תוכן העניינים
- עמלות מראש שלא ניתן להחזיר
- אפשרות להשכרה לעומת רכישה של חכירה
- מסכים על מחיר הרכישה
- החלת שכר דירה למנהל
- תחזוקה ביתית להשכרה
- קניית הנכס
- המועמד האידיאלי להשכרה לבעלות
- לפני שאתה חותם על החוזה
- בשורה התחתונה
אם אתה כמו רוב רוכשי הדירות, תזדקק למשכנתא למימון רכישת בית חדש. כדי להיות זכאי, יש לך ציון אשראי טוב ומזומן תמורת מקדמה. בלי אלה, ייתכן שהדרך המסורתית לבעלות בתים אינה מהווה אפשרות.
עם זאת קיימת אלטרנטיבה: הסכם שכירות לדירה, בו אתה שוכר בית למשך זמן מסוים, עם האפשרות לקנות אותו לפני שפג תוקף החכירה. הסכמי שכירות לדירה מורכבים משני חלקים: הסכם חכירה רגיל ואופציה לקנייה, להלן סקירה של מה כדאי לצפות ואיך עובד תהליך השכירות לדירה. זה מסובך יותר משכירות, ותצטרך לנקוט אמצעי זהירות נוספים כדי להגן על האינטרסים שלך. פעולה זו תעזור לך להבין אם העסקה היא בחירה טובה אם אתה מחפש לקנות בית.
Takeaways מפתח
- הסכם שכירות לדירה הוא עסקה בה אתה מתחייב להשכיר נכס לפרק זמן מסוים, עם האפשרות לקנות אותו לפני שנגמר השכירות. הסכמי השכרה לדירה כוללים הסכם חכירה רגיל וגם אפשרות לרכוש את הנכס במועד מאוחר יותר. הבינו כי חוזי אופציות לחכירה מעניקים לך את הזכות לקנות את הבית כאשר החוזה פג, ואילו חוזי רכישת חוזים מחייבים אותך לקנות אותו. אתה משלם דמי שכירות לאורך כל החכירה, וב בחלק מהמקרים, אחוז מהתשלום מוחל על מחיר הרכישה. עם כמה חוזים שכירות לדירה, יתכן שתצטרך לתחזק את הנכס ולשלם עבור תיקונים.
בתים להשכרה לבעלות: איך התהליך עובד
עמלות מראש שלא ניתן להחזיר
בהסכם שכירות לדירה, אתה (כקונה) משלם למוכר עמלה חד פעמית, בדרך כלל שלא ניתן להחזיר, הנקראת דמי האופציה, דמי האופציה או תמורת אפשרות. עמלה זו היא מה שנותן לך את האפשרות לקנות את הבית בתאריך כלשהו בעתיד. עמלת האופציה לרוב ניתנת למשא ומתן, מכיוון שאין תעריף רגיל. עם זאת, בדרך כלל העמלה נעה בין 2.5% ל- 7% ממחיר הרכישה.
אפשרות להשכרה לעומת רכישה של חכירה
חשוב לציין כי ישנם סוגים שונים של חוזים לדמי שכירות, כאשר חלקם ידידותיים יותר לצרכן וגמישים מאחרים. חוזי אופציות להשכרה מעניקים לכם את הזכות, אך לא את החובה, לרכוש את הבית עם פג החכירה. אם החלטתם לא לרכוש את הנכס בתום החכירה, האופציה פשוט תפוג ותוכלו להתרחק ללא כל התחייבות להמשיך לשלם דמי שכירות או לקנות.
היזהר מחוזי רכישת שכירות. עם אלה, אתה יכול להיות מחויב על פי חוק לקנות את הבית בסוף החכירה, בין אם אתה יכול להרשות לעצמך או לא. כדי שתוכל לקבל את האפשרות לקנות ללא ההתחייבות, זה צריך להיות חוזה של אפשרות לחכירה. מכיוון שלוגליסטים יכולים להיות מאתגרים לפענוח, זה תמיד רעיון טוב לבדוק את החוזה עם עורך דין מוסמך בנדל"ן לפני שאתה חותם על כל דבר, כך שאתה יודע מה הזכויות שלך ומדויק אתה נכנס אליו.
מסכים על מחיר הרכישה
על הסכמי שכירות לדירה לציין מתי ואיך נקבע מחיר הרכישה של הבית. בחלק מהמקרים אתה והמוכר מסכימים על מחיר רכישה בעת חתימת החוזה, לעיתים קרובות במחיר גבוה יותר משווי השוק הנוכחי. במצבים אחרים, המחיר נקבע כאשר פג תוקף חוזה השכירות, על בסיס שווי השוק הנוכחי של הנכס אז. קונים רבים מעדיפים "לנעול" את מחיר הרכישה, במיוחד בשווקים בהם מחירי הדירות הולכים וגדלים.
