ישנן שש דרכים שונות בהן אתה יכול לקבל את התמורה מהסוג הפופולרי ביותר של משכנתא הפוכה, משכנתא להמרה ביתית (HECM). משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקני, המסדיר את ה- HECM, מכנה את הבחירות הללו "תכניות תשלומים". אתה יכול לבחור לקבל סכום חד פעמי גדול מראש, להקים קו אשראי שתוכל להפיק ממנו לפי הצורך, לקבל תשלומים חודשיים שווים או בחר שילוב כלשהו של אפשרויות אלה.
תוכן
- תכנית התשלום בשיעור קבוע תכניות תשלום בשיעור מתואם אפשרות 1: תוכנית תשלום לקביעות אפשרות 2: תוכנית תשלום לטווח אפשרות 3: קו אשראי 4: תכנית קביעות משונה אפשרות 5: תוכנית תקופת שינוי
התוכנית שתבחר תשפיע על כמה כסף תקבל בטווח הקצר והארוך, באיזו מהירות תשמש את ההון הביתי שלך ובאופן יעיל משכנתא הפוכה מסייעת ליעדים הפיננסיים שלך. להלן מבט כיצד כל תוכנית תשלומים עובדת ואת היתרונות והחסרונות שלהם. (לפרטים נוספים, ראה מבט על הסדרת משכנתא הפוכה והמדריך השלם למשכנתא הפוכה.)
תוכנית התשלום בתעריף קבוע
איך זה עובד
אתה מקבל סכום גדול בבת אחת ברגע שהמשכנתא ההפוכה נסגרת. ריבית צוברת על סכום זה, דמי הביטוח החודשיים השוטפים השוטפים וכן עלויות סגירה ממומנות עד לפירעון המשכנתא הפוכה. הריבית ההתחלתית גבוהה יותר מתוכניות הריבית המתכווננת, אך הריבית הצפויה לאורך זמן נמוכה יותר.
המקצוענים
עליך להשתמש בהלוואות מסוג זה כדי לשלם יתרת משכנתא גבוהה או לכסות הוצאה גדולה נוספת. "חלוקת סכום חד פעמי עובדת בצורה הטובה ביותר עבור אנשים שיש להם משכנתא קיימת גדולה שהם צריכים לשלם, " אומרת קייסי פלמינג, יועצת משכנתאות בסן חוזה, קליפורניה, שעובדת כיום בחברת C2 Financial Corp. והיא מונה יותר מ -30 ניסיון של שנים בענף המשכנתאות. הוא אומר שזו האופציה הטובה ביותר אם אתה צריך לקחת את כל ההכנסות הזמינות או את רובן בבת אחת.
הרמאים
אינך יכול לקבל תמורה נוספת מהלוואה זו בעתיד. לווים שאינם טובים בניהול כסף או שאיבדו את יכולתם לעשות זאת נמצאים בסיכון לפזול את התמורה או לבזבז אותם מהר מדי. רמאים משכנעים לפעמים קשישים לקחת הלוואה מסוג זה או לבעלי בתים ממוקדים שהוציאו לאחרונה הלוואה. (לפרטים נוספים, ראו היזהרו מהונאות משכנתא הפוכות .)
פלמינג אומר כי החיסרון הגדול ביותר הוא ש"כמעט לכל המקרים, התיקו המקסימלי בשנה הראשונה הוא 60% מהגבול העיקרי הראשוני. מכיוון שלאופציה זו יש רק משיכה אחת, הסכום המרבי של ההלוואה הוא די נמוך. "אתה שומר על 40% האחרים כהון עצמי לבית. אתה אף פעם לא יכול ללוות כנגד 40% זה, אבל אם זה יכול להועיל אם אתה רוצה למכור את הבית ולפרוע את המשכנתא ההפוכה.
כדי לגשת לכל ההון שלך לאורך זמן, עליכם לבחור בתוכנית תשלום בשיעור מתכוונן.
תוכניות תשלום בשיעור מתכוונן
לחמשת התוכניות האחרות לתשלום משכנתא הפוכות יש שיעורים מתכווננים. אם תבחר באחת מאלה, ישנן שלוש אפשרויות כיצד הריבית שלך יכולה להשתנות. רק אחת תחול על המשכנתא שלך, והיא תיחשף בניירת ההלוואות שלך.
