השקעה בנכסים להשכרה יכולה להתברר כצעד פיננסי חכם. בתור התחלה, נכס להשכרה יכול לספק מקור הכנסה קבוע בזמן שאתה בונה הון עצמי והנכס (באופן אידיאלי) מעריך. יש גם הטבות מס: אתה יכול לנכות את הוצאות השכירות מכל הכנסה משכירות שתרוויח, ובכך להוריד את חבות המס שלך. רוב הוצאות הנכסים להשכרה - כולל ביטוח משכנתא, ארנונה, הוצאות תיקון ואחזקה, הוצאות משרד ביתי, ביטוח, שירותים מקצועיים והוצאות נסיעה הקשורות לניהול - מנוכים בשנה בה אתה מוציא את הכסף.
עם זאת, ניכוי מס נוסף מפתח - זה עבור פחת - עובד אחרת. פחת הוא התהליך המשמש לניכוי עלויות הקנייה והשיפור של נכס להשכרה. במקום לקחת ניכוי גדול אחד בשנה בו אתם רוכשים (או משפרים) את הנכס, פחת מחלק את הניכוי לאורך אורך החיים השימושיים של הנכס. לשירות הפדיון הפנימי (IRS) יש כללים מאוד ספציפיים לגבי פחת, ואם בבעלותך נכס להשכרה, חשוב להבין כיצד התהליך עובד.
איזה נכס ניתן לפירעון?
על פי מס הכנסה, אתה יכול לבצע פחת של נכס להשכרה אם הוא עומד בכל הדרישות הללו:
- אתה הבעלים של הנכס. (אתה נחשב לבעלים גם אם הנכס כפוף לחוב.) אתה משתמש בנכס בעסק שלך או כפעילות מניבה. לנכס חיי אורך שימוש ניתנים להכרעה, כלומר זה משהו שמתבלה, מתרסק., מתרוקן, מתיישן או מאבד מערכו מסיבות טבעיות. הנכס צפוי להימשך יותר משנה.
גם אם הנכס עומד בכל הדרישות שלעיל, לא ניתן יהיה להפחית אותו אם הצבת אותו בשירות וסילקת אותו (או כבר לא משתמשת בו לשימוש עסקי) באותה שנה. קרקעות אינן נחשבות לניתנות להפחתה ובכלל, אינך יכול לפחות את עלויות הסליקה, הנטיעה והגינון, שכן פעילויות אלו נחשבות כחלק מעלות האדמה.
מתי מתחיל פחת?
אתה יכול להתחיל לקחת ניכויי פחת ברגע שהנכס נמצא בשירות או מוכן וזמין לשימוש כשכירות. הנה דוגמה: אתה קונה נכס להשכרה ב- 15 במאי. לאחר שעבדת על הבית במשך מספר חודשים, אתה שיהיה מוכן להשכרה ב- 15 ביולי, כך שתתחיל לפרסם באינטרנט ובעיתונים המקומיים. אתה מוצא דייר, והשכירות מתחילה בספטמבר 1. מכיוון שהנכס הועמד לשירות - כלומר מוכן להשכרה ואכלוס - ב -15 ביולי, היית מתחיל לפחת את הבית ביולי, לא בספטמבר, אז אתה מתחיל לגבות שכר דירה.
אתה ממשיך לפיחות של הנכס עד למילוי אחד התנאים הבאים.
- ניכרתם את כל העלות או הבסיס האחר שלכם בנכס. אתם פורשים את הנכס משירות, גם אם לא החזרתם במלואו את עלותו או בסיס אחר. נכס פורש משירות כאשר הוא אינו משמש עוד כנכס מניב - או אם אתה מוכר או מחליף אותו, המיר אותו לשימוש אישי, נטוש אותו או אם הוא נהרס.
אתה יכול להמשיך ולתבוע ניכוי בגין פחת עבור נכס ש"לא פעיל "באופן זמני או שאינו בשימוש. אם אתה מבצע תיקונים לאחר שדייר אחד יוצא החוצה, לדוגמה, אתה עדיין יכול לבצע פחת של הנכס תוך כדי שאתה מוכן לזה הבא.
שיטת פחת
שלושה גורמים קובעים את כמות הפחת שתוכלו לנכות בכל שנה: הבסיס שלכם בנכס, תקופת ההחלמה ושיטת הפחת ששימשה. כל נכס להשכרה למגורים שהופעל בשירות לאחר שנת 1986 מופחת באמצעות מערכת התאוששות עלות מואצת (MACRS), טכניקה חשבונאית המפזרת עלויות (וניכויי פחת) לאורך 27.5 שנים, פרק הזמן בו מס הכנסה רואה את "אורך החיים השימושיים" של נכס להשכרה.
