מעוקל בבעלותה של פאני מיי. מיזם ממומן על ידי הממשלה מציע גם הפסקות אחרות; רוכשי בתים עשויים להידרש לגייס רק 500 דולר בכסף רווח, למשל, וביטוח משכנתא פרטי עשוי לבטל לאחר שההון העצמי שלך בבית יגיע ל 20%.

דף הבית

פרדי מק מספק נזילות לשוק המשכנתאות על ידי רכישת הלוואות מבנקים, איגום ומכירתם למשקיעים כניירות ערך. באמצעות HomeSteps, הארגון - באמצעות שותפיו להלוואות פרטיות - מציע מימון מיוחד למי שרוצה לקנות רק את הנכסים המוחלפים שבבעלותו. HomeSteps זמין כרגע רק במדינות הבאות: אלבמה, פלורידה, ג'ורג'יה, אילינוי, קנטאקי, צפון קרוליינה, דרום קרוליינה, טנסי, טקסס ווירג'יניה.

קונים יכולים למצוא רשימה של נכסים חד-משפחתיים, דירות ורב-משפחתיות באתר HomeSteps.

בשורה התחתונה

על פני השטח, בתים מעוקלים יכולים להיראות מושכים נורא. עם זאת, עלויות יכולות להיות בלתי צפויות ביותר ונזקים בסיסיים עלולים להפוך נכס לבלתי רצוי. תהליך הקנייה הוא איטי לעיתים, מה שעלול לדרבן מחשבות שנייה במוחם של הקונים, בעוד שביקוש כבד לנכסים מעוקלים עלול לדחוק כמה רוכשים מלאי תקווה.

עם כל זה נאמר, בתים מעוקלים יכולים להסתיים במבצעים מדהימים. לקונים יש את ההזדמנות הייחודית לשלם שווי שוק מתחת לבתים שלא יהיו זמינים להם בנסיבות רגילות. אם יש חיסכון בצד הרכישה, זה משפר את הסבירות שהקונה יבין הערכה של הנכס שלו, ורווח על ההשקעה שלו אם הוא מוכר, בעתיד.

אם נעשה באחריות, רכישת בית מעוקל יכולה לאפשר לקונה לקצור מספר עצום של הטבות למשך שנים רבות.