מדריך להשקעות בנדל"ן

תוכן העניינים

• נכסים בסיסיים להשכרה
• הצד הפוך: סחר בנדל"ן
• קבוצות השקעות נדל"ן
• שותפויות מוגבלות בנדל"ן
• REITs
• קרנות נאמנות נדל"ן
• למה להשקיע בנדל"ן?
• גיוון והגנה
• גידור אינפלציה
• כוח המינוף
• החיסרון בהשקעות נדל"ן

כשאתה חושב על רכישת נדל"ן, הדבר הראשון שעולה כנראה בראשך הוא הבית שלך. אבל גם רכוש פיזי יכול לשחק תפקיד בתיק, במיוחד כגידור נגד שוק המניות. עם זאת, בעוד שנדל"ן הפך לרכב השקעות פופולרי במהלך 50 השנים האחרונות, קנייה ובעלות של לבנים ומרגמה היא הרבה יותר מסובכת מהשקעה במניות ואגרות חוב., נבחן את האפשרויות המובילות עבור משקיעים בודדים, המפורטות בסדר גודל משוער עד כמה ישירות הן השקעות נדל"ן והן הסיבות להשקעה.

נכסים בסיסיים להשכרה

זו השקעה עתיקה כמו הפרקטיקה של בעלות על קרקעות. אדם יקנה נכס וישכיר אותו לדייר. הבעלים, בעל הבית, אחראי לתשלום המשכנתא, המסים ותחזוקת הנכס.

באופן אידיאלי, בעל הבית גובה שכר דירה מספיק בכדי לכסות את כל העלויות האמורות. בעל בית עשוי גם לגבות יותר על מנת לייצר רווח חודשי, אולם האסטרטגיה הנפוצה ביותר היא להיות סבלניים ולגבות רק דמי שכירות בכדי לכסות את ההוצאות עד ששולמה המשכנתא, ובזמן זה רוב שכר הדירה הופך לרווח. יתרה מזאת, יתכן שהנכס ייערך בערכו במהלך המשכנתא והותיר לבעל הבית נכס יקר יותר. על פי נתוני לשכת מפקד האוכלוסין האמריקאית, הנדל"ן במדינה זו עלה בעקביות בערכן בין השנים 1940 - 2006. אף על פי שהייתה טבילה במהלך התמוטטות המשכנתא הסוב-פריימית בין 2008 ל -2010, היא עברה להתאוששות וגדלה באופן כללי.

על משקיע להכיר את השוק בו הוא מחפש נכס או לשכור מומחה שיעזור. עבור משקיעים המחפשים זרם הכנסה מנכסים להשכרה, ההיבטים החשובים ביותר שיש לקחת בחשבון הם מיקום הנכס ושיעורי השכירות בשוק. באשר למיקום, השכרות מצליחות רבות ממוקמות בסמיכות לבתי ספר גדולים. לדוגמה, אם אתם קונים נכס בסמוך לאוניברסיטה ממלכתית, סביר להניח שסטודנטים ירצו לשכור אותו שנה אחר שנה. ישנן גם תכונות רבות אחרות של נכס להשכרה רווחי, ויש כאלה שלוקח זמן ללמוד.

יש כמובן פגמים על פני מה שנראה כמו השקעה אידיאלית. אתה יכול בסופו של דבר עם דייר רע שמזיק בנכס, או גרוע מכך, בסופו של דבר שאין לו דייר בכלל. זה משאיר לך תזרים מזומנים חודשי שלילי, כלומר ייתכן שתצטרך לטרוף בכדי לכסות את תשלומי המשכנתא שלך. יש גם עניין למצוא את הנכס הנכון. תרצו לבחור אזור בו שיעורי הפנוי נמוכים ולבחור מקום שאנשים ירצו לשכור.

לאחר שמצאת נכס אידיאלי באזור בו אנשים רוצים לשכור, השתמש במחשבון משכנתא כדי לקבוע את העלות הכוללת של הנכס בריבית. כדאי גם לחקור סוגי משכנתא שונים על מנת להבטיח ריבית נוחה להשכרה.

