הון לעומת השקעות חוב לצורך מימון קהל הנדל"ן

הון לעומת השקעות בעסקי נדל"ן בחוב: סקירה כללית

מימון הקהל בנדל"ן המריא מאז שחוק חוק הסטארט-אפים העסקיים של Jumpstart בשנת 2012, והשוק צפוי להתרחב עוד יותר. באוקטובר 2015 פרסם ה- SEC את פסק הדין הסופי בנושא הוראות כותרת III לחוק התפקידים, המאפשר למשקיעים שאינם מוסמכים להשתתף בעסקאות נדל"ן המומסעות על ידי המונים לצד משקיעים מוסמכים.

להשקעה בנדל"ן באמצעות פלטפורמת מימון קהל יש יתרונות מסוימים על פני REITs או בעלות ישירה על נכסים. אחד היתרונות הללו הוא היכולת לבחור בין השקעות בחוב לבין מניות. לפני שתקדם את הצעדה למימון ההמון של הנדל"ן, כדאי להבין את ההבדל בין השניים ומהם הסיכונים. (למידע נוסף על היסודות של מימון המון הנדל"ן ראה: נדל"ן ומימון מקרקעין: נתיב חדש למשקיעים.)

Takeaways מפתח

• מימון קהל הנדל"ן הוא אלטרנטיבה פופולארית יותר ויותר ל- REIT ולתעודות סל הנדל"ן לצורך הוספת נכסים לתיק העבודות. השקעות נדל"ן מקרקעין מרוויחות החזר דרך הכנסות משכירות שמשלמים דיירים או רווחי הון ממכירת הנכס. השקעות נדל"ן חוב כוללות הנפקת הלוואות או השקעה במשכנתא (או ניירות ערך מגובים במשכנתא).

יסודות השקעות הון

רוב עסקאות המימון הקהל בנדל"ן כוללות השקעות במניות. בתרחיש זה, המשקיע הוא בעל מניות בנכס ספציפי, והחלק שלהם הוא ביחס לסכום שהשקיעו. החזרות מתממשות בצורת חלק מההכנסות משכירות שהנכס מייצר, בניכוי דמי שירות המשולמים לפלטפורמת מימון ההמון. למשקיעים ניתן גם לשלם נתח מערך הערכה כלשהו אם הנכס נמכר.

יתרונות:

• ללא תשואת שווי: השקעות במניות מציעות אופק רחב יותר מבחינת פוטנציאל ההשתכרות. ניתן לראות תשואות שנתיות שנעות בין 18% ל 25%. מכיוון שאין כובע, לעומת זאת, השמיים הם באמת הגבול מבחינת משקיע. הטבות מס: הטבה אחת של בעלות על נכס השקעה היא היכולת לנכות הוצאות מסוימות הקשורות בבעלותו, כגון פחת ועלות התיקונים. באמצעות המון קהל הון, עסקאות בדרך כלל מובנות באמצעות LLC, המתייחסת כישות זורמת לצרכי מס. המשמעות היא שמשקיעים יכולים לקצור את היתרונות של ניכוי הפחת מבלי שייאלצו להחזיק ישירות בנכס. עמלות נמוכות יותר: להשקעות במניות פוטנציאל להיות זול יותר בכל הנוגע לאגרות. במקום לשלם עמלות מקדימות ודמי שירות חודשיים, משקיעים עשויים לשלם אגרה שנתית אחת בכדי לשמור על מיקומם בנכס. שכר הטרחה מחושב כאחוז מסך הסכום שהושקע ולעיתים קרובות נע בין 1% ל -2%.

חסרונות:

• כיצד עובדות השקעות בחובות

  בעת השקעה במכשירי חוב מקרקעין המשקיע פועל כמלווה לבעל הנכס או לספונסר העסקה. ההלוואה מאובטחת על ידי הנכס עצמו והמשקיעים מקבלים תשואה קבועה שנקבעת לפי הריבית על ההלוואה וכמה הם השקיעו. בעסקת חוב, המשקיע נמצא בתחתית ערימת ההון מה שאומר שיש להם עדיפות בכל הנוגע לתביעת תשלום מהנכס. (לפרטים נוספים, עיין במדריך: איך להרוויח כסף בנדל"ן.)

