מהו מימון מחדש של מזומן?
בעולם הנדל"ן מימון מחדש הוא תהליך החלפת משכנתא קיימת בחודש חדש שבדרך כלל מרחיב תנאים נוחים יותר ללווה. על ידי מימון מחדש, הלווה עשוי להיות מסוגל להפחית את תשלומי המשכנתא החודשיים שלהם, לנהל משא ומתן על ריבית נמוכה יותר, לנהל משא ומתן מחדש על מספר השנים - או תקופת ההלוואה -, להוציא לווים אחרים מהתחייבות ההלוואה או לגשת למזומן דרך הון עצמי שיש בו בנוי לאורך זמן.
מימון מחדש למזומן הוא אפשרות למימון מחדש של משכנתא בה המשכנתא החדשה היא בסכום גדול יותר מסכום ההלוואה הקיים על מנת להמיר הון עצמי למזומן.
Takeaways מפתח
- במימון מחדש של מזומן, משכנתא חדשה מיועדת ליתרה משכנתא קודמת, וההפרש משולם במזומן. בדרך כלל אתה משלם ריבית גבוהה יותר או יותר נקודות על משכנתא למחזר מזומן, בהשוואה לשיעור - למחזר מחדש לטווח הארוך, בו סכום המשכנתא שלכם נשאר זהה. בהתאם ליחס ההלוואה לערך של הנכס שלך, המלווה יקבע מקסימום כמה כסף אתה יכול להוציא בעת מימון מחדש.
מימון מחדש לטווח ולטווח מול מזומנים
מימון הלוואת המשכנתא הבסיסית ביותר הוא השיעור לטווח הארוך. בסוג זה הלווה מנסה להשיג ריבית נמוכה יותר ו / או להתאים את תקופת ההלוואה. לדוגמה, אם נכס נרכש לפני שנים בהן היו שיעורים גבוהים יותר, הלווה עשוי למצוא את זה יתרון לממן מחדש כדי לנצל את הריבית הנמוכה יותר שקיימת כעת.
כמו כן, ייתכן שמשתנים השתנו בחיי הלווה כך שיוכלו כעת להתמודד עם משכנתא למשך 15 שנים (חיסכון מאסיבי בתשלומי ריבית), למרות שזה אומר לוותר על התשלומים החודשיים הנמוכים יותר של המשכנתא הנוכחית שלהם ל -30 שנה.
למימון מחדש של המזומנים יש מטרה אחרת. זה מאפשר ללווים להמיר הון עצמי במזומן על ידי יצירת משכנתא חדשה בסכום גדול יותר ממה שחייב כיום. הלווה מקבל את ההפרש בין שתי ההלוואות במזומן. זה אפשרי מכיוון שהלווה רק חייב למוסד המלווה את מה שנותר על סכום המשכנתא המקורי. סכום ההלוואה הנוסף של המשכנתא הממומנת המחודשת במזומן משולם ללווה במזומן בסגירה.
בהשוואה לתעריף לטווח הארוך, הלוואות למזומן בדרך כלל מגיעות עם ריביות גבוהות יותר או עלויות אחרות, כגון נקודות. המלווים חוששים כי לווים שכבר הוציאו הון עצמי משמעותי עשויים להניח את ההלוואה החדשה שלהם, אם כי ציון אשראי גבוה ויחס הלוואת ערך נמוך (LTV) יכולים לשכנע את אותם חששות ולסייע ללווה להשיג עסקה חיובית.
דוגמה למימון מחדש של מזומנים
בעל בית לקח משכנתא בסכום של 200, 000 $ לרכישת נכס, ואחרי שנים רבות הוא עדיין חייב 100, 000 $. המשמעות היא שהבעלים בנה הון עצמי של לפחות 100, 000 $ (בהנחה ששווי הנכס לא צנח מתחת ל 200, 000 $). כדי להמיר חלק מההון למזומן, הבעלים יכול לבחור במימון מחדש למזומן.
אם הם רוצים להמיר 50, 000 $ מההון שלהם, הם היו יכולים לממן מחדש על ידי לקיחת הלוואה חדשה בסך כולל של 150, 000 $. המשכנתא החדשה תכלול את יתרת 100, 000 הדולרים שנותרו מההלוואה המקורית בתוספת 50, 000 $ הרצויים שניתן יהיה להוציא במזומן. במילים אחרות, הם יכולים לקחת משכנתא חדשה בסך 150, 000 $, להחזיר את 100, 000 $ המגיעים למשכנתא הראשונה ונותרו 50, 000 $.
הסכום המקסימלי למזומן העומד לרשות הבעלים במימון מחדש של מזומן תלוי ביחס ההלוואה לערך של הנכס.
מגבלות לאפשרויות מימון מחדש למזומן
על ידי חישוב יחס ההלוואה לערך הנוכחי של הנכס (LTV), המלווה יכול לקבוע סכום הלוואה מקסימלי למימון מחדש במזומן. המלווה בוחן את שווי השוק הנוכחי של הנכס בהשוואה ליתרת החוב שהלווה חייב בהלוואה הקיימת.
אם אנו משתמשים בדוגמה הקודמת - ונניח ששווי השוק הנוכחי של הנכס הוא 250, 000 $ - וכי המלווה קבע LTV מקסימלי של 80%, סכום המחזור המקסימלי למזומן יהיה 100, 000 $. LTV של 80% קבע כי הסכום המקסימלי של ההלוואה החדשה יהיה 200, 000 $, או 250, 000 $ X.80. לאחר פירעון המשכנתא הראשונית (100, 000 $), יהיו 100, 000 $ במזומן זמינים ללווה.