אולי ההבדל הגדול ביותר בין נכס להשכרה להשקעות אחרות הוא משך הזמן והעבודה שעליכם להקדיש לטיפול בהם. אם אינך רוצה, אתה יכול לשכור מנהל נכסים מקצועי. אולם משכורתו הופכת להוצאה שמשפיעה על הרווחיות של ההשקעה שלך. (לקריאה קשורה ראו "4 דרכים להערכת נכס להשכרת נדל"ן")

הצד הפוך: סחר בנדל"ן

זה הצד הפרוע של השקעות נדל"ן. כמו סוחרי היום הנמצאים בליגות ממשקיע קנייה והחזקה, סוחרי הנדל"ן הם זן שונה לחלוטין מבעלי הבית שקונים ושכירים. סוחרי נדל"ן רוכשים נכסים מתוך כוונה להחזיק אותם לתקופה קצרה, לרוב לא יותר משלושה עד ארבעה חודשים, ואז הם מקווים למכור אותם ברווח. טכניקה זו נקראת גם היפוך והיא מבוססת על קניית נכסים המוערכים באופן משמעותי או שנמצאים באזור חם מאוד.

סנפורי רכוש טהורים לא יכניסו כסף לנכס לשיפורים; ההשקעה צריכה להיות בעלת ערך מהותי כדי להפוך רווח ללא שינוי, אחרת הם לא ישקלו בזה. התהפכות בדרך זו היא השקעה במזומן לטווח קצר.

אם סוחר נכסים נקלע למצב בו הוא או היא לא יכולים לפרוק נכס, זה יכול להיות הרסני מכיוון שמשקיעים אלה בדרך כלל לא שומרים מספיק מזומנים מוכנים כדי לשלם את המשכנתא בנכס לטווח הארוך. זה יכול להוביל להמשך הפסדים עבור סוחר נדל"ן שאינו מסוגל להעמיס את הנכס בשוק גרוע.

המחלקה השנייה של סוחר הנכסים קיימת גם כן. משקיעים אלה מרוויחים את כספם על ידי רכישת נכסים זולים או במחירים סבירים ומוסיפים ערך על ידי שיפוץם. לאחר מכן הם מוכרים את הנכס לאחר שיפוץ במחיר גבוה יותר. זו יכולה להיות השקעה לטווח ארוך יותר, תלוי במידת השיפורים. המאפיין המגביל של השקעה זו הוא שהוא עתיר זמן ולעתים קרובות מאפשר רק למשקיעים לקחת נכס אחד בכל פעם.

קבוצות השקעות נדל"ן

קבוצות השקעה בנדל"ן דומות לקרנות נאמנות קטנות לנכסים להשכרה. אם אתה רוצה להחזיק נכס להשכרה, אך לא רוצה את הטרחה של להיות בעל בית, קבוצת השקעות בנדל"ן עשויה להיות הפיתרון עבורך.

חברה תקנה או תבנה מערכת בניינים, לרוב דירות, ואז תאפשר למשקיעים לקנות אותם דרך החברה, ובכך להצטרף לקבוצה. משקיע בודד יכול להחזיק יחידות יחידה או מרובות של שטח מגורים עצמאי, אך החברה המפעילה את קבוצת ההשקעות מנהלת באופן קולקטיבי את כל היחידות, דואגת לתחזוקה, מפרסמת יחידות פנויות ומראיינת דיירים. בתמורה לניהול זה, החברה לוקחת אחוז מהשכירות החודשית.

ישנן כמה גרסאות של קבוצות השקעה, אך בגרסה הרגילה, חוזה השכירות הוא על שם המשקיע, וכל היחידות מאגדות חלק מהשכירות כדי להגן מפני משרות פנויות מדי פעם, כלומר תקבלו מספיק כדי לשלם את המשכנתא אפילו אם היחידה שלך ריקה. האיכות של קבוצת השקעות תלויה לחלוטין בחברה המציעה אותה. להלכה, זו דרך בטוחה להיכנס להשקעה בנדל"ן, אולם קבוצות חשופות לאותם עמלות שרודפות את ענף קרנות הנאמנות. שוב, המחקר הוא המפתח.

שותפויות מוגבלות בנדל"ן

שותפות מוגבלת בנדל"ן (RELP) דומה לקבוצת השקעות נדל"ן: זוהי ישות שנוסדה לרכוש ולהחזיק תיק נכסים, או לפעמים רק נכס אחד - רק שהוא קיים למספר סופי של שנים. מנהל נכסים מנוסה או משרד לפיתוח נדל"ן משמש כשותף הכללי. לאחר מכן מבקשים מחוץ למשקיעים לספק מימון לפרויקט הנדל"ן, בתמורה לחלק מהבעלות כשותפים מוגבלים. הם עשויים לקבל חלוקות תקופתיות מהכנסות שנוצרו על ידי נכסי ה- RELP, אך התשלום האמיתי מגיע כאשר הנכסים נמכרים - יש לקוות ברווח ניכר - וה- RELP נמס בהמשך הדרך.

