ניתוח תזרימי מזומנים מוזלים, או DCF, נפוץ מאוד בהערכת השקעות בנדל"ן, אם כי קביעת שיעור ההיוון כרוכה במספר משתנים שעלולים להיות קשה לחזות במדויק. ניתוח תזרים מזומנים מוזל הוא שיטת הערכה שמבקשת לקבוע את הרווחיות, או הכדאיות בלבד, של השקעה על ידי בחינת הכנסות או תזרים מזומנים עתידיים מההשקעה, ואז היוון תזרים המזומנים הזה בכדי להגיע לערך הנוכחי המשוער של ההשקעה.. הערך הנוכחי המשוער הזה מכונה בדרך כלל ערך נוכחי נטו, או NPV. לצורך הערכת השקעות בנדל"ן, שיעור ההיוון הוא בדרך כלל שיעור התשואה השנתי הרצוי או הצפוי.
חישוב תזרים מזומנים מוזלים עבור נדל"ן
לצורך השקעות נדל"ן, יש לכלול את הגורמים הבאים בחישוב:
- עלות ראשונית - או מחיר הרכישה או המקדמה שנעשתה על הנכס. עלויות מימון - עלויות הריבית בכל מימון ראשוני או צפוי. תקופת החזקה - להשקעות בנדל"ן, בדרך כלל מחושב תקופת ההחזקה לתקופה של בין חמש ל 15 שנה, אם כי זה משתנה בין משקיעים להשקעות ספציפיות. עלויות נוספות משנה לשנה - אלה כוללות עלויות תחזוקה ותיקון צפויות; מס רכוש; וכל עלויות אחרות מלבד עלויות מימון. תזרימי מזומנים צפויים - תחזית לשנה של כל הכנסה משכירות שהתקבלה מבעלות על הנכס. רווח מכירה - סכום הרווח הצפוי שהבעלים צופה לממש עם מכירת הנכס בסוף של תקופת ההחזקה הצפויה.
יש לאמוד מספר משתנים בחישוב DCF; אלה יכולים להיות קשים במדויק ולכלול דברים כמו עלויות תיקון ותחזוקה, עלייה בשכירות צפויה ועליית ערך הנכס. פריטים אלה מוערכים בדרך כלל באמצעות סקר של נכסים דומים באזור. אמנם קביעת נתונים מדויקים להקרנת עלויות עתידיות ותזרימי מזומנים יכולה להיות מאתגרת, ברגע שקביעה של תחזיות אלה ושיעור ההיוון, חישוב הערך הנוכחי הנקי פשוט למדי והחישובים הממוחשבים זמינים באופן חופשי.
