מהו שווי ריבית ראשוני?
שווי הריבית ההתחלתי מוגדר כסכום המרבי בו יכול הריבית בהלוואה בריבית מתכווננת להתאים בהתאמת הריבית הראשונה שנקבעה. מכסי ריבית בדרך כלל מונחים על שיעורי המשכנתא כדי לבודד את הלווים כנגד קפיצות ריבית קיצוניות לאורך חיי ההלוואה. מכיוון שהם ראשוניים, מכסה השיעור עשויה להשתנות לאחר סיום התקופה הראשונית.
שווי הריבית הראשוני הוסבר
ניתן למצוא מכסי ריבית ראשוניים רק על מוצרים בריבית מתכווננת, כמו משכנתא בריבית מתכווננת, כאשר הריבית עוברת שינויים מתוזמנים לאורך כל חיי ההלוואה. למוצרים בריבית קבועה אין כובע מכיוון שהם אינם מסתגלים. השיעור בראשית ההלוואה נותר זהה עד לפירעון ההלוואה, או שיש שינוי בתנאי השטר, כמו למשל במהלך שינוי או מימון מחדש.
מוצרים כאלה היו פופולריים בראשית שנות האלפיים במהלך תנופת המשכנתאות לסאב פריים. בעלי בתים רבים מצאו עצמם במהירות בצרות כאשר הריבית שלהם קפצה לאחר התקופה הקבועה הראשונית. הפיתוי של משכנתא בריבית מתכווננת היה שהריבית הקבועה הראשונית הייתה בדרך כלל נמוכה מהריבית שהציעה למוצרים בריבית קבועה באותה תקופה. הלווים היו להוטים לנצל את השיעורים הנמוכים הללו, מתוך ציפייה שיוכלו לממן מחדש שוב לפני שיעומם יותאם. מכסת הריבית הראשונית הייתה קיימת כדי להגן על בעלי בתים מפני זעזוע תשלומים גדול, מתוך ציפייה שהאיטיות יעלו אט אט עם הזמן.
לרוע המזל, השוק התרסק וערכי הנכסים צנחו, והותירו בעלי בתים רבים ללא יכולת למחזר מחדש ממוצרי המשכנתא היקרים והולכים וגוברים. לווים רבים החליפו את המשכנתא שלהם בהרכב ההתרסקות של תת-פריים.
למרות שכיסות הריבית הראשוניות עדיין קיימות כהגנה נוספת ללווים המודאגים מהלם תשלומים, מוצרי משכנתא בריבית מתכווננת נפוצים כיום הרבה פחות.
דוגמה בעולם האמיתי לכובע ריבית ראשוני
קח כדוגמה משכנתא היפוטטית למשך 30 שנה (ARM), שעשויה להתחיל בשיעור קבוע של 4.5% בשנתיים הראשונות. בסוף תקופת ההתאמה הראשונה, שווי הריבית ההתחלתי הוא פלוס מינוס 2%, כלומר, השיעור לא יתאים לא גבוה מ- 6.5%, ולא פחות מ 2.5%. לאחר מכן, הריבית תהיה כפופה להתאמות המבוססות על כל מדד ששימש בתחילת ההלוואה בתוספת המרווח. השוליים הם המרווח המרבי שההתאמות לא ינועו מעבר.
שקול דוגמא נוספת בה הלווה לקח משכנתא בריבית מתכווננת למשך 30 שנה המכילה שיעור קבוע ראשוני של 4.5%, שווי שווי ראשוני של 2% ורווח של 6%. העלייה המרבית שהלווה יכול לחוות תהיה אז 10.5% לאורך חיי ההלוואה.
