בשוק חופשי דינאמי מתמודדים המלווים - בין מגובים ממשלתיים ובין אם מופרטים - על עסקיהם של רוכשי הדירות, מה שמעלה או מוריד את הריבית החודשית הממוצעת על הלוואות משכנתא. בהתבסס על מחירי דיור מתוקנים, תקני אשראי צמודים ועודף יורד של בתים שלא נמכרו, הריבית הממוצעת למשכנתאות קבועות למשך 30 שנה נותרה בקרבת השפל ההיסטורי.
שיעורי המשכנתא של ימינו נותרו קרוב ל -4%, אך עלייה ל -5% בעתיד הנראה לעין אפשרית לחלוטין. למעשה, זה נתון בהתחשב בכך שיש כלכלה חזקה יותר בשנת 2017. עם זאת, עליית ריביות המשכנתא איננה ממה לחשוש והידע בנושא יקל על חששות משתתפי שוק הדיור. למשתתפי שוק הדיור חיוני להבין את עליית שיעורי המשכנתא, מכיוון שהם משפיעים כמעט על כל היבט של קניית בית. (לפרטים נוספים מחבר זה ראו: השכרות נדל"ן להכנסות פרישה ועושר בניין .)
עליית שיעורי ריבית ורוכשי בתים
בעסקי הנדל"ן, החוכמה המקובלת אומרת כי עליית הריבית מקלה על קנייה או מכירה של בית וירידות הריבית מקלות על הקנייה והמכירה.
לדוגמה, אם ג'וני בית הקונה מעוניין בשיעור של 4% על משכנתא קבועה ל -30 שנה על בית בשווי 400, 000 $, תשלום המשכנתא החודשי שלו יהיה 1, 900 דולר. אבל אם ג'וני רק היה מעוניין בשיעור של 5% על משכנתא קבועה של 30 שנה, התשלום החודשי שלו יעלה ל -2, 138 דולר. עלייה של 1% בריבית מעלה את התשלום של ג'וני ב- 238 דולר, או בערך 13%. אז מה המשמעות של זה עבור רוכשי הדירות?
מנקודת מבטו של קונה בית, ככל ששיעור המשכנתא גדל, האיכותיות יורדת. באמור לעיל, ג'וני קונה הבית רוצה להעפיל למשכנתא בסך 400, 000 $ בריבית של 4%, אך בריבית של 5% המלווים יכולים להציע לג'וני רק הלוואה בסך 355, 000 $ על סמך כישוריו. עלייה של 1% בריבית למשכנתא מקטינה את כוח הקנייה של ג'וני ב -45 אלף דולר.
לפני המיתון הגדול, בשיא שיגעון המשכנתא בתת-פריים, היה קונה ג'וני בית יכול "להעפיל" לאותה משכנתא של 400, 000 $ שהוא רצה. אך כדי להמתיק את העסקה, המלווה של סאב-פריים היה מציע לג'וני ריבית מתכווננת של 2% בחמש השנים הראשונות. עם זאת, אחרי חמש שנים ג'וני מגלה לפחות ריבית של 7%, אולי יותר אם הריבית תעלה.
העלאת הריבית והמוכרים
עליית שיעורי המשכנתא משפיעה גם על המוכרים, אם כי אחרת. לדוגמה, אם ג'יל רוצה למכור את ביתה ב -400 אלף דולר, היא יותר ממוזמנת לרשום את ביתה במחיר זה. אולם בעקבות העלייה בשיעור הריבית, קונים פוטנציאליים יכולים להרשות לעצמם רק את ביתה של ג'יל במחיר של 355, 000 דולר. אין עוררין, היא עדיין יכולה להרוויח מהמכירה, אך רק עלייה של 1% בשיעורי המשכנתא מורידה את שווי השוק של ביתה של ג'יל בכ 45, 000 $. הרווח שלה יהיה תלוי בכמה טוב היא משחקת את השוק. בעיקרו של דבר, אם הריבית הייתה עולה במהירות רבה, זה היה מטיח את הבלמים על סביבת הדיור. (לפרטים נוספים מחבר זה, ראה: עונות השפעה על נדל"ן יותר ממה שאתה חושב .)
עליית שיעורי הריבית ושווי הנכס
עליית הריבית משפיעה מאוד על הקונים והמוכרים. מצבים היפותטיים מוכיחים כי שווי הנכס ומחירי הדיור מתואמים ישירות עם שיעורי המשכנתא, אך מה שעומד בבסיס שני התרחישים הוא בריאות הכלכלה.
אם הכלכלה צומחת די מהר, עליית שיעורי המשכנתא לא תשפיע באותה מידה על שווי הנכס ומחירי הדיור. לדוגמה, אם שיעורי המשכנתא עולים נקודה אחת, התשלומים החודשיים מעלים 238 דולר. עם זאת, כלכלה חזקה מאפשרת למעסיקים להגדיל את המשכורות מספיק כדי לסייע בפיצוי על עליית הריבית. כל עוד המשק ממשיך לצמוח, ואנחנו ממשיכים לראות גידול בעבודה וצמיחת שכר, עליית הריבית לא צריכה לשתק את שוק הדיור.
העלאת הריבית והשקעות נדל"ן
עם עליית שיעורי המשכנתא, ההשפעה על השקעות נדל"ן יכולה להיות חיובית. שוק הנכסים להשכרה יגדל מכיוון שפחות אנשים יכולים להעפיל למשכנתא. עם זאת, עליית הריבית מורידה מחירים, כך שלעתים עדיף לקנות במהלך סביבת ריבית עולה.
יתר על כן, ככל שהריבית תעלה, פחות עסקאות נדל"ן יתקיימו מכיוון שתקני ההלוואות יהיו הדוקים יותר. כך, אנשים רבים יותר יזדקקו לנכסים להשכרה עד שהם יכולים להרשות לעצמם משכנתא. עלייה של 1% ריבית למשקיע יכולה להפוך לנפילת רווח בשוק הדיור הנכון.
לסיכום: לקנות או למכור?
קניית בית כאשר ריביות המשכנתא עולות אין מה לחשוש. מבחינה היסטורית, שיעור המשכנתא של 5% עדיין נמוך להפליא. ומשכנתא כיום עם שער קבוע לשלושים השנים הבאות עדיין זולה משמעותית מהשוואות היסטוריות, כפי שניתן לראות בנתונים שמספק המלווה פרדי מק. הממוצע השנתי של שיעורי משכנתא קבועים למשך 30 שנה לא הגיע ל -5% מאז 2009. עם תחילת המיתון הגדול בשנת 2006 עמד שיעור המשכנתא הממוצע על 6.41%. עשר שנים קודם לכן בשנת 1996, שיעור המשכנתא הממוצע היה 7.81%, ו -10 שנים קודם לכן בשנת 1986, שיעור המשכנתא הממוצע היה 10.19%.
שיעורי הריבית שנותרו בקרבת השפל ההיסטורי מבשרים היטב את הקונים, והשוק של ימינו משקף כמה מהחובות הזולים ביותר שקונה בית יוכל להשיג בשוק. והכי חשוב, מציאת המשכנתא הנכונה תלויה בקבלת הייעוץ הנכון ממומחה נדל"ן מנוסה שבבעלותו באופן אישי נכסים רבים וביצע עסקאות מכר נדל"ן רבות עבור אחרים. עבודה עם מומחה מאפשרת למשקיעים פוטנציאליים להרגיש בקיאים יותר, בטוחים ובטוחים יותר עם החלטותיהם הכספיות. (לפרטים נוספים מחבר זה, ראה: 8 שאלות שיש לשאול לפני שמנהלים נכסים להשכרה .)
