קרנות נדל"ן להון פרטי מאפשרות לאנשים ומוסדות בעלי ערך נטו גבוה כמו הקצאות וקרנות פנסיה להשקיע בהחזקות הון ובחובות בנכסי נכסים. באמצעות אסטרטגיית ניהול פעילה, נדל"ן אקוויטי נוקט בגישה מגוונת לבעלות על נכסים. שותפים כלליים משקיעים במגוון סוגי נכסים במיקומים שונים. אסטרטגיות בעלות יכולות לנוע בין פיתוח חדש ואחזקות קרקעות גולמיות ועד פיתוח מלא של נכסים קיימים או הזרמת תזרים מזומנים לנכסים נאבקים. ( למידע נוסף קרא: מהי הון פרטי? )
להלן מבט כיצד משקיעים יכולים להשתתף בנדל"ן פרטי, וכן סקירה כללית של ההזדמנויות, הסיכונים והמגבלות של הענף.
מציאת קרן הנדל"ן האידיאלית להון
ראשית, האדם הממוצע אינו מסוגל לקחת חלק בהשקעות נדל"ן בהון עצמי. קרן ההון הפרטי המסורתית דורשת מהמשקיעים להזרים מינימום 250, 000 $ לקרן, אם כי מרבית המנהלים מחפשים אנשים או מוסדות שמוכנים לספק סכומי השקעה קולקטיב לטווח ארוך יחד עם משקיעים אחרים, בין 20 ל -25 מיליון דולר.
מכיוון שקיימת מעט רגולציה לגבי קרנות הנדל"ן הפרטיות, הזדמנויות מוגבלות באופן מסורתי ל"משקיעים מוסמכים ". פירוש הדבר שעל המשקיע להיות בעל נכסים אישיים או משותפים של מיליון דולר לפחות (לא כולל שווי התושבים הראשיים שלהם) או ההכנסה השנתית של האדם צריכה להיות לפחות 200, 000 $. גם זוגות ששילבו הכנסות של לפחות 300, 000 $ בשנתיים הקודמות - ויש להם "ציפייה סבירה" שרמות ההכנסה שלהם יישארו ברמה זו בשנה הנוכחית - זכאים אף הם.
אנשים או זוגות המבקשים להשקיע בנדל"ן אקוויטי פרטי, צריכים לאתר חברה המתמחה בתחום. בבחינת אפשרויות הכספים של חברת השקעה פרטית, עליהם להבין את אופי המבנה של כל קרן אקוויטי פרטית, שהיא בדרך כלל שותפות מוגבלת.
בעת הצטרפותם לקרן יהפכו משקיעים חיצוניים לשותפים מוגבלים, כלומר הם מקבלים אחריות לכסף שהם משקיעים בקרן ואין להם שליטה וטו על הנכסים שנבחרו על ידי השותפים הכלליים (רופאים כלליים). הכסף של שותף מוגבל יחובר עם משקיעים אחרים שמשתתפים בו, ומנהלי הקרנות יבנו תיק נכסים שמטרתו למקסם את הרווחיות ולמזער את הסיכון הפיננסי.
הבנת עלויות הקרן ומבנה ההשקעות שלה
לקרנות הנדל"ן הפרטי יש מספר דמי ניהול וביצוע שצריך לשלם על ידי המשקיעים. מקובל שקרנות הון פרטיות דורשות שכר שנתי של 2% מההון שהושקע בכדי לשלם עבור משכורות פירמות, שירותי המקור והשירותים המשפטיים, עלויות נתונים ומחקר, שיווק ועלויות קבועות ומשתנות נוספות. עם זאת, אין גבולות לדמי המשקיעים הללו.
אנשים צריכים להבין היטב את העלויות הללו לפני שהם משקיעים מכיוון שזה יגביל את ההחזר הכולל על ההשקעה. לדוגמא, אם קרן נדל"ן להון פרטי גייסה 500 מיליון דולר, היא הייתה גובה 10 מיליון דולר בכל שנה כדי לשלם הוצאות נלוות. במשך כל מחזור זה של 10 שנים, קרן תגבה עמלות בסך 100 מיליון דולר, כלומר רק 400 מיליון דולר יושקעו במהלך אותו עשור.
מנהלי השקעות פרטיים מקבלים גם "נשיאה", שהיא עמלת ביצוע שהיא באופן מסורתי 20% מהרווחים הגולמיים העודפים של הקרן. המשקיעים מוכנים באופן מסורתי לשלם שכר טרחה זה בגלל היכולת של הקרן לסייע במתן בעיות של ממשל תאגידי וניהול. זה עשוי להשפיע לרעה על חברה ציבורית.
מרבית קרנות הנדל"ן הפרטי נחשבות להשקעות "מבוססות צורך", כלומר השותפים מחייבים הון לשותפים כלליים בתשלומים על פי הצורך. כאשר רופאים מצליחים לאתר נכסי השקעה פוטנציאליים, הקרן תשלח בקשה רשמית להון ששותפים מוגבלים התחייבו לקרן הנדל"ן בתחילת המחזור. ידוע כ"קריאת הון ", זוהי חובה חוקית שעל השותפים המוגבלים למלא. (למידע נוסף, קרא: למד את הלינגו של השקעות הון פרטיות.)
