נכון ליום 28 במרץ, 2018, סקר המלווים של Bankrate.com דיווח כי שיעורי המשכנתא היו 4.30% עבור קבוע ל -30 שנה, 3.72% לתקן של 15 שנים, ו- 4.05% בחמש השנים הראשונות בהתאמה 5/1 משכנתא בשיעור (ARM). אלה ממוצעים לאומיים; שיעורי המשכנתא משתנים לפי מיקום ותלויים מאוד בציון האשראי שלך.
אז הצעד הראשון בהחלטה האם משכנתא בריבית קבועה או ARM היא הבחירה הטובה ביותר בשוק של ימינו היא לדבר עם מספר מלווים כדי לברר לאיזה שער אתה זכאי ואילו תנאי הלוואה הגיוניים לך בהתחשב בציון האשראי שלך, הכנסותיך., חובות, מקדמה והתשלום החודשי שאתה יכול להרשות לעצמך.
ברגע שאתה יודע איזה שיעורי המלווה והמלווים לטווח הרחוק ימשכו לך, איך אתה בוחר בין משכנתא בריבית קבועה לבין ARM? שקול גורמים אלה.
קבוע לעומת ARM: הפרש תשלום חודשי
עבור כל 100, 000 $ שאתה לווה, הנה מה שאתה משלם בחודש עבור כל אחד מסוגי המשכנתא העיקריים בריבית הלאומית הממוצעת הרשומה לעיל:
- משכנתא בריבית קבועה למשך 30 שנה: 495 דולר
- משכנתא בת 15 שנים בריבית קבועה: 726 דולר
- משכנתא בריבית מתכווננת 5/1: 480 דולר למשך 60 החודשים הראשונים
אם מסתכלים רק על התשלום החודשי, נראה כי המשכנתא בשיעור המתכוונן עשויה להיות הבחירה הטובה יותר. זוהי האופציה הזולה ביותר ב -15 דולר לחודש. ככל שהמשכנתא גדולה יותר כך החיסכון החודשי גדול יותר. אם אתם לווים חצי מיליון, תחסכו 73 דולר לחודש בשיעור מתכוונן.
האם ההבדל הזה מספיק גדול כדי לקחת על עצמו את הסיכונים הנוספים הקשורים ל- ARM?
סוגי משכנתא בשיעור מתכוונן
כלי הזרוע מגיעים בסוגים רבים. הפופולרי ביותר הוא ARM היברידי, ומתוכם האפשרות הפופולרית ביותר היא ARM 5/1, ואחריה ה- ARM 3/1, 7/1 ו- 10/1.
כך עובד ARMs היברידיים: ל- ARM 5/1, למשל, יש ריבית קבועה לחמש השנים הראשונות, המכונה תקופת המבוא. לאחר מכן, הריבית מתאימה פעם בשנה למשך שאר תקופת ההלוואה (נניח, 25 שנים נוספות). ישנם ARMs אשר מסתגלים לעתים קרובות יותר מפעם בשנה, כגון 3/3 ו- 5/5 ARM, אך אלה יכולים להיות קשים להגיע. ככל שהתקופה הראשונית ארוכה יותר, כך ההפרש יהיה קטן יותר בין הריבית של ה- ARM לבין הריבית של המשכנתא בריבית קבועה.
בארצות הברית הריבית עבור מרבית ה- ARM מבוססת על שער האוצר של ארה"ב, אולם כ -20% מה- ARM מבוססים על השיעור המוצע בין בנקים בלונדון (LIBOR). שיעורי האוצר כרגע נמוכים מאוד, כך שאם תוציאו כעת ARM, יש סיכוי טוב שהריבית שלכם תעלה עם תום תקופת ההיכרות של ARM. הפדרל ריזרב העלה את הריבית פעם בחודש מרץ וצפוי לעשות זאת פעמיים נוספות בשנת 2018 כאשר כל עלייה עומדת על 0.25%.
סובלנות לסיכונים ותוכניות עתידיות
כשאתה לוקח משכנתא בריבית קבועה, אתה יודע לפני שאתה חותם על מסמכי הסגירה שלך בדיוק כמה יהיה המשכנתא שלך בכל חודש וכל עוד יש לך את המשכנתא. אנשים רבים מעריכים יציבות זו.
