תוכן העניינים
- מהי הערכת בית?
- כיצד עובדות שמאות הבית של היום
- דמי הערכה ביתיים
- עזרה להערכה מתקדמת
- לפני שמגיע השמאי
- אם תבטיחו הערכה טובה
- קבלת חוות דעת שנייה
- כאשר הערכה נמוכה
- הערכות בית: השורה התחתונה
כשמממנים מחדש את המשכנתא, הכל תלוי בשמאות. אם הערך של הבית שלך כל כך נמוך שאתה מתחת למים, אתה לא יכול לממן מחדש. אם שווי הערכה שלך מציב את ההון העצמי של הבית שלך פחות מ -20%, אתה נתקע בתשלום עבור ביטוח משכנתא פרטי (PMI) או להביא מזומנים לשולחן כדי לבצע מימון מחדש במזומן. יתרה מזאת, ייתכן שלא תקבלו את הריבית הנמוכה ביותר, מכיוון שמלווים רואים בלווים עם פחות הון עצמי כמסוכנים יותר. אם אתם חושבים על מימון מחדש, עליכם להבין את תפקידם החיוני של הערכה בתהליך.
מהי הערכת בית?
הערכה היא חוות דעת של בעל מקצוע מורשה או מוסמך על שווי הבית המסופק על ידי צד ג 'שאינו מעוניין. השמאי מקבל תשלום עבור מתן השירות להערכת שווי הבית שלך, אך אין לו עור במשחק כשמדובר בשאלה אם אתה מסוגל לממן מחדש כתוצאה מהערך אליו הם מגיעים. בעסקת מימון מחדש, ההערכה מגנה על הבנק בכך שהיא מבטיחה כי הוא אינו מלווה את הלווה יותר מכפי ששווה הנכס. אם המאוחר מאוחר יותר נכנס לעיקול מכל סיבה שהיא, המלווה רוצה להיות מסוגל למכור מחדש את הנכס ולקבל את כספו בחזרה.
שמאי מבקר בביתך בין 30 ל 45 דקות בכדי למדוד את מידותיו, לבחון את הנוחיות שלו ולהעריך את מצבו הכללי, מבפנים ומבחוץ, מצלם את הצד החיצוני, המוסך, וכל חדר פנים. לאחר מכן הם בוחנים את הרשומות של נכסים הדומים לשלך - באופן אידיאלי, נכסים בשכונה שלך שנמכרו לאחרונה. בהתבסס על הביקור הביתי והרשומות הללו, מגיע השמאי לחוות דעת מקצועית של כמה הנכס שלך היה מוכר אם היית משווק אותו לשוק. הבנק משתמש בערך זה - יחד עם ההכנסה, הנכסים והיסטוריית האשראי שלך - כדי לקבוע כמה הוא ישאיל לך.
Takeaways מפתח
- בעל בית שמתכנן לממן מחדש את המשכנתא צריך תחילה לקבל הערכה, שעולה בדרך כלל 300 עד 500 דולר עבור בית משפחתי יחיד. השמאי, איש מקצוע עצמאי, מעריך באופן יסודי בית - באופן אישי - ובוחן נכסים דומים לפני שהוא מגיע להערכה עבור הבית. שיפור עבודת הצבע של הבית, פינוי העומס והצגת תכונות נסתרות עשויים לעזור להגדיל את הסיכויים להערכה גבוהה. אם הערכה נמוכה, מימון מחדש במזומן יכול לעזור לך להגיע להון של 80% ולהימנע ביטוח משכנתא פרטי. אם אתה מתחת למים, יתכן שתצטרך לחכות לערכי הבית יעלו.
הערכת הבית: מפתח למימון מחדש מוצלח
כיצד עובדות שמאות הבית של היום
שני סוגים של עסקאות מימון מחדש אינן דורשות הערכה - הלוואת המחזור הפדרלי של מינהל השיכון הפדרלי והלוואת מחזר הפחתת הריבית של ממשל הוותיקים. כל הסוגים האחרים של עסקאות מימון מחדש דורשים הערכה.