אלילי

REITs

הנדל"ן קיים מאז שאבותינו המגורים במערות החלו לרדוף אחרי זרים מהחלל שלהם, כך שזה לא מפתיע שוול סטריט מצאה דרך לאבטח אותה, והפכה את הנדל"ן למכשיר הנסחר בבורסה.

אמון להשקעות בנדל"ן (REIT) נוצר כאשר נוצר תאגיד (או אמון) שישתמש בכספי המשקיעים לרכישה, הפעלה ומכירה של נכסים מניבים. ריטים נקנים ונמכרים בבורסות הגדולות, ממש כמו כל מניה אחרת. על מנת לשמור על מעמדו כריט, על גוף זה לשלם 90% מהרווחים החייבים במס בצורת דיבידנדים. בכך, REITs נמנעים מתשלום מס הכנסה של חברות, ואילו חברה רגילה תחויב במיסוי על רווחיה ובכך אוכלת את התשואות שהיא יכולה לחלק לבעלי מניותיה.

בדומה למניות רגילות שמשלמות דיבידנד, REIT מתאימה למשקיעים בשוק המניות שרוצים הכנסה רגילה, אם כי הם מציעים גם את ההזדמנות להערכה. REIT מאפשרים למשקיעים לנכסים שאינם למגורים כמו קניונים (כרבע מכל ה REIT המתמחים באלה), מתקני בריאות, משכנתא או בנייני משרדים. בהשוואה לסוגי ההשקעה בנדל"ן הנ"ל, REITs גם הם נזילים ביותר.

קרנות נאמנות נדל"ן

קרנות נאמנות נדל"ן משקיעות בעיקר ב REITs ובחברות תפעוליות נדל"ן. הם מספקים את היכולת להשיג חשיפה מגוונת לנדל"ן עם הון קטן יחסית. בהתאם לאסטרטגיה ויעדי הגיוון שלהם, הם מספקים למשקיעים בחירת נכסים רחבה בהרבה ממה שניתן להשיג ברכישת מניות REIT בודדות, יחד עם אפשרות להפחתת עלויות ועמלות עסקה.

כמו REIT, הכספים האלה די נזילים. יתרון משמעותי נוסף למשקיעים קמעונאיים הוא המידע האנליטי והמחקרי שמספקת הקרן על הנכסים הנרכשים ונקודת המבט של ההנהלה על הכדאיות והביצועים של השקעות נדל"ן ספציפיות וכקבוצת נכסים. משקיעים ספקולטיביים יותר יכולים להשקיע במשפחה של קרנות נאמנות לנדל"ן, תוך משקל יתר של טקטי סוגים או אזורים מסוימים בכדי להשלים את התשואה המרבית.

למה להשקיע בנדל"ן?

נדל"ן יכול לשפר את פרופיל הסיכון והתשואה של תיק המשקיע, ולהציע תשואות מותאמות סיכון תחרותיות. אפילו בהתחשב במשבר המשכנתא בתת-פריים, הנדל"ן המסחרי בשוק הפרטי החזיר 8.4% בממוצע לתקופה של 10 שנים משנת 2000 עד 2010, על סמך נתונים של המועצה הארצית של הנאמנים להשקעות בנדל"ן (NCREIF). ובדרך כלל, שוק הנדל"ן הוא בעל תנודתיות נמוכה במיוחד בהשוואה למניות ואגרות חוב.

הנדל"ן אטרקטיבי גם בהשוואה למקורות הכנסה מסורתיים יותר. מחלקת נכסים זו נסחרת בדרך כלל בפרמיית תשואה לאוצר ארה"ב והיא אטרקטיבית במיוחד בסביבה בה שיעורי האוצר נמוכים.

גיוון והגנה

יתרון נוסף בהשקעה בנדל"ן הוא פוטנציאל הגיוון שלו. לנדל"ן יש מתאם נמוך, ובמקרים מסוימים, שלילי, עם קבוצות נכסים עיקריות אחרות - כלומר, כאשר המניות יורדות, הנדל"ן בדרך כלל מעלה. למעשה, ב -14 מתוך 15 שוקי הדובים הקודמים, שחזרו לשנת 1956, עלו מחירי הנדל"ן למגורים, כך עולה מנתוני רוברט שילר מאוניברסיטת ייל, יוצרו של מדד המחירים הביתי Case-Shiller. כמובן, ישנם יוצאים מן הכלל: נדל"ן הונפק יחד עם מניות במהלך המיתון הגדול (אם כי זו הייתה אנומליה, טוען שילר, המשקף את תפקידן של המשכנתאות הסאב-פריים בהבעיית המשבר).