החלת שכר דירה למנהל
תשלם שכר דירה לאורך תקופת החכירה. השאלה היא האם חלק מכל תשלום מוחל על מחיר הרכישה בסופו של דבר. כדוגמה, אם אתה משלם דמי שכירות של 1, 200 דולר בכל חודש במשך שלוש שנים, ו -25% מזה זוכים בגין הרכישה, תרוויח זיכוי בשכר דירה של $ 10, 800 (1, 200 $ x 0.25 = $ 300; $ 300 x 36 חודשים = 10, 800 $). בדרך כלל, שכר הדירה גבוה מעט יותר מהתעריף העובר לאזור כדי לפצות על אשראי שכר הדירה שתקבלו. אך וודא שאתה יודע מה אתה מקבל בתשלום פרמיה זו.
בחוזים מסוימים ניתן להחיל את כל סכומי האופציה שעליך לשלם על חלק הרכישה בסופו של דבר או חלקם.
תחזוקה ביתית להשכרה
בהתאם לתנאי החוזה, יתכן שאתה אחראי על תחזוקת הנכס ותשלום עבור תיקונים. בדרך כלל זו באחריות בעל הבית, לכן קרא בעיון את האותיות הקטנות של החוזה שלך. מכיוון שבסופו של דבר המוכרים אחראים לדמי העמותה, המסים והביטוחים של בעלי בתים (בסופו של דבר הם עדיין הבית שלהם), הם בדרך כלל בוחרים לכסות את העלויות הללו. כך או כך, תזדקק לפוליסת ביטוח של שוכר בכדי לכסות הפסדים ברכוש אישי ולספק כיסוי חבות אם מישהו נפגע בביתו או אם אתה פוגע בטעות מישהו.
וודא כי דרישות התחזוקה והתיקון מופיעות בבירור בחוזה (בקש מעורך הדין שלך להסביר את האחריות שלך). תחזוקת הנכס, למשל, כיסוח הדשא, מגרפת העלים, ניקוי המרזבים וכו ', שונה מאוד מהחלפת גג פגום או העלאת החשמל לקוד. בין אם תהיו אחראיים לכל דבר או סתם לכסח את הדשא, בדקו את הבית, הזמינו הערכה וודאו כי ארנונה מעודכנת לפני חתימתם על דבר כלשהו.
קניית הנכס
מה קורה כאשר החוזה מסתיים תלוי בחלקו באיזה סוג של הסכם חתמתם. אם יש לך חוזה אופציות לחכירה ואתה מעוניין לרכוש את הנכס, סביר להניח שתצטרך להשיג משכנתא (או מימון אחר) כדי לשלם למוכר במלואו.
לעומת זאת, אם החלטתם לא לרכוש את הבית או אינכם מסוגלים להבטיח מימון עד לתום תקופת החכירה, האופציה תפוג ותעברו מהבית, ממש כאילו שכרתם נכס אחר. סביר להניח שתחליפו כסף ששולם עד לאותה נקודה, כולל כספי האופציה וכל אשראי שכר דירה שהרווחת, אך לא תהיו חייבים להמשיך לשכור או לקנות את הבית.
התייחס אל התהליך כמו שהיה עושה אם היית קונה בית על הסף: בצע את בדיקת הנאותות שלך, חקר את האזור, השווה מחירים עם בתים סמוכים אחרים, חקור את החוזה וחקר את ההיסטוריה של המוכר.
המועמד האידיאלי להשכרה לבעלות
הסכם שכירות לדירה יכול להיות אופציה מצוינת אם אתה בעל בית שואף אך אינך מוכן, מבחינה כלכלית. הסכמים אלה מעניקים לך את ההזדמנות להשיג את הכספים שלך, לשפר את ציון האשראי שלך ולחסוך כסף בתשלום מקדמה תוך "נעילה" של הבית שתרצה להחזיק. אם כספי האופציה ו / או אחוז מהשכירות הולכת לכיוון מחיר הרכישה, אותו הם עושים לעתים קרובות, אתה גם צריך לבנות הון עצמי.
בעוד שבאופן מסורתי הסכמי שכירות לדירה מכוונים לאנשים שאינם יכולים להעפיל להלוואות תואמות, אולם יש קבוצה שנייה של מועמדים שענף השכירות לדירה התעלם מהם בעיקר: אנשים שלא יכולים לקבל משכנתא ב שוקי הלוואות יקרים ולא תואמים. "בשווקי נדל"ן עירוניים בעלות עלות גבוהה, שבה הלוואות ג'מבו (שאינן עומדות בקנה אחד) הן הסטנדרט, יש ביקוש גדול לפיתרון טוב יותר לאנשים בעלי ראייה פיננסית, אשר ראויים לאשראי אשר עדיין אינם יכולים לקבל או לא רוצים משכנתא. ", אומרת מרג'ורי שולץ, מייסדת ומנכ"לית Verbhouse, סטארט-אפ מבוסס בסן פרנסיסקו המגדיר מחדש את שוק השכירות לדירה.
