מהן אגרות חוב של רשות הדיור?
אג"ח של רשות דיור, או אג"ח לדיור, מונפקות על ידי סוכנות ממשלתית או ממשלתית מקומית כדי לסייע במימון הקמה או שיקום של דיור להשכרה בר השגה. במסגרת תוכניות מסוימות, ניתן להשתמש בתמורה מאגרות חוב כאלה כדי לעזור לאנשים בעלי הכנסה נמוכה לרכוש בתים. הריבית שהמשקיעים מרוויחים על איגרות חוב של רשות דיור פטורה ממס פדרלי, ועשויה גם להיות פטורה ממס הכנסה ממלכתי ומקומי.
כמו רוב אגרות החוב העירוניות, איגרות החוב של רשות הדיור ראו באופן היסטורי כהשקעות בטוחות מאוד. במקרה זה, האג"ח מגובה על ידי הממשלה הפדרלית הרואה בהם אמצעי לעידוד בניית דיור לאנשים בעלי הכנסה נמוכה.
היסודות של אג"ח רשות הדיור
רשות עירונית רשאית להנפיק חוב בצורת אג"ח לגיוס הון למימון פרויקטים. שני סוגי האג"ח העירוניות הם אג"ח התחייבות כללית ואג"ח פדיון. תשלום הריבית והחזר קרן לאג"ח התחייבות כללית ממומנים מהקופה הפיננסית של המדינה או המקומית. אגרות חוב אלה מגובות באמונתה המלאה ובאשראי של הממשלה העירונית אשר עשויה להיות בעלת הסמכות להגדיל את המסים כדי למלא את חובות התשלום שלה על איגרת החוב GO. לעומת זאת, התחייבויות התשלום על רצועת הכנסה מגובות בזרם ההכנסות הצפוי של הפרויקט שעבורו הונפק האג"ח. אחת הצורות של אג"ח הכנסה היא אג"ח הדיור.
Takeaways מפתח
- אגרות חוב של רשות דיור, או אג"ח לדיור, מונפקות על ידי סוכנות ממשלתית או ממשלתית מקומית כדי לסייע במימון הקמה או שיקום של דיור להשכרה בר השגה. ממשלות ומדינות מקומיות מנפיקות אג"ח דיור למימון הקמה או שיקום של דיור להשכרה בר השגה. בנוסף להחזר קרן האג"ח, על המדינה או היישוב לשלם ריבית על הכסף שהם לווים. כמו רוב אגרות החוב העירוניות, איגרות החוב של רשות הדיור נחשבו באופן היסטורי כהשקעות בטוחות מאוד.
ממשלות ומדינות מקומיות מנפיקות אג"ח דיור למימון הקמה או שיקום של דיור להשכרה בר השגה. בנוסף להחזר קרן האג"ח, על המדינה או היישוב לשלם ריבית על הכסף שהם לווים. כאג"ח לפעילות פרטית (PAB), ניתן להנפיק אג"ח לדיור מטעם יזמים מוסמכים למטרות רווח ומלכ"רים למימון פרויקטים של דיור רב-משפחתי ודיור בכיר. כמו כן, ניתן להנפיק את התמורה מאגרות חוב לדיור בכדי לספק מימון משכנתא בעלות נמוכה למשפחות או יחידים עם הכנסות נמוכות, כך שיוכלו לרכוש בית. משכנתא הניתנת באמצעות אגרות חוב לדיור מוגבלת לרוכשי בית ראשונים שמרוויחים לא יותר מההכנסה החציונית באזור. יתר על כן, מחיר הבית שנרכש במשכנתא באג"ח לדיור מוגבל ל 90 אחוז ממחיר הרכישה בשטח הממוצע.
לאגרות חוב דיור בדרך כלל יש ריביות נמוכות ויכולות להיות מונפקות כהתחייבות דרישה קבועה או משתנה (VRDO). תשלומי הקרן והריבית לבעלי אגרות החוב מתבצעים מחזרי משכנתא משועבדים ורווחי השקעה --- ההחזר שנעשה על משכנתא על ידי לווים נאסף על ידי הנאמן של אג"ח הדיור שמשקיע את הכספים בהשקעות לטווח הקצר עד למועד שנקבע לשלם ריבית לבעלי אגרות חוב. למעשה, תשלום על אגרות חוב לדיור מגובה בתשלום הריבית המתוכנן והעקבי והחזר הקרן של המשכנתא הבסיסית על ידי הלווים.
אגרות חוב לדיור מועילות למדינה כמו גם למשקיעים פרטיים. מצד אחד הממשלה זוכה לגישה לכמות גדולה של מימון זול. מצד שני, יתרונות המס שמציעים אגרות חוב לדיור הם אטרקטיביים מאוד לאלה שבתוואי המס העליונים. עבור המשקיעים, הריבית שמשלמים אג"ח דיור פטורה ממס הכנסה פדרלי ולעיתים ממלכתי. ככל ששיעור המס השולי גבוה יותר, כך הפטור ממס של אג"ח להכנסות דיור הוא בעל ערך רב יותר. למרות שמשקיעים הכפופים למס המינימום החלופי (AMT) עשויים להיות חייבים במס, הפטור פירושו שמשקיעים בסוגריים מס פדרליים גבוהים נהנים מאג"ח הכנסות ואג"ח עירוניות אחרות. פטור ממס זה מסייע לפצות על הריבית הנמוכה של אגרות החוב.
זיכויי מס דיור פדרליים בעלי הכנסה נמוכה הם מקור הון נוסף שניתן להשתמש בהם במקום או בנוסף לאגרות חוב לדיור לצורך מימון פרויקטים של דיור בר השגה. הזיכויים הם זיכוי מס הכנסה פדרלי שאינו ניתן להחזר כספי בגין חלק מריבית המשכנתא שמשלמים רוכשי בתים מוסמכים מדי שנה.
דוגמא לאגרות חוב של רשות הדיור
מכיוון שהם כרוכים בחובות ממשלתיים, מכירת אגרות חוב של רשות דיור מחייבת לעיתים אישור של מצביעים מקומיים. בשנת 2018, למשל, אישרו מצביעי קליפורניה אמצעי הצבעה למכירת אג"ח של רשות דיור בסך 4 מיליארד דולר למימון תוכניות לתושבים בעלי הכנסה נמוכה, ותיקים ועובדי משק.
