מי שניסה אי פעם לרכוש או למכור בית, בטח שמע הרבה על שווי השוק ההוגן של הנכס, או FMV. באופן דומה, כל מי שצריך לשלם מיסים על נכס או לקחת ניכוי מבוסס רכוש צריך למצוא את ה- FMV. אגב, זו גם מונח נפוץ בשוק הנדל"ן להשקעה. למרבה הצער, אין דרך קלה או אוניברסלית לקבוע שווי שוק עבור נדל"ן. עם זאת, כמעט כל הערכת שווי בשוק מסתכמת בשני גורמים: שמאות נדל"ן ומכירות דומות לאחרונה.
כלכלה של שווי שוק
הערך של כל טוב בכלכלת שוק נובע מתהליך גילוי. מפיקים ומשווקים מציעים ערכים היפותטיים ומקווים למצוא קונים עם הערכות שווי דומות. בצד השני, הצרכנים מציעים מחירים או דוחפים אותם על סמך הפרשנויות המשתנות שלהם לערך הסחורה. תהליך זה אינו מושלם ומשתנה ללא הרף.
לגבי נדל"ן, משמעות הדבר היא כי קונה צריך להעריך את הנכס יותר מהכסף שהוא סוחר עבורו. במקביל, על המוכר להעריך את הנכס פחות מהכסף המוצע.
הערכות ומכירות דומים
הערכות הן פשוט דעות מקצועיות בעלות ערך. במהלך מכירת בית, הבנק העושה את הלוואת הבית בדרך כלל בוחר שמאי כדי לתת חוות דעת על שווי הנדל"ן נכון למועד מסוים. מכירות השוואה, המכונה גם גישת "נתוני שוק", היא הדרך הנפוצה ביותר להגיע לשווי שוק. כאן נבדקות המכירות האחרונות של נכסים בעלי קומה דומה כדי להודיע על פסק הדין.
פרסום מס הכנסה 561
פרסום קוד המס המס לגבי שווי שוק הוגן של נדל"ן הוא פרסום מס הכנסה 561. פרסום זה עוסק בכל מיני הערכות שווי של רכוש, כגון מכוניות, סירות, אוספים, בגדים משומשים, ניירות ערך, פטנטים, קצבה ועוד רבים אחרים. אינו מקדיש סעיף לקביעת שווי שוק הנדל"ן.
בפרסום 561 נאמר במפורש "הערכה מפורטת של שמאי מקצועית נחוצה" לצורך הערכת שווי ראויה. שלוש גישות נחשבות למקובלות על ידי השמאי: גישת מכירות דומה, היוון גישת הכנסה או שיטת עלות החלפה חדשה.