"ככל שמחירי הדירות עולים ויותר ויותר ערים מתומחרות מחוץ למגבלות ההלוואות ונדחפים להלוואות ג'מבו, הבעיה עוברת מהצרכנים לתעשיית הכספים הביתית", אומר שולץ. עם הנחיות חיתום אוטומטיות מחמירות ודרישות מקדמה של 20% עד 40%, אפילו אנשים בעלי יכולת כלכלית יכולים להתקשות במימון בשווקים אלה.
"כל דבר חריג - בהכנסה, למשל - משליך את בעלי ההכנסה הטובים למעמד 'מגדיר חוץ' מכיוון שהחתמים אינם יכולים להכניס אותם בצורה יפה לקופסה", אומר שולץ. זה כולל אנשים שיש להם הכנסות לא מוסכמות, שהם עצמאיים או עובדי קבלן, או שיש להם אשראי אמריקני שלא נקבע (למשל, אזרחים זרים) - ואלה שפשוט חסרים להם 20% עד 40% מקדמות תשלום מקדמות לצורך הלוואות שאינן עומדות בקנה אחד.
שווקים בעלי עלות גבוהה אינם המקום הברור שתמצאו בו נכסים להשכרה לדירה, וזה מה שהופך את Verbhouse לחריג. אך כל רוכשי הדירות הפוטנציאליים להשכרה לדירה ייהנו מנסיון לרשום את התכונות המרכזיות של הצרכן על חוזים להשכרה לדירה: דמי האופציה וחלק מכל תשלום שכר דירה קונים את מחיר הרכישה דולר לדולר, שכר הדירה ומחיר הרכישה ננעלים עד חמש שנים, והמשתתפים יכולים לבנות הון עצמי ולתפוס הערכת שוק, גם אם הם מחליטים לא לקנות. לדברי שולץ, המשתתפים יכולים "לפדות" לפי שווי שוק הוגן: ורבהאוס מוכרת את הבית והמשתתף שומר על הערכת השוק בתוספת כל הון שהם צברו באמצעות תשלומי "קנייה" בשכר דירה.
לפני שאתה חותם על החוזה
למרות שתשכור לפני שאתה קונה, כדאי להשתמש באותה בדיקת נאותות כאילו אתה קונה את הבית על הסף. אם אתם שוקלים נכס להשכרה לדירה, הקפידו על:
- בחר את התנאים הנכונים. הזן הסכם עם אפשרות חכירה ולא הסכם לרכישת חוזה שכירות. תקבל עזרה. שכור עורך דין מוסמך לנכסי נדל"ן שיסביר את החוזה ויעזור לך להבין את זכויותיך וחובותיך. ייתכן שתרצה לנהל משא ומתן על כמה נקודות לפני החתימה או להימנע מהעסקה אם זה לא מספיק טוב לך. חקר את החוזה. וודא שאתה מבין: מועדי המועד (המועד מתי) דמי האופציה ותשלומי שכר הדירה - וכמה מכל אחד מהם חל על מחיר הרכישה כיצד נקבע מחיר הרכישה כיצד לממש את האופציה שלך לרכישה (לדוגמא, המוכר עשוי לדרוש ממך למסור הודעה בכתב מראש על כוונתך לקנות) האם מותר לחיות מחמד מי אחראי לתחזוקה, דמי אגודת בעלי בתים, ארנונה וכדומה. חקר את הבית. הזמינו הערכה עצמאית, קבלו בדיקת נכסים, וודאו כי ארנונה מעודכנת וודאו כי אין שעבודים בנכס. חקר את המוכר. בדוק את דוח האשראי של המוכר כדי לחפש סימנים של צרות כלכליות וקבל דוח כותרות כדי לראות כמה זמן המוכר היה בבעלותו של הנכס - ככל שהם היו בבעלותו יותר וכמה שיותר הון, כך ייטב. בדיקה כפולה. באילו תנאים תאבד את האופציה שלך לרכוש את הנכס? במסגרת חוזים מסוימים, אתה מאבד זכות זו אם איחר בתשלום דמי שכירות אחד בלבד או אם אינך מצליח להודיע למוכר בכתב על כוונתך לקנות.
בשורה התחתונה
הסכם שכירות לדירה מאפשר לרוכשי בתים להיכנס מיד לבית, עם מספר שנים לעבוד על שיפור ציוני האשראי שלהם ו / או חסכון למקדמה לפני שמנסים להשיג משכנתא. כמובן שיש להתקיים בתנאים מסוימים, בהתאם להסכם שכירות לדירה. גם אם סוכן נדל"ן מסייע בתהליך, חיוני להתייעץ עם עורך דין מוסמך בנדל"ן שיוכל להבהיר את החוזה ואת זכויותיך לפני שתחתום על דבר כלשהו.