הזרוע כפופה לסיכון ריבית, או לאפשרות שהריבית תשתנה. לאחר התקופה הראשונית, הריבית לסוג זה של משכנתא מתאימה לשקף את תנאי השוק הנוכחיים. איך אתה יודע מה תהיה הריבית של ARM כאשר היא תתאפס לאחר תקופת ההיכרות?
הפרטים של ARM מסוים - מה שנקרא מבנה שווי הריבית - מספרים לך עד כמה גבוה יכול להיות שהתשלום החודשי שלך יכול להיות. לדוגמא, ARM 5/1, עשוי להיות בעל מבנה שווי של 2-2-6, כלומר, בשנה שש (לאחר תום תקופת ההיכרות של חמש שנים) הריבית יכולה לעלות בשיעור של 2%, בשנים שלאחר מכן הריבית יכולה לעלות בשיעור של 2% נוספים לשנה, והעלאת הריבית הכוללת לא יכולה להסתכם ביותר מ- 6% לאורך חיי ההלוואה.
אם שיעור ההיכרות שלך היה 4%, במשך חמש השנים הראשונות, הריבית שלך תהיה 4%. בשנה השישית הוא עשוי לעלות בכ -2%, תלוי בשיעור האוצר האמריקני לשנה, כך שהשיעור שלך יכול להגיע לגובה של 6%. בשנה השביעית שיעורך יכול לעלות בשיעור נוסף של 2%, ל -8%, ובשמונה שמונה, שיעורך יכול שוב לעלות בשיעור של 2%, מה שהופך את שיעורך ל -10%. בשלב זה היית מגיע לתקרת 6%; התעריף שלך לעולם לא יעלה על 10%.
בעוד הכובע מצמצם מעט את הסיכון שלך, במשכנתא של 200, 000 $ למשך 30 שנה, ההפרש בין ריבית של 4% לריבית של 10% הוא תשלום חודשי של כ 955 $ לעומת כ 1, 755 $. אתה צריך לשאול את עצמך אם התרחיש הגרוע ביותר של 800 דולר נוספים לחודש במשך שנים שמונה עד 30 הוא משהו שאתה יכול לחיות איתו.
אם התעריף שלך אי פעם יתאים גבוה זה תלוי בשיעור המדד של ה- ARM. אם ה- ARM שלך צמוד לשיעור האוצר לשנה והשיעור זהה בשנה שש כמו שהיה בשנה הראשונה, הריבית שלך לא תעלה בשנה השישית. עם זאת, אם ריבית האוצר עלתה ב -3%, הריבית שלך לא תעלה ביותר מ- 2% בשנה השישית בגלל הכובע.
אנשים שמקבלים ARM חושבים לעתים קרובות כי אחד מהאירועים הבאים יתרחש:
- הם ימכרו את הבית לפני שההלוואה תתאפס.
- הכנסותיהם יגדלו לפני שההלוואה תתאפס.
- הם יוכלו לממן מחדש לפני שההלוואה תתאפס.
- שיעורי הריבית יישארו יציבים או יירדו, ויתנו להם שיעור הדומה לשיעור ההיכרות כאשר ההלוואה מתאפסת.
זרועות FHA
מינהל הדיור הפדרלי (FHA) מבטיח משכנתא בריבית מתכווננת, ומאפשר למלווים להציע אותם ללווים הזקוקים לדרישות מקלות יותר בכדי להעפיל. ה- FHA מציעים זרועות ARM לשנה אחת ו- ARMs היברידיים 3-, 5-, 7- ו -10 שנים. הריבית בגירסאות השנה והשנה אינה יכולה לעלות ביותר מ- 1% לשנה לאחר תקופת ההיכרות או בלמעלה מ- 5% לאורך חיי ההלוואה. הריבית על מערכות הזרוע החמישית, 5-7 ו -10 שנים לא יכולה לעלות ביותר מ- 2% לשנה לאחר תקופת ההיכרות, ותקופת החיים היא 6%.