- הריבית שלך תשתנה פעם בשנה על בסיס מדד האוצר הקבוע (CMT) בתוספת מרווח שנקבע על ידי המלווה. התעריף אינו יכול לעלות ביותר מ- 2% לשנה, והוא אינו יכול לעלות או לרדת יותר מ- 5% מהשיעור ההתחלתי לאורך תקופת ההלוואה. הריבית שלך תשתנה חודשית על פי מדד CMT בתוספת מרווח שנקבע על ידי המלווה. השיעור אינו יכול לעלות ביותר מ- 10% לאורך תקופת ההלוואה, ואין הגבלה עד כמה הריבית יכולה להיות נמוכה. הריבית שלך תשתנה מדי חודש בהתבסס על הריבית המוצעת בלבנק הבינ"ל בתוספת מרווח שנקבע על ידי המלווה. השיעור אינו יכול לעלות ביותר מ- 10% לאורך תקופת ההלוואה, ואין הגבלה עד כמה הריבית יכולה להיות נמוכה.
אמנם משנה לאילו מתרחישים אלה חלים על ההלוואה שלך מכיוון שהיא משפיעה על כמה ריבית ההלוואה שלך צוברת לאורך זמן, אבל זה לא משנה מבחינת השפעה על התשלומים החודשיים המתוכננים שלך או על קו האשראי הזמין שלך. שינוי משמעותי בריבית עם משכנתא הפוכה לא מציב אתכם בסכנת עיקול כמו שהיא יכולה עם משכנתא קדימה. עם זאת, ריבית גבוהה יותר משפיעה על ההון הביתי שלך, ומשמעותה שאתה עומד לקבל פחות אם אתה מוכר את הבית.
כאשר אתה מגיש בקשה למשכנתא הפוכה עם ריבית מתכווננת, האיורים של אפשרויות תוכנית התשלומים שלך ישתמשו בריבית צפויה. זהו הניחוש הטוב ביותר של המלווה מה יהיה הריבית המתכווננת בממוצע לאורך חיי ההלוואה שלך. זה אחד משלושת הגורמים העיקריים לקביעת הסכום שאתה יכול ללוות, יחד עם גיל הלווה הצעיר ביותר ושווי הנכס.
כעת, כאשר יש לך הבנה כללית כיצד פועלות תוכניות בשיעור מתכוונן, בוא נבחן את חמשת אפשרויות התשלום שלך. זכור כי "תשלום" בהקשר זה מתייחס לאופן קבלת ההכנסות מההלוואה.
אפשרות 1: תוכנית תשלום קביעות
איך זה עובד
אתה מקבל תשלומים חודשיים שווים כל עוד לפחות לווה אחד גר בבית כבית מגורים ראשי. תשלומים חודשיים מחושבים בהנחה שתחיה להיות 100. אם אינך מצפה לחיות כל כך הרבה זמן, תוכנית תשלום לטווח ארוך, שתידון בהמשך, עשויה להיות אפשרות טובה יותר. אם אתה גר יותר, תמשיך לקבל תשלומים. אם אתה רוצה לקבל תשלום חודשי קבוע למשך שארית חייך בביתך, תוכנית תשלום הקביעות היא בחירה טובה.
המקצוענים
"תשלומי קביעות הם דבר נהדר עבור אלה שחושבים שהם יתגוררו בבית הרבה זמן, וזקוקים להכנסה חודשית יציבה", אומר פלמינג. אינך צריך לדאוג להפסקת התמורה למשכנתא הפוכה עם תוכנית לתשלום קביעות כל עוד תמשיך לעמוד בתנאים האחרים של ההלוואה.
הרמאים
אתה או יורשיך תקבלו את כל הכסף שיישאר ממכירת הבית לאחר שתפרע המשכנתא ההפוכה. עם זאת, בתרחיש הגרוע ביותר של שוק נדל"ן מדוכא בשילוב עם ריביות גבוהות, יתכן שלא תצאו עם הרבה מזומנים.
אפשרות 2: תוכנית תשלום לטווח הרחוק
איך זה עובד
אתה מקבל תשלומים חודשיים שווים לפרק זמן מוגדר שתבחר - 10 שנים, למשל. "התשלומים לטווח הארוך הם הטובים ביותר אם יש לך מושג ברור כמה זמן תגור בבית, " אומר פלמינג. "אנשים מבוגרים - 80 ומעלה - או מי שרוצה להתרחק בעוד כמה שנים עשוי לבחור בסוג זה."