התקנות הפדרליות מכתיבות כיצד המלווים והשמאים צריכים להתנהג לאורך כל תהליך השמאות. לאחר משבר הדיור, הממשלה רצתה להגדיל את עצמאות השמאים כדי למנוע אפשרות להלוואות על בסיס ערכי בית מנופחים. חוק דוד-פרנק וחוק האמת בהלוואות דורשים כעת הערכות "להתנהל באופן עצמאי וחף מהשפעה וכפייה בלתי הולמים."
מכיוון שדרישות העצמאות של השמאי הפדראלי מגדירות היקף מצומצם של אינטראקציות מקובלות בין שמאי לבין קציני הלוואות, המלווים חוששים כי יש להתייחס למגע כלשהו עם השמאים כמי שמפר את החוק על ידי ניסיון להשפיע על חוות דעתו של השמאי לפני סיום השמאות. המלווים טועים בצד הזהירות כדי להימנע מהאפשרות של פעולה משמעתית קשה. קציני הלוואות ומתווכים אינם יכולים לבחור בשמאי, וגם לא הלווה. לווים גם אינם יכולים להגיש הערכה שבוצעה עבור מלווה אחר, אם כי הם "עשויים לומר לבנק כי קיימת הערכה נוספת, והבנק יכול לבקש את דוח השמאות ישירות מהמוסד האחר."
המלווה לעתים קרובות יורה על השמאות באמצעות צד ג 'המכונה חברת ניהול שמאות (AMC). "שימוש ב- AMC אינו דרישה, אך זו הגישה הנפוצה לעצמאות שמאי, " אומר ג'ו פרסונס, יועץ הלוואות בכיר בחברת Pinnacle Capital Mortgage משכונת דבלין, קליפורניה, בנקאי אזורי ומתווך משכנתא.
רבים המלווים - בעיקר קטנים ומקומיים - מקיימים יחסי הפניה ישירים עם צוות שמאים קטן ואינם משתמשים ב- AMC. או שמלווה יכול להיות מחלקת שמאות עצמאית בבית. על השמאי להיות בעל ידע מקומי בתחום (המכונה יכולת שוק). השמאים צפויים לעמוד בתקנים האחידים של פרגון הערכה מקצועית שהונפקו על ידי קרן השמאות, ארגון מקצועי, אם כי תקנים אלה אינם חוקיים.
דמי הערכה ביתיים
דמי הערכה משתנים בהתאם למדינה, אך על השמאים לגבות עמלות נהוגות וסבירות עבור האזור. צפו לשלם 300 עד 500 דולר עבור הערכת בית חד-משפחתי רגיל. "נכסים מורכבים יותר יקרים מכיוון שהבדיקה גוזלת זמן רב יותר", אומר ארין בנטון, סמנכ"ל Decorum Valuation Services, חברת ניהול שמאות באליוט סיטי, ד"ר.
עליכם לשלם את האגרה מלפנים בעת השמאות, לא בסגירה, מכיוון שלא משנה אם ההלוואה שלכם נסגרת, השמאי עדיין עשה את העבודה. אמנם העמלה עשויה להראות כדאית אם היא מאפשרת לך לקבל את תנאי המימון מחדש שאתה רוצה, אך זה יכול להיראות כמו בזבוז של כסף אם הערכה נמוכה פירושה שאתה לא יכול לממן מחדש.
מכיוון שמלווים אינם יכולים לדון בערך הבית או ב"ערך היעד "הצפוי עם שמאי בזמן ההקצאה, בעלי בתים אינם יכולים לקבל הערכה מדויקת של שמאי אם ביתם עשוי להעריך מספיק גבוה כדי שיוכלו לממן מחדש לפני שהם משלמים. עבור השירות, כפי שיכלו לפני התקנות החדשות. במקרה הטוב תוכלו לחפש מכירות דומות לאחרונה באתרים כמו Zillow ו- Redfin, אך הרשומות שלהם עשויות להיות לא מלאות.