במידה ושותף מוגבל לא מצליח לעמוד בשיחת הון, קרן רשאית להכריח את אותו אדם או מוסד לברירת מחדל ויחליף את כל חלקם הבעלות. שותפים מוגבלים אחרים בדרך כלל מקבלים את ההזדמנות לרכוש מניות שהוחלפו במקרה של מחדל כזה.
סוגים של אסטרטגיות הון פרטיות
כאשר משקיעים בנדל"ן פרטי, ישנם באופן מסורתי ארבעה סוגים של אסטרטגיות השקעה:
- הליבה היא האסטרטגיה השמרנית ביותר ועשויה לכלול רק נכסים המציעים תשואה בסיכון נמוך יותר ופוטנציאל נמוך מכיוון שהם קיימים במיקומים מאוכלסים היטב או מטיילים היטב. אסטרטגיה זו עשויה להתמקד רבות גם בהשקעה בנכסים איכותיים ובעלי ערך גבוה הדורשים פיתוח או תחזוקה מועטים מאוד. נכסים אלה מציעים תזרימי מזומנים צפויים והם בדרך כלל מורכבים ממבנים רב-דיירים מושכרים לחלוטין. Core-plus דורש קצת יותר סיכון, אך יכול להציע תשואה גבוהה יותר מאסטרטגיית הליבה. תכונות אלה דורשות רמות צנועות של פעילות בעלת ערך מוסף או שיפור למיקום. ערך מוסף הוא אסטרטגיית סיכון בינונית עד גבוהה, בעלת סיכון בינוני, המתרכזת יותר בפיתוח נכסים ותזמון השוק. באסטרטגיה זו מנהלי תיקים רוכשים נכסים, עוסקים ברמה מסוימת של פיתוח מחדש ומוכרים כאשר השוק מתפקד. תכונות בעלות ערך מוסף דורשות בדרך כלל שינויים בניהול, שיפור פיזי או התייחסות לאילוצי הון. שלבים אלה כוללים שיפוצים בבניין וחיפוש דרכים להגדלת מחירי השכירות בשיפור השווקים. אסטרטגיות בעלות ערך מוסף כוללות גם את התפנית של חברות תפעול כושלות או התחייבות לחובות לצורך שליטה בנכסים הבסיסיים. האופורטוניסטי מספק את הרמה הגבוהה ביותר של תשואה אך לוקח את הסיכון הרב ביותר. באמצעות אסטרטגיה זו, מנהלים רוכשים נכסים הכוללים קרקעות לא מפותחות או בשווקים שאינם בעלי ביצועים או סחר קל.
קבלת סיכונים ו- Outlook לטווח הארוך
על המשקיעים בנדל"ן פרטי להשקיע להבין כי על ידי השקעה בקרן, עליהם להיות מוכנים לקבל כי ההון שלהם עשוי להיות קשור לתקופה קבועה מראש שעשויה להימשך שנים רבות.
בנוסף, קיימים סיכונים מרובים בשוק הנדל"ן ויכולים להידרש השקעה רבה במהלך שיחות הון בכל פעם שיש לאדם תזרים מזומנים נמוך. רופאים רבים מבנים את הכספים שלהם כהשקעות שאורכו עשור או יותר והם מספקים מעט או לא הזדמנות למשקיעים למשוך או לפדות את כספם. אופיו העלילית של קרנות הון פרטיות מחייב את המשקיעים להבין את הסיכונים של קיום כספם למשך תקופה ממושכת.
אופי המבנים של קרנות פרייבט אקוויטי מקשה מאוד על הערכת הביצועים הכספיים של הקרן או של הנכסים שהיא מחזיקה. מכיוון שקיימת רגולציה מוגבלת בכספי הנדל"ן הפרטיים, שותפים כלליים אינם נדרשים להציע עדכונים למשקיעים לגבי השקעות פוטנציאליות, הערכות שווי של התיק, או כל מידע נוסף אחר שקשור להשקעות. השקעה בנדל"ן פרטי הון מחייבת שותפים מוגבלים להתחייב בהון משמעותי ולהאמין באופן מלא שמנהל הקרן יעמוד ביעדי ההשקעה שלו מבלי שיהיה ברמת שקיפות נדרשת. עם זאת, מנהלי הקרנות בדרך כלל שולחים עדכונים למשקיעים שלהם ועשויים לבחור להיות שקופים לגבי הביצועים על מנת להעניק אמון בכל קרן קיימת או עתידית.
בשורה התחתונה
לפני שהם משקיעים בנדל"ן פרטי, על אנשים לקבוע אם הם כשירים לקחת חלק בתהליך. מי שמוסמך ירצה לחקור את יעדי ההשקעה האישיים שלהם, דרישות הנזילות והסובלנות לסיכון בשווקי הנדל"ן. לאחר שיחה עם יועץ פיננסי, על המשקיעים ללמוד מגוון קרנות שונות בכדי לקבל הבנה טובה יותר של אסטרטגיות הניהול של השותפים הכלליים ואת ביצועי העבר של קרנות נכס אחרות.