  יתרונות:

  • זמן קצר יותר: השקעות בחוב קשורות לרוב לפרויקטים של פיתוח. כתוצאה מכך, לרוב יש להם תקופת החזקה קצרה בהשוואה להשקעות במניות. תלוי באופי העסקה, זמן ההשהיה עשוי להימשך בין שישה ל -24 חודשים. זה יתרון למשקיעים שלא מרגישים בנוח לקשור נכסים לטווח הארוך. סיכון נמוך יותר: בגלל אופן הבניית עסקאות; משקיעים לוקחים פחות סיכון בהשקעות חוב. ההלוואה מובטחת על ידי הנכס המשמש פוליסת ביטוח כנגד החזר ההלוואה. במקרה שבעל הנכסים או נותן החסות מחליף ברירת מחדל, יש למשקיעים אפשרות להחזיר את אובדן השקעתם באמצעות פעולת עיקול. הכנסה קבועה: השקעות בחוב ניתנות לחיזוי יותר מבחינת הסכום ותדירות ההחזר. אמנם כל עסקה שונה, אך לא יוצא דופן שהמשקיעים מרוויחים תשואות הנעים בין 8% ל -12% בשנה. החזרות אלה משולמות בדרך כלל על בסיס חודשי או רבעוני. תשואות מכוסות: השקעות בחוב כרוכות בסיכון נמוך יותר, אך החיסרון העיקרי הוא העובדה שהתשואות מוגבלות על ידי הריבית על ההלוואה. המשקיעים צריכים להיות ברורים אם הם מוכנים להקריב את הפוטנציאל להרוויח תשואות גבוהות יותר תמורת הימור בטוח יותר. עמלות גבוהות יותר: בעוד שמרבית פלטפורמות מימון ההמונים בקהל הנדל"ן לא גובים מהמשקיעים כלום כדי ליצור חשבון ולחקר השקעות בחובות, בדרך כלל יש סוג כלשהו של עמלה שמעורבים בכדי להשתתף בעסקה. פלטפורמת המימון הקהל מורידה בדרך כלל אחוז מהקודם לפני ששולמת ריבית כלשהי, שיכולה להכנס לתשואותיך. יכול להיות שיש גם עמלת מקור הלוואה נפרדת המועברת למשקיעים. (למידע נוסף על פלטפורמות מימון המון הון, קרא: חמש החברות המובילות למימון קרנות הון .)

  חסרונות:

  • תשואות פוטנציאליות נמוכות יותר : עם סיכון נמוך יותר מגיע תשואה צפויה נמוכה יותר. חשיפה לסיכון בתשלום מראש: המשכנתאים לפעמים משלמים את הלוואותיהם בשלב מוקדם, אם עם מכירת בית או באמצעות מימון מחדש. פעולה זו עלולה להפריע לתזרימי המזומנים הקשורים להשקעת החוב שלך ולהקטין את משך תיק ההלוואות שלך.

  בשורה התחתונה

  Crowdfunding היא אפשרות אטרקטיבית עבור משקיעים שרוצים להשקיע בעסקאות נדל"ן פרטיות בצורה חסכונית. ההשקעה המינימלית עם פלטפורמות רבות נעה בין 5, 000 ל -10, 000 דולר, שזה מחיר קטן יחסית שיש לשלם כדי לקבל גישה למעמד הנכסים הזה. לשני ההשקעות במניות וגם בחובות יש הצדדים הטובים והרעים שלהם, שעל המשקיעים המלווים לקחת את הזמן לשקול בזהירות. הבנת מה אתה עומד להרוויח לעומת מה שאתה מסתכן בו יכולה לעזור לך להחליט אם סוג השקעה אחד או שני סוגים מתאים לתיק העבודות שלך.