המקצוענים
התשלום החודשי גבוה יותר בהשוואה לתכנית לתשלום קביעות. למרות שלא תקבל תשלומים חודשיים נוספים לאחר שתגיע לתום תקופת ההלוואה, תוכל להמשיך לחיות בבית כמגוריך העיקריים עד שתמות או תעבור (כל עוד תמשיך לעמוד בהלוואה האחרת) תנאים, כגון תשלום ארנונה).
הרמאים
לא תקבל הכנסה קבועה לכל החיים אלא אם כן אתה מת במהלך תקופת ההלוואה. יתכן שתשתמש בהון הביתי שלך מוקדם מדי בחייך ולא יהיה לך מקור נוסף לכספים לסמוך עליהם.
אפשרות 3: קו אשראי
איך זה עובד
אתה מקבל גישה לכסף כפי שאתה זקוק לו. אתה יכול להחליט מתי למשוך את מסגרת האשראי שלך וכמה לקחת, כל עוד היתרה שלך נמצאת מתחת למגבלה העיקרית. המלווה שלך לא יכול לדרוש ממך למשוך סכום מינימלי או למשוך סכום מינימום בלוח זמנים שנקבע.
המקצוענים
קו אשראי מספק גמישות רבה. אתה יכול למשוך סכום חד פעמי גדול מלפנים, ואז ללוות כספים נוספים לאורך זמן ותקבל גישה להון נוסף ההוא שנשאר כלול בתוכנית התשלומים בריבית קבועה. תוכלו גם להשאיר את הקו ללא מגע במשך שנים בציפייה ליום בו יתכן שתזדקקו לו. אתה יכול למשוך סכומים שווים או דומים בכל חודש גם כן. בעיקרון, אתה יכול להתאים אישית את המשיכות שלך לצרכים שלך ולהתאים אותם ככל שהצרכים שלך ישתנו.
קו אשראי יכול לעבוד כמו סכום חד פעמי, קביעות או תוכנית טווח, אך יש לך יותר שליטה. כמו כן, החלק הבלתי מנוצל מסדרת האשראי שלך גדל עם הזמן באותה ריבית שאתה משלם על הסכום ששאלת. בנוסף, אתה משלם רק ריבית על הכסף שאתה לווה בפועל, מה שיכול להקל על מכירתם ומעברם מאוחר יותר או פוטנציאל להשאיר כסף ליורשיך. שלא כמו קו אשראי ביתי בהון עצמי, לא ניתן לבטל את קו האשראי למשכנתא הפוכה, גם אם שווי הבית שלך יורד או שמצבו הכלכלי מחמיר.
הרמאים
אתה יכול לשרוף את קו האשראי על ידי שאול את המקסימום של 60% מהמגבלה העיקרית שלך בשנה הראשונה ואת שאר 40% ביום הראשון לשנה השנייה. אם תעשה זאת, תהיה מחוץ לגישה לכספים. כמו כן, זה יכול לארוך עד חמישה עסקים ימים לקבלת כספים שאתה מבקש מקו האשראי שלך, ולכן עליך לוודא שאתה מחזיק מספיק מזומנים בחשבונך לצרכים דחופים.
אפשרות 4: תוכנית קביעות שונה
איך זה עובד
אתה מקבל תשלומים חודשיים קבועים בשילוב עם גישה לקו אשראי כל עוד לווה אחד תופס את הבית כבית מגורים ראשי. התשלומים החודשיים הקבועים יהיו קטנים יותר מאשר אם תקבלו תוכנית קביעות קבועה, וקו האשראי יהיה קטן יותר מאשר אם תקבלו קו ישר של תוכנית אשראי, אך תהיה לכם גישה לאותה סכום כספי.
המקצוענים
יש לך גמישות הן בקביעת התשלומים החודשיים והן בבחירת גודל מסגרת האשראי שלך. אם אתה רוצה תשלומים חודשיים גדולים יותר, אתה יכול לבחור קו אשראי קטן יותר. אם אתה רוצה מסגרת אשראי גדולה יותר, תוכל לבחור בתשלומים חודשיים קטנים יותר.
