מספר גורמים משפיעים על שיעור המשכנתא שתוכלו להשיג בעת רכישת בית. המלווים מנתחים את היסטוריית האשראי ואת ציוני כל הלווים המופיעים בבקשת המשכנתא, אורך ויציבות העסקתך, סכום החיסכון שהוקצה, סך ההכנסה החודשית ויחס החוב שלך להכנסה. בנוסף לאספקטים חשובים אלה של בריאות פיננסית, המלווים משכנתא לוקחים בחשבון גם את יחס ההלוואה לערך שלך. חישוב זה מייצג את סכום מחיר הרכישה של הבית החדש המכוסה בהלוואת משכנתא כאחוז. יחס הלוואה לערך גבוה יותר מביא להפחתת בעלות על מניות בביתכם, מה שיוצר תשלומי משכנתא גבוהים יותר מדי חודש.
חישוב יחס ההלוואה לערך
רוכשי בית יכולים לחשב בקלות את יחס ההלוואה לערך על ביתם על ידי חלוקת סכום הלוואת המשכנתא הכולל לסכום הרכישה הכולל של הבית. לדוגמה, בית עם מחיר רכישה של 200, 000 $ והלוואת משכנתא כוללת עבור $ 180, 000 מביא ליחס הלוואה לערך של 90%. המלווים הקונבנציונליים מספקים לעיתים קרובות תנאי הלוואה טובים יותר ללווים שיש להם יחס הלוואה לערך שלא עולה על 80%.
השלכות לרוכשי בתים
ישנן תוכניות רבות העומדות לרשות קונים הבתים המאפשרות תשלום מקדמה הנמוך מ 20% המומלצות באופן מסורתי. נותני הלוואות משכנתא, כולל מינהל הדיור הפדרלי (FHA), מציעים הלוואות בית עם 3.5% מקדמה, ואילו למלווים אחרים יש אפשרויות ללווים שיש להם עד 5% תרומה. למרות שתוכניות אלה מועילות לקונים שלא מצליחים לחסוך מספיק עבור מקדמה גדולה, אפשרויות ההלוואות הללו גורמות ליחס הלוואה לערך גבוה בהרבה, מה שמביא לעלויות גדולות יותר.
יחס הלוואה לערך גבוה מתרחש כאשר ללווים יש פחות מ -20% הון בבתיהם, וכתוצאה מכך תשלומי משכנתא גבוהים יותר לאורך משך הלוואת המשכנתא. זה נובע, בחלקו, מעליית הריבית המוערכת על ידי המלווים. לווה שיש לו פחות הון עצמי בביתו נתפס כסיכון גדול יותר למלווה, ושיעור ריבית גבוה יותר יכול להקל על הסיכון הזה. בנוסף לשיעורי הריבית היקרים יותר, רוכשי בתים עם יחס גבוה של הלוואה לערך נדרשים לעתים קרובות לשלם דמי ביטוח למשכנתא עד שהם הגיעו לתחום הבעלות על ההון העצמי.
ביטוח משכנתא המכונה ביטוח משכנתא פרטי (PMI) למלווים לא ממשלתיים, מחושב כאחוז מסכום ההלוואה המקורי בכל שנה. חיוב זה נע בין 0.3% ל- 1.15%, תלוי בגודל המקדמה ובסכום הרכישה הכולל, והוא מתווסף לתשלום המשכנתא בכל חודש. בשילוב עם ריבית גבוהה יותר, PMI יכול להיות עלות משמעותית עבור הלווים לאורך זמן. לווים יכולים לבקש ביטול פרמיית ה- PMI כאשר הם מגיעים ל -20% בעלות מניות, והמלווים נדרשים לבטל אותה ברגע שיחס ההלוואה לערך של הבית יגיע ל -22%.