אמנם תמיד מומלץ לעבוד עם רואה חשבון מוסמך כשאתם מחשבים פחת, הנה השלבים הבסיסיים:
- קבע את בסיס הנכס: בסיס הנכס הוא עלותו, או הסכום ששילמת (במזומן, עם משכנתא או בדרך אחרת) לרכישת הנכס. חלק מהדמי פשרה ועלויות סגירה, לרבות שכר טרחה משפטי, דמי רישום, סקרים, מיסי העברה, ביטוח כותרות וכל סכום שהמוכר חייב שאתה מסכים לשלם (כגון מיסי גב) כלולים בבסיס. לא ניתן לכלול בבסיסך דמי פשרה ועלויות סגירה, כולל דמי ביטוח אש, שכר דירה הנוגע לאכלוס הנכס לפני סגירה וחיובים הקשורים להשגת הלוואה או למימון מחדש: נקודות, דמי ביטוח משכנתא, עלויות דוח אשראי, ושמאות שמאות. הפרד את עלות הקרקע והבניינים: מכיוון שאתה יכול רק לפחות את עלות הבניין ולא את הקרקע, עליך לקבוע את הערך של כל אחד כדי לפחות את הסכום הנכון. כדי לקבוע את הערך, אתה יכול להשתמש בשווי השוק ההוגן של כל אחד בזמן שקנית את הנכס, או שאתה יכול לבסס את המספר על ערכי מס הנדל"ן שהוערכו. נניח שקנית בית ב 110, 000 $. הערכת מיסוי המקרקעין האחרונה מעריכה את הנכס בסכום של 90, 000 $, מתוכם 81, 000 $ מיועדים לבית ו- 9, 000 $ עבור הקרקע. לכן אתה יכול להקצות 90% (81, 000 $ - 90, 000 $) ממחיר הרכישה לבית ו 10% (9, 000 $ - 90, 000 $) ממחיר הרכישה לקרקע. קבע את הבסיס שלך בבית: כעת, כשאתה יודע את בסיס הנכס (בית בתוספת אדמה) ואת שווי הבית, אתה יכול לקבוע את הבסיס שלך בבית. בעזרת הדוגמה לעיל, הבסיס שלך בבית - הסכום שניתן לפחת - יהיה 99, 000 $ (90% מ- 110, 000 $). הבסיס שלך בארץ יהיה 11, 000 $ (10% מ- 110, 000 $). קבע את הבסיס המותאם, במידת הצורך: יתכן שתצטרך לבצע עליות או ירידות בבסיסך עבור אירועים מסוימים המתרחשים בין הזמן בו אתה קונה את הנכס לבין הזמן בו אתה מוכן להשכרה. דוגמאות לעלויות לבסיס כוללות את עלות התוספות או השיפורים שאורך החיים השימושיים שלהם לפחות שנה בוצעה לפני שמכניסים את הנכס לשירות, כסף שהוצאת כדי להחזיר נכס פגום, עלות הבאת שירותי השירות לנכס ו שכר טרחה משפטי מסוים.
דוגמאות לירידות בבסיס כוללות תשלומי ביטוח שאתה מקבל כתוצאה מנזק או גניבה, אובדן נפגע שלא מכוסה בביטוח שעבורו ניכוי, וכסף שאתה מקבל בגין מתן זיקת הנאה.
באיזו מערכת להשתמש
השלבים הבאים כוללים קביעת מי משני MACRS חל: מערכת הפחת הכללי (GDS) או מערכת הפחת האלטרנטיבית (ADS). GDS חל על מרבית הנכסים המוצבים בשירות, ובכלל, עליכם להשתמש בו אלא אם בחרתם בבחירות בלתי חוזרות עבור ADS או שהחוק מחייב את השימוש ב- ADS. ADS מחויב כאשר הנכס:
- יש שימוש מוסמך מוסמך 50% מהזמן או פחות האם יש שימוש פטור ממס ממומן על ידי אגרות חוב פטורות ממס משמש בעיקר בחקלאות
באופן כללי, תשתמש ב- GDS אלא אם כן יש לך סיבה להעסיק מודעות. שוב, מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך, שיוכל לעזור לך לקבוע את הדרך הטובה ביותר לפחת את נכס ההשכרה שלך.
ברגע שאתה יודע איזו מערכת MACRS חלה, אתה יכול לקבוע את תקופת ההחלמה של הנכס. תקופת ההחלמה באמצעות GDS היא 27.5 שנים עבור נכסים להשכרה למגורים. אם אתה משתמש ב- ADS, תקופת ההחלמה של אותו סוג של נכס היא 30 שנים עבור נכסים שהונחו בשירות לאחר 31 בדצמבר 2017, או 40 שנה אם הוצב בשירות לפני כן.
בשלב הבא, קבע את הסכום שאתה יכול לפחת בכל שנה. מכיוון שרוב הנכסים להשכרה למגורים משתמשים ב- GDS, נתמקד בחישוב זה.