המשמעות היא שתוספת נדל"ן לתיק יכולה להוריד את התנודתיות שלה ולספק תשואה גבוהה יותר ליחידת סיכון. ככל שההשקעה בנדל"ן ישירה יותר, כך הגידור יהיה טוב יותר: רכבים עקיפים יותר, הנסחרים בפומבי, כמו REIT, ברור שישקפו את ביצועי שוק המניות הכוללים (ויש האנליסטים שחושבים שהשניים יתאימו יותר ויותר, עכשיו עם REIT המניות מיוצגות ב- S&P 500). אולם מעניין לציין שגם זה השתנה מאוחר. המתאם בין REITs לרשומה ושוק המניות הרחב הגיע לשפל של 12 שנים בשנת 2015, על פי מחקר של האיגוד הלאומי של נאמני השקעות נדל"ן (NAREIT), "מה שמרמז כי כל הגורמים שקורים יניעו את החלק הלא-REIT של השוק לא בהכרח ישפך כדי להשפיע על שוק ה- REIT ", סיכמה כתבה באתר Reit.com.

מכיוון שהוא מגובה בלבנים וטיט, הנדל"ן טומן בחובו גם פחות סכסוך של סוכן ראשי או עד כמה האינטרס של המשקיע תלוי בשלמותו ובכישורם של מנהלים וחייבים. אפילו צורות ההשקעה העקיפות יותר מביאות הגנה מסוימת: REIT למשל, מחייב לשלם אחוז מינימלי מהרווחים כדיבידנד.

גידור אינפלציה

יכולת הגידור האינפלציה של נדל"ן נובעת מהקשר החיובי בין צמיחת התמ"ג לביקוש לנדל"ן. ככל שהכלכלות מתרחבות, הביקוש לנדל"ן מניע את שכר הדירה גבוה יותר וזה בתורו מתורגם לערכי הון גבוהים יותר. לפיכך, הנדל"ן נוטה לשמור על כוח הקנייה של ההון, עוקף חלק מהלחץ האינפלציוני על הדיירים ועל ידי שילוב חלק מהלחץ האינפלציוני, בצורה של ייסוף הון.

כוח המינוף

למעט REITs, השקעה בנדל"ן מעניקה למשקיע כלי אחד שאינו זמין למשקיעים בשוק המניות: מינוף. אם אתה רוצה לקנות מניה, אתה צריך לשלם את מלוא הערך של המניה בעת ביצוע הזמנת הקנייה - אלא אם כן אתה קונה בהפרש. וגם אז, האחוז שאתה יכול לשאול הוא עדיין הרבה פחות מאשר בנדל"ן, בזכות שיטת המימון הקסומה ההיא, המשכנתא.

רוב המשכנתאות המקובלות דורשות מקדמה של 20%. עם זאת, תלוי במקום מגוריכם, יתכן ותמצאו משכנתא הדורשת מעט עד 5%. משמעות הדבר היא שאתה יכול לשלוט על כל הנכס ועל ההון שהוא מחזיק על ידי תשלום רק חלק מהערך הכולל. כמובן שגודל המשכנתא משפיע על גובה הבעלות שיש לך בפועל בנכס, אך אתה שולט בה ברגע שנחתם המסמכים.

זה מה שמייצג דלפי נדל"ן ובעלי בית כאחד. הם יכולים לקחת משכנתא שנייה על בתיהם ולהפקיד תשלומים על שניים או שלושה נכסים אחרים. בין אם הם משכירים את אלה כדי שהדיירים ישלמו את המשכנתא או שהם יחכו להזדמנות למכור ברווח, הם שולטים בנכסים אלה, למרות ששילמו רק עבור חלק קטן מהערך הכולל.

החיסרון בהשקעות בנדל"ן: תקלות

החיסרון העיקרי בהשקעה בנדל"ן הוא אי-גיליון או הקושי היחסי בהמרת נכס למזומן ומזומן לנכס. בשונה מעסקת מניות או איגרות חוב, הניתנות לסיום תוך שניות, עסקת נדל"ן יכולה לקחת חודשים עד לסגירה. אפילו בעזרת מתווך, פשוט למצוא את הצד הנגדי הנכון יכול להיות מספר שבועות של עבודה. REIT וקרנות נאמנות נדל"ן מציעות נזילות ותמחור שוק טובים יותר, אך מגיעים במחיר של תנודתיות גבוהה יותר והטבות פיזור נמוכות יותר, מכיוון שיש להם מתאם גבוה בהרבה לשוק המניות הכולל מאשר השקעות נדל"ן ישירות. (לקריאה קשורה ראו "כמה כסף אתה צריך להשקיע בנדל"ן?")