מה ננעל?
"נעול קרקע" בהקשר של נדל"ן מתייחס לחלק נכס שאינו נגיש דרך דרך ציבורית, למעט דרך מגרש צמוד. מגרש פנוי שנמצא מאחורי קניון חשפנות וניתן להגיע אליו רק על ידי הליכה בקניון, נחשב למגרש מסוג זה. נכס אחר הנעול "נעול" על ידי נכסים אחרים.
שוברים למטה נעולים
חבילות נעולות קרקע הן בדרך כלל תוצאה של חלוקות משנה או חלוקה של חלקת אדמה גדולה יותר לחבילות קטנות יותר שנמכרות בנפרד. באופן אידיאלי, לחבילות הקטנות יותר תהיה לכל אחת גישה לזכות קדימה ציבורית, אך לפעמים זה לא אפשרי. לדוגמה, ייתכן שמוכר ירצה לחלק חלוקה יחידה של חבילה מרובעת גדולה עם תכונת נוף במרכז, כגון הר, שאינו מתאים לפיתוח. במקום לגלף חבילה גרגנדרית המעניקה גישה לכביש להר, הוא עלול להשאיר אותו נעול.
היתרונות והחסרונות של רכוש נעול
רכוש נעול הוא בדרך כלל שווה פחות מנכסים אחרים בסביבה, בגלל אי הנגישות שלו. אבל זה לא אומר שזה לא שווה כלום. חוקים ממלכתיים ופדרליים מגנים על זכותם של בעלי הנכסים ל"שימוש פרודוקטיבי "באדמותיהם, מה שאומר, באופן כללי, את הזכות לקבל גישה לדרך ציבורית. זיקת הנאה, המעניקה את הזכות לעבור על אדמות שכנות, משמשת למתן גישה כזו. ישנם סוגים שונים של הקלות, חלקן קלות לרכישה מאשר אחרות. אבל, קונים מנוסים שמבינים את הכללים יכולים למצוא השקעות טובות ברכוש נעול.
הדרך נטולת הלחץ להשיג זיקת הנאה היא באמצעות משא ומתן ידידותי עם בעל אדמות שכנות. יתכן שהם יתפתו להעניק הבטחה בעל פה המאפשרת לבעלים נעול קרקע לחצות את אדמתם, אך מומלץ לקונים לקבל את ההבטחה בכתב. הקלה בכתב שנוצרה על ידי עורך דין מקרקעין, ונרשמת במשרד המעשה המקומי מספקת ביטחון לבעל הנכס הנגרם. בהסדר מילולי, השכן יכול היה לשנות את דעתם, או למכור את אדמותיהם לבעלים פחות מסבירי פנים. לבסוף, מילת השכן לא תישא במשקל רב כאשר החבילה הנעולה יבשה שוב למכירה. הקלה קבועה בכתיבה נמנעת מכל הבעיות הפוטנציאליות הללו.
אם שכן מתנגד לחתימה על זיקת הנאה ידידותית או מבקש פיצויים בלתי סבירים, יתכן שיהיה צורך להשתמש באופציה הגרעינית של זיקת הנאה במידת הצורך. הקלה מכורח הצורך היא צו בית משפט המעניק לבעל המקרקעין זכות משפטית גישה לרכושם. עם זאת, על הבעלים הנגרר להוכיח באמצעות חיפוש מעשים וכותרות כי גם הנכס הנעול וגם הנכס השכן היו בבעלותו של אותו אדם. בית המשפט קובע בעצם שכאשר חלוקת המשנה לנכס, הבעלים לא זנח את הכביש הדרוש.
בין אם באמצעות הסכמים חביבים ובין אם מדובר במעורבות בבית המשפט, משקיעים שעושים שיעורי בית יכולים לרכוש נכסים נועלים על הקרקע, להשיג גישה לכביש ולמכור ברווח מסודר מבלי לבצע שיפורים פיזיים.
חשוב לציין כי הגשת הקלה לפי הצורך כרוכה בעלויות משפטיות. כמו כן, זה עלול להותיר את הבעלים הנעול עם שכנה זועם שיכול לערער על פסק הדין. ישנם חריגים להקל על פי הצורך, כמו פטנטים על קרקעות שהוענקו על ידי הממשלה הפדרלית, ואפילו כאלה המתוארכים למאות שנים. כדי להימנע מלהיות חזיר במנקה עם אדמה, הקונים צריכים להתייעץ עם עורך דין נדל"ן מנוסה.