עבור כל שנה שלמה בה נכס נמצא בשירות, אתה פוחת סכום שווה: 3.636% בכל שנה כל עוד תמשיך לפחת את הנכס. אם הנכס היה בשירות פחות משנה (לדוגמא, קנית בית במאי והתחלת לשכור אותו ביולי), היית מפחית אחוז קטן יותר באותה שנה, תלוי מתי הוא הועמד לשירות. על פי טבלת GDS של נכסי השכרת מגורים למס הכנסה:
|
ינואר |
3.485% |
|
פברואר |
3.182% |
|
מרץ |
2.879% |
|
אפריל |
2.576% |
|
מאי |
2.273% |
|
יוני |
1.970% |
|
יולי |
1.667% |
|
אוגוסט |
1.364% |
|
ספטמבר |
1.061% |
|
אוקטובר |
0.758% |
|
נובמבר |
0.455% |
|
דצמבר |
0.152% |
לדוגמה, קח בית שיש לו בסיס של 99, 000 $ וזה הוכנס לשירות ב15- ביולי. בשנה הראשונה תחלשל 1.667%, או 1, 650 $ (99, 000 $ x 1.667%). עבור כל שנה שלאחר מכן תחלשו לפי מחיר של 3.636%, או 3, 599.64 $, כל עוד ההשכרה תקפה לכל השנה. שים לב כי נתון זה שווה למעשה לקיחת הבסיס ולחלוקת תקופת ההחלמה של 27.5: 99, 000 $ ÷ 27.5 = 3, 600 $. ההבדל נובע מהשנה הראשונה לשירות חלקי.
כמה מוריד הפחת את חבות המס?
בשורה התחתונה
פחת יכול להיות כלי חשוב אם תשקיע בנכסים להשכרה, מכיוון שהוא מאפשר לך לפרוס את עלות קניית הנכס לאורך עשרות שנים, ובכך להפחית את חובת המס בכל שנה. כמובן שאם פחתו נכס ואז תמכרו אותו יותר משוויו המופחת, אתם חייבים מס על הרווח הזה באמצעות מס השבתה לפחת.
מכיוון שחוקי מיסוי על נכסים להשכרה מסובכים ומשתנים מעת לעת, מומלץ לעבוד עם רואה חשבון מוסמך כשאתה מקים, מפעיל ומוכר את עסק נכסי השכירות שלך. בדרך זו תוכלו להיות בטוחים לקבל את הטיפול המס הנוח ביותר - ולהימנע מכל הפתעות בזמן המס.
מקורות מאמר
Investopedia מחייב את הכותבים להשתמש במקורות ראשוניים כדי לתמוך בעבודתם. אלה כוללים ניירות לבנים, נתונים ממשלתיים, דיווח מקורי וראיונות עם מומחים בתעשייה. אנו מתייחסים גם למחקר מקורי של מפרסמים בעלי מוניטין אחרים היכן שמתאים. תוכל ללמוד עוד על הסטנדרטים שאנו עוקבים בהפקת תוכן מדויק ונטול משוא פנים במדיניות העריכה שלנו.-
שירות הכנסות פנימיות. "טיפים להכנסות משכירות מקרקעין, ניכויים וניהול רשומות." ניגש ל 30 בספטמבר 2019.
-
שירות הכנסות פנימיות. "פרסום 946, כיצד לבצע פחת של רכוש." ניגש ל 30 בספטמבר 2019.
מאמרים קשורים
ניכויים / זיכוי מס
קבלת ניכויי מס בארה"ב על נדל"ן זר
השקעות נדל"ן
כיצד לחשב את ההחזר על ההשקעה בנכס להשכרה
מיסים לעסקים קטנים
מדריך שלב אחר שלב לטופס מס הכנסה 4562
בעלות ביתית
כל היתרונות והחסרונות של השקעה בבית
שכר דירה
חכירה זמנית של הבית לכיסוי המשכנתא
השקעות נדל"ן
מכור את נכס ההשכרה שלך לרווח
קישורי שותפיםתנאים קשורים
פחת בונוס פחת בונוס הוא הפרת מס המאפשרת לעסקים לנכות מיידית אחוז גדול, כיום 100%, ממחיר הרכישה של נכסים זכאים. עוד מהו מס רווחי הון? מס רווחי הון הוא מס על רווחי הון שנגרמו על ידי אנשים ותאגידים ממכירת סוגים מסוימים של נכסים, כולל מניות, אג"ח, מתכות יקרות ונדל"ן. עוד מכירה קצרה בנדל"ן בנדל"ן, מכירה קצרה היא כאשר בעל בית במצוקה כלכלית מוכר את רכושו בפחות מהסכום המגיע למשכנתא. יותר נכס להשכרה למגורים נכס להשכרה למגורים הוא סוג של נכס להשקעה שמפיק יותר מ 80% מהכנסותיו מיחידות דירות. מערכת התאוששות עלות מואצת יותר התאמה (MACRS) MACRS מאפשרת לשחזר את בסיס העלות ההיוון של הנכסים לאורך אורך חייו של הנכס על ידי ניכויים שנתיים לצורך פחת ערך. יותר הכרה מחדש של פחת הגדרה הכרה מחדש של פחת היא הרווח המתממש ממכירת נכסי הון פדיון שחייבים לדווח כהכנסה רגילה לצורכי מס. יותר