מהי הלוואת שילוב?
הלוואת קומבינציה מורכבת משתי הלוואות משכנתא נפרדות מאותו מלווה, לאותו לווה. הלוואה משולבת מסוג אחד מספקת מימון לבניית בית חדש, ואחריו משכנתא רגילה לאחר השלמת הבנייה. הלוואה משולבת מסוג אחר מספקת שתי הלוואות בו זמנית לרכישת בית קיים. משתמשים בו לרוב כאשר הקונה אינו יכול לקבל 20% מקדמה אך מעוניין להימנע מתשלום עבור ביטוח משכנתא פרטי (PMI).
איך עובד הלוואת שילוב
במקרה של בית חדש, הלוואת שילוב מורכבת בדרך כלל ממשכנתא בשיעור מתכוונן למימון הבנייה, ואחריה הלוואה שנייה, בדרך כלל משכנתא למשך 30 שנה, לאחר סיום הבית. בדרך כלל ההלוואה השנייה תשמש לתשלום ההלוואה הראשונה, ותשאיר ללווה רק הלוואה יחידה.
עבור מי שרוכש בית קיים, הלוואת שילוב עשויה לנקוט בצורת משכנתא או 80-10-10 משכנתא. משכנתא של 80-10-10 מורכבת משתי הלוואות עם מקדמה אחת. ההלוואה הראשונית מכסה 80% ממחיר הרכישה של הבית, ההלוואה השנייה נוספת 10%, והקונה מבצע מקדמה במזומן של 10%.
מכיוון שלהלוואה הראשונית יחס של הלוואה לערך של 80%, בדרך כלל הקונה יכול להימנע מתשלום עבור ביטוח משכנתא פרטי (PMI), אשר נדרש בדרך כלל כאשר קונים בתים משלמים פחות מ- 20%. PMI אינו הוצאה חד פעמית אלא יש לשלם מדי שנה עד שההון של בעל הבית יגיע ל 20%. בדרך כלל זה עולה ללווים סכום השווה ל 0.5% עד 1% מערך ההלוואה שלהם בכל שנה.
ההלוואה השנייה מהווה את יתר המקדמה של 20%. בדרך כלל זה יבוא בצורה של קו אשראי ביתי (HELOC). HELOC מתפקד כמו כרטיס אשראי, אך עם ריבית נמוכה מכיוון שההון בבית מגבה אותו. ככאלה, היא מעוררת ריבית רק כאשר הלווה משתמש בה.
הלוואת שילוב יכולה לעזור לרוכשי הדירות להימנע מעלות נוספת של ביטוח משכנתא פרטי.
היתרונות והחסרונות של הלוואת שילוב
שימוש בהלוואת שילוב לרכישת בית קיים נוטה להיות הנפוצה ביותר בשווקי דיור פעילים. ככל שהמחירים עולים ובתים הופכים פחות נוחים, משכנתא של פיגיבק מאפשרת לקונים ללוות יותר כסף מאשר המקדמה שלהם עשויה לאפשר אחרת. זה יכול להיות יתרון כל עוד הקונים לא לוקחים יותר חובות מכפי שהם יכולים להתמודד אם משהו ישתבש.
הלוואות שילוב יכולות להיות אופציה גם לאנשים שמנסים לקנות בית חדש אך עדיין לא מכרו את הבית הנוכחי שלהם. בתרחיש זה, הקונה יכול להשתמש ב- HELOC בכדי לכסות חלק מהמקדמה על הבית החדש ואז לשלם את HELOC כאשר הבית הישן יימכר.
לקונים שבונים בית חדש עשויים להיות אפשרויות פשוטות יותר או יקרות יותר מאשר הלוואת קומבינציה. לדוגמה, הקבלן עשוי לממן את הבנייה. ואז, כאשר הבית יושלם, הקונה יכול לארגן משכנתא רגילה ולשלם לבונה. לחלופין, בעל הבית עשוי להשתמש בהלוואת בנייה עצמאית ואז לקנות משכנתא קבועה.
עם זאת, הלוואת שילוב עשויה להיות בעלת יתרון על פני שתי הלוואות נפרדות ממלווים שונים, בגלל עלויות הסגירה החד פעמיות שלה.