כמו כל משכנתאות FHA, בעוד ש- FHA ARM עשויה להיות בעלת כישורים קלים יותר, היא מחייבת את הלווים לשלם פרמיית ביטוח משכנתא מקדימה של 1.75% מסכום ההלוואה (שבדרך כלל מגולגל להלוואה, ותשלם עליה ריבית כ תוצאה). זה גם דורש תשלום פרמיום ביטוח משכנתא חודשי, שעלותו תלויה בתקופת ההלוואה שלך ובמקדמה. אם, למשל, אתה מבצע את המקדמה המינימלית הנדרשת של ה- FHA בשיעור של 3.5% ולוקח הלוואה ל -30 שנה, תשלם 0.85% מיתרת ההלוואה המצטיינת בכל שנה בביטוח המשכנתא עד שתשלם את ההלוואה במלואה. סכום זה מחולק ב 12 ונוסף לתשלום החודשי שלך. בהלוואה של 200, 000 $, הפרמיה המקדימה תעלה לך 3, 500 דולר, והפרמיות החודשיות לביטוח המשכנתא יעלו לך כ- $ 142 לחודש בשנה הראשונה ויורדות בהדרגה לאחר מכן. עלויות אלה מגדילות את הוצאות הבעלות על בית בטווח הקצר והארוך והן יכולות להפוך את זה לזול פחות.
בחירה בין הלוואה בריבית קבועה לבין ARM
עכשיו כשאתה יודע כיצד ARM משווים להלוואות בריבית קבועה, איך אתה מחליט איזה מהם הכי הגיוני למצבך?
שון א 'מקגאהן, קצין הלוואות בהומר גלן, אילנד, רק מחוץ לשיקגו, שוקל בדרך זו. "מרבית הלקוחות שלנו נופלים לדלי שער קבוע. באופן מסורתי הם רוכשי בתים ראשונים שרוכשים דירה או בית חד-משפחתי ואינם יודעים את התוכניות העתידיות שלהם, "הוא אומר. "אם הם בסופו של דבר להביא ילדים לעולם והם צריכים להישאר שם לטווח הארוך, שיעור קבוע ייתן להם וודאות ויציבות בתשלומי המשכנתא שלהם."
מכיוון ששיעורי הריבית כמעט ולא יכולים לעלות בשוק כיום, רוב רוכשי הדירות אינם מעוניינים לקחת את הסיכון על ARM.
"בגלל סביבת הריבית הנמוכה הנוכחית, ניצלתי את אופציית ההלוואה הקבועה למשך 30 שנה 90% מהזמן במשך שש השנים האחרונות בתוספת רוכשי דירות בפעם הראשונה", אומרת לורן אברמס, יועצת משכנתא עם משכנתא מוחלטת. בנקאות בסן רמון, קליפורניה.
"עם זאת, חשוב לנהל שיחה על התוכניות לטווח הארוך של הקונה עבור הנכס. ברוב המקרים הקונים אינם יודעים או אינם יכולים לחזות מה יהיו התוכניות הללו, "היא אומרת. "לקוחות מתעקשים לפעמים שמדובר בסך הכל בבית המתחילים ולא יהיו בו יותר משלוש עד חמש שנים." מניסיונה, מסגרת הזמן הזו יכולה למעשה להיות קצרה כמו שנה אם יש גירושין, העברת עבודה, נישואין או ילדים, אך מסגרת הזמן הזו יכולה גם להימשך בקלות עד 10 פלוס שנים.
לווים שחושבים שהם יהיו בבית למשך זמן קצר יותר ורוצים להשתמש ב- ARM עשויים להקטין את הסיכון שלהם על ידי גרירת החיסכון החודשי בחשבון נושא ריבית בכיסוי תשלום פוטנציאלי גבוה יותר בעתיד, אם הם עדיין נמצאים ב בבית כאשר התעריף מתאים. אבל "במציאות, רוכשי בתים לרוב לא יחסכו כסף זה", אומר אברמס.
לקוחות ומשקיעים עשירים שיש להם תוכנית למשך כמה זמן הם ישאו את המשכנתא ויכולים להרשות לעצמם תשלומים פוטנציאליים גבוהים יותר בהמשך, עשויים לראות הערעור של ARM ובסבירות גבוהה יותר ליהנות משיעור ההיכרות שלה.
בשורה התחתונה
פחות מ -10% מהלווים בחרו ב- ARM באוגוסט 2017, על פי נתונים של CoreLogic ופרדי מק.
המשך לקרוא