זה מאפשר לך לענות על צרכי התזרים החודשיים הרגילים שלך בלי לשאול יותר ממה שאתה צריך. אפשרות זו שומרת על הוצאות הריבית שלך ומעמידה אותך בסיכון נמוך יותר להשתמש בכל ההון שלך ולא להיות מסוגל להרשות לעצמך לעבור אם תרצה או תצטרך אחר כך.
הרמאים
אפשרות 5: תוכנית טווח שונה
איך זה עובד
אתה מקבל תשלום חודשי קבוע למספר חודשים שנקבע מראש, ובנוסף גישה לקו אשראי כל עוד לווה אחד שומר על הבית כמקום מגוריו העיקרי. התשלומים החודשיים הקבועים יהיו קטנים יותר מאשר אם תקבלו תוכנית לטווח ארוך, ושורת האשראי תהיה קטנה יותר מאשר אם תקבלו קו ישר של תוכנית אשראי, אך תהיה לכם גישה לאותה סכום כספי.
המקצוענים
יש לך גמישות בקביעת גודל התשלומים החודשיים שלך וכמה זמן תקבל אותם, והם יהיו גבוהים יותר מכפי שיהיו תחת תוכנית קביעות שהשתנה, בהנחה שנקבע אשראי בגודל זהה. אתה מקבל גם גמישות בבחירת גודל קו האשראי שלך.
בסוף הקדנציה תהיה לך עדיין גישה לתמורת ההלוואה אם לא השתמשת בקו האשראי שלך. בדומה לתכנית הקביעות שהשתנה, אתה יכול להשאיר את חיובי הריבית שלך ואולי נותר לך מספיק הון בכדי לעבור בהמשך.
הרמאים
אתה יכול להיגמר בתמורה למשכנתא הפוכה. אתה מקבל תשלומים חודשיים רק למספר מוגדר של חודשים או שנים, לכן עליך להשתמש בקו האשראי שלך בזהירות אם אתה מצפה להזדקק להכנסה מעבר לסוף הקדנציה. תוכנית זו גם אינה הבחירה הטובה ביותר לצורכי מזומנים גדולים מלפנים.
בשורה התחתונה
HECMs מציעים כל כך הרבה תוכניות תשלום מכיוון שלבעלי בתים בכירים יש צרכים פיננסיים רבים ושונים. שום אפשרות מסוימת אינה טובה או רעה אוניברסלית. "איזו אפשרות היא הטובה ביותר תלויה לחלוטין במצבו של הלקוח ובצרכיו", אומר פלמינג. עם זאת, הוא ממשיך, "ככלל, אני מעדיף את קו האשראי על פני תשלומי קביעות או תקופת כהונה", ומסביר זאת מכיוון שמסגרת האשראי מאפשרת לך לבצע משיכות חודשיות, בדיוק כפי שאתה יכול עם קביעות או תוכנית קדנציה, אך נותנת אתה הגמישות להוציא יותר במצב חירום וצובר חיסכון בריבית אם אינך צריך להשתמש בו.
בצע את המחקר ושאל המון שאלות של המלווה והיועץ למשכנתאות הפוכות כדי להבין איזו תוכנית תשלום מתאימה לך ביותר. (לפרטים נוספים, ראו 5 סימנים לכך שמשכנתא הפוכה היא רעיון טוב ובחירת המלווה הנכון למשכנתא הפוכה .)
המשך לקרוא
מדריך מלא למשכנתא הפוכה
השוואת משכנתא הפוכה לעומת משכנתא קדימה
האם אתה זכאי למשכנתא הפוכה?
סוגי משכנתאות הפוכות
בחירת המלווה הימני למשכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה או הלוואת הון עצמי?
מדריך למיסים ומשכנתאות הפוכות
5 אלטרנטיבות מובילות למשכנתא הפוכה
רעיון טוב לחתום על 5 סימנים למשכנתא הפוכה
5 סימנים על משכנתא הפוכה הוא רעיון רע
כיצד להימנע מלהשאיר את המשכנתא ההפוכה
מבט על הסדרת משכנתא הפוכה
כללים להשגת משכנתא הפוכה ב- FHA
מצא את סוכנות הייעוץ למשכנתאות הפוכה הנכונה
מצא את חברות המשכנתאות ההפוכות המובילות
משכנתא הפוכה: האם אלמנתך יכולה להפסיד את הבית?
היזהר מהונאות משכנתא הפוכות
החסרונות למשכנתא הפוכה