אפשרות נוספת היא לבקש מסוכן נדל"ן לבצע ניתוח שוק השוואתי ולספק לך תדפיסים של מכירות דומות לאחרונה משירות הרישומים המרובים, אומר ברוס אייליון, סוכן בחברת RE / MAX אטלנטה רבתי. שאל יפה, מכיוון שהסוכן יעשה לך טובה - שלא כמו במכירת בית, הוא או היא לא ירוויחו שום עמלה ממימון מחדש שלך.
עזרה להערכה מתקדמת
הערך שהשמאי מעניק לביתך תלוי במידה רבה במחירי המכירה האחרונים של נכסים דומים, אך אתה טועה אם אתה חושב שאתה לא יכול לעשות דבר כדי לעזור לבית שלך להיכנס בסוף הגבוה של הערכה הפוטנציאלית שלו.
הערכת הבית שלך דומה לפגישה ראשונה, אומרת אייליון. אמנם אין לך מושג איך בן זוגך יאהב אותך או יעריך אותך, להיות מטופח באופן משמעותי משפר את הסיכוי שלך להיחשב אטרקטיבי. "כך זה עם ההערכה, " הוא אומר. "הנכס שלך צריך להיות מסודר ונקי, לא מסודר וקל לבדיקה. יש להכיל כל חיות מחמד ולהריח רעול פנים. אתה לא רוצה שמעריך ימהר לצאת ".
כך מתאר שמאי המגורים המוסמך ראלף ג'יי ווקארי, נשיא Vaccari & Associates ב- Marblehead, מס ', את גישתו לתפקיד: "באופן כללי, לא אמור להיות משנה אם הדשא שלך לא מכסח או שהבית שלך הוא בלגן. חשוב להבין, עם זאת, שבית מלוכלך או לא מטופל יכול להגדיל את מראה הבלאי שלו מעבר לתקין, ומצב זה למעשה יכול להשפיע על הערך."
לטענת ואקארי, השמאי דואג לדברים הבאים:
- מצב חיצוני ופנימי ספירת חדרים בסך הכל פונקציונליות, כולל עיצוב ומערך חדרים פנים, והתיישנות פונקציונאלית שיפורים למטבחים, אמבטיות, חלונות, גג ומערכות הבית (חימום, חשמל ואינסטלציה) במשך 15 השנים הקודמות שהופכות את הבית ליותר עד היום, פונקציונלי וניתן ליישום בסטנדרטים של ימינו תנאי וגיל מערכות הבית שירותים חיצוניים, כגון מוסכים, סיפונים ומרפסות מיקום תכונות חשיפה, כגון מראה חיצוני שאינו עולה בקנה אחד עם שאר השכונה
כדאי להצביע על תכונות שאולי לא ניכרות באופן מיידי שעלולות להוסיף לחוות דעתו של השמאי על הערך, אומר פרסונס.
לפני שמגיע השמאי
אולם הכנת ביתכם לביקור שמאי שונה מהכנתו לקונה פוטנציאלי. "כשאתה פותח את הבית שלך לקונה פוטנציאלי, אתה רוצה לעורר תגובות רגשיות, " אומר פרסונס. "כמוכר אתה רוצה שהקונה יוכל לדמיין כמה שמחים ונוחים הם יהיו שם. אין שיקולים סובייקטיביים כאלה חלים על הערכה."
ואקארי מוסיף כי בעל בית לא יבצע שינוי, למשל, לקרוע שטיח ישן כדי לחשוף רצפות עץ קשה, לצורך הערכה, כפי שהוא או היא עשויים למוכר. אולם רענון צבע הבית, מבפנים ומבחוץ, יכול לסייע, כמו גם פינוי העומס על מנת לאפשר גישה מלאה וצפייה בכל אזורי הבית, כולל המרתף. לבסוף, אומר אייליון, "אם רשומות המס אינן נכונות, ציין זאת."
אחרת, אומר ווקארי, באחריות השמאי לגלות בעיות ולשאול שאלות במידת הצורך.
