יותר ויותר אמריקנים מחפשים מעבר לים בתי נופש, נכסים להכנסות להשכרה ומקומות להתיישב במהלך הפרישה - בין אם זה חמש או 30 שנה. הטבות המס של בעלות על נכסים בחו"ל דומות לאלה של בעלות בארה"ב, עם כמה יוצאים מן הכלל.
Takeaways מפתח
- אם אתה הבעלים של נכס מעבר לים, הטבות המס בארה"ב תלויות באופן השימוש שלך בנכס. אתה יכול לנכות ריבית משכנתא - אך לא ארנונה - אם הנכס לשימוש אישי. אם אתה מקבל הכנסות משכירות כלשהן, הכללים תלויים בכמה ימים בהם אתה משתמש בבית לשימוש אישי לעומת השכרה.
היתרונות שבעלי הנכסים מקבלים מחוקי המס בארה"ב תלויים באופן השימוש שלהם בנכס. אם אתה גר בבית למשל, בדרך כלל אתה יכול לנכות את ריבית המשכנתא. אם אתה משתמש בנכס לצורך הכנסות משכירות, אתה יכול לנכות ריבית משכנתא ומספר הוצאות אחרות, כולל ביטוח רכוש וחבות, עלויות תיקון ואחזקה, והוצאות נסיעה מקומיות וארוכות מרחק הקשורות לתחזוקת הנכס.
המשך לקרוא כדי לראות כיצד חוקי המס בארה"ב מתייחסים לבעלות על נכסים זרים, כמו גם את השלכות המס של מכירת הנכס.
נכס לשימוש אישי
בדומה למגורים ראשוניים, אינך יכול למחוק הוצאות כגון שירותים, תחזוקה או ביטוח אלא אם כן אתה יכול לתבוע את הניכוי ממשרד הביתי.
אמנם ניכוי ריבית המשכנתא זהה בין הבית בארה"ב או בחו"ל, אך ארנונה עובדת אחרת. על פי חוק קיצוץ מס ומשרות (TCJA), אינך יכול עוד לנכות ארנונה על רכוש זר.
רכוש שכור
כללי המס מורכבים יותר אם אתה מקבל הכנסות מדמי שכירות בנכס. חלים כללים שונים, תלוי בכמה ימים אתה משתמש בבית לשימוש אישי ולא להשכרה. באופן כללי, תתחלק לאחת משתי קטגוריות:
- אתה שוכר את הבית למשך 14 יום או פחות, ואתה משתמש בנכס יותר מ- 14 יום או 10% מכלל הימים שהוא שכר. אתה יכול לשכור את הבית למישהו אחר עד שבועיים (14 לילות) בכל שנה בלי שתצטרך לדווח על הכנסה למס הכנסה. אפילו אם תשכירו אותו במחיר של 5, 000 דולר ללילה, אינכם חייבים לדווח על הכנסות השכירות כל עוד לא שכרתם יותר מ- 14 יום. הבית נחשב למגורים אישיים, ומאפשר לכם לנכות ריבית משכנתא לפי כללי הבית השני הרגילים, אך לא הפסדי שכירות או הוצאות. אתם שוכרים את הבית למשך 15 יום ומעלה ומשתמשים בו פחות מ- 14 יום או 10% מהימים שהבית שכר. במקרה זה, מס הכנסה רואה בנכס להשכרת הבית, ופעילות ההשכרה נחשבת כעסק. זכור: אם בן משפחתך משתמש בבית (כלומר, בן / בת זוגך, אחים, הורים, סבים, סבתות, ילדים ונכדים), הדבר נחשב ליום אישי אלא אם כן תגבה מחיר שכירות הוגן. עליכם לדווח על כל הכנסות השכירות למס הכנסה, אך החדשות הטובות הן שהדבר מאפשר לכם לנכות הוצאות שכירות, כגון ריבית משכנתא, מיסי נכסים זרים, הוצאות פרסום, דמי ביטוח, שירותים ושכר טרחה המשולם למנהלי הנכסים. הבדל בולט אחד בין נכס להשכרה בבית לחו"ל: הנכס שלך בחו"ל מופחת בתקופה של 40 שנה, במקום 27.5 השנים הנוכחיות עבור נכסי מגורים ביתיים. בשני המקרים אתה מפחית את ערך המבנה (הבניין) בלבד; האדמה אינה ניתנת לפחת.
מכירת הנכס
סעיף 1031 בארה"ב מאפשר לך למכור ולהחליף נכס זר רק בנכס זר אחר.
ההבדל המשמעותי בטיפול המיסוי בנכסים מקומיים לעומת נכסים זרים הוא שרכוש בארה"ב אינו נחשב לדומה לסוג כלשהו מעבר לים. סעיף 1031 בארה"ב מאפשר רק חילופי פנים מקומיים וזרים.
ארה"ב רואה בכל נכס שמחוץ לארה"ב כמו סוג של כל נכס דומה אחר מחוץ לארה"ב, כך שניתן 1031 להחליף בית בפנמה לאחר בפנמה, או באקוודור או בקוסטה ריקה, לצורך העניין. זה פשוט לא ייחשב כאל סוג של נכס בארה"ב
מיסוי כפול
בנוסף לנטילת זיכוי מס בגין כל מסי הכנסה משכירות ששולמו, אתה יכול גם לתבוע זיכוי מס זר אם אתה מוכר את הנכס ומשלם מס רווח הון במדינה הזרה.
בשורה התחתונה
כשאתה קונה בחו"ל אתה צריך להקפיד במיוחד על תכנון ופרטים. במדינות רבות יש כללים ותקנות לגבי מי יכול להחזיק בנכס וכיצד ניתן להשתמש בו. אם אתה קונה בית מעבר לים, וודא שהעסקה מתבצעת כך שתגן על זכויות הקניין שלך. בארה"ב, רוכשי הדירות זוכים לרכוש נכסים; הבחנה זו אינה ברורה בכל המדינות.
שימו לב גם כבעלי נכסים זרים יתכן שתידרשו להגיש מספר טפסי מס בארה"ב, בהתאם למצבך המדויק. לדוגמה, אם אתה שוכר את ביתך בחו"ל ופותח חשבון בנק לגביית שכר דירה, עליך להגיש טופס FBAR (דוח של בנק חוץ וחשבונות פיננסיים) אם הערך המצטבר של כל חשבונותיך הוא 10, 000 $ ומעלה "על כל נתון יום השנה הקלנדרית."
טפסים אחרים כוללים טופס 5471 - החזרת מידע של אנשים אמריקנים ביחס לתאגידים זרים מסוימים (אם הנכס שלך מוחזק בתאגיד זר); וטופס 8858 - החזרת מידע של אנשים אמריקאים ביחס לגורמים שאינם זניחים זרים (אם הנכס שלך מחוץ לארץ מוחזק ב- LLC זר).
מכיוון שדיני בעלות על נכסים זרים וחוקי מיסים מסובכים ומשתנים מעת לעת, הגן על עצמך על ידי התייעצות עם רואה חשבון מוסמך ו / או עורך דין מקרקעין בארה"ב ומחוצה לה.