אם תבטיחו הערכה טובה
מזל טוב! השלמת צעד חשוב במימון מחדש של המשכנתא. עכשיו הגיע הזמן לעבור את סדרת הצעדים הבאה עם מנהל ההלוואות. אם הבטחת הערכה חיובית, השתמש בכלי כגון מחשבון המשכנתא של הלשכה להגנת הכספים לצרכי מחקר על שיעורי הריבית על משכנתא ממומנת מחדש עבור בית בערך. להיות חמוש בדמויות האלה יכול לתת לך כוח מיקוח כשאתה נפגש עם המלווה שלך.
קבלת חוות דעת שנייה
לפעמים הערך של השמאי לא רק נמוך מכפי שהיית רוצה שיהיה, אלא נמוך מכפי שאתה חושב שביתך שווה. "הערכה היא רק דעתו של אדם אחד", אומרת אייליון. "אמנם זו דעה מיומנת ומשכילה, כמו בכל המקצועות, ישנם מתרגלים טובים ורעים."
בהתחשב בתקנות הפדרליות המחמירות המסדירות את התהליך, האם יש משהו שאתה יכול לעשות בנושא הערכה נמוכה? "אם בעל הבית לא אוהב את הערכה של הערכה, הם יכולים לכתוב מכתב ערעור למלווה או ל- AMC, אך הסיכוי ששמאי ישנה את דעתו הוא קלוש מאוד, אלא אם כן יש לבעלי הבית הוכחות מוחלטות לכך שהערך הוא לא, "אומר בנטון.
הערעור שלך יצליח רק אם תראה שהשמאי טעה שגיאה משמעותית, כגון רישום של התצלומים המרובעים או ספירת החדרים בצורה שגויה; התעלמות מנוחיות חשובה, כגון בריכה או ספא; או להתעלם ממכירה דומה שעשויה לתמוך בערך גבוה יותר תוך "קטיף דובדבנים" משוואה פחות מתאימה שתעיד על ערך נמוך יותר, אומרת פרסונס.
אתה יכול גם לטעון מקרה, אומר אייליון, על ידי כך שציינו כי ההשוואה המשמשת הייתה ברובע בית ספר נחות או מחלקה נחותה שלא הייתה בה אגודת בעלי בת עם בריכות שחייה ומגרשי טניס, שכל ההשוואה הייתה במצוקה או נדל"ן מכירות בבעלות, או שיש להם חיצוניות שליליות אחרות המשפיעות על ערך, כמו למשל להיות ברחוב סואן. "הסבירו מדוע הם שונים ולא שווים לשלך. עליכם להוכיח שמשהו אינו כשורה עם ההשוואה שנבחרה, ”אומר אייליון.
האפשרויות שלך כאשר הערכה נמוכה
אם ההערכה מציבה אותך בהון העצמי של פחות מ- 80%, תוכל לבצע מימון מחדש במזומן, תוך הוספת מספיק כסף בסגירה כדי להגיע לאותו יחס קסום של 80% הלוואה לערך ולהימנע מ- PMI.
אתה יכול גם לבחור לשלם PMI לעת עתה. אם ערכי הבית ממשיכים לעלות, אתה יכול לספק מכירות דומות לשרת המשכנתא שלך ולבקש ממנו להסיר את PMI, גם אם עדיין לא שילמת הרבה מהקרן שלך. אם ההערכה מגלה שאתה מתחת למים, כל מה שאתה יכול לעשות זה לחכות לשיפור בשוק, אלא אם כן אתה זכאי לתכנית כמו אפשרות גבוהה למימון מחדש של LTV של פאני מיי או FMERR (פרדי מאק משופר למימון מחדש). בסוף HARP (תכנית מחזור ביתית משתלמת במחיר סביר), שהציעה סיוע ממשלתי לבעלי בתים שהיו מתחת למים, פגה בסוף 2018.
הערכות בית: השורה התחתונה
ההבנה כיצד עובד תהליך השמאות תעניק לך את הסיכוי הטוב ביותר לגרום לשמאי להקצות את הערך הגבוה ביותר האפשרי לנכס שלך. הערכות לא תמיד מגיעות לערכים אותם לווים מקווים, והם מהווים תהליך אנושי עם מקום לסובייקטיביות וטעויות. אתה יכול לערער על הערכה נמוכה, אך תצליח רק עם נתונים חזקים לגבות אותך.
