איך הם עובדים
עם משכנתא הפוכה, המלווה מבצע תשלומים לבעל הבית בהתבסס על אחוז מהערך בבית. כאשר בעל הבית נפטר או יוצא מהנכס, יכול לקרות אחד משלושה דברים: (1) בעל הבית או יורשיו יכולים למכור את הבית כדי לפרוע את ההלוואה '(2) בעל הבית או היורשים יכולים לממן מחדש את ההלוואה הקיימת. לשמור על הבית; או (3) המלווה יכול להיות מורשה למכור את הבית כדי לסדר את יתרת ההלוואה.
אמנם ישנם כמה סוגים של משכנתא הפוכה, כולל אלה המוצעים על ידי המלווים הפרטיים, אך הם בדרך כלל חולקים את התכונות הבאות:
- לבעלי בתים מבוגרים מוצעים סכומי הלוואה גדולים יותר מבעלי בתים צעירים יותר. בתים יקרים יותר זכאים להלוואות גדולות יותר. משכנתא הפוכה חייבת להיות החוב העיקרי כנגד הבית. יש לפרוע מלווים אחרים או להסכים להכפיף את הלוואותיהם לבעל המשכנתא הראשי. ניתן לכלול דמי מימון בעלות ההלוואה. המלווה יכול לבקש החזר במקרה שבעל הבית לא מצליח להחזיק את הנכס, לא מצליח לשמור על מבוטח רכוש, לא מצליח לשלם את ארנונה, מכריז על פשיטת רגל, נוטש את הנכס או מבצע הונאה. המלווה יכול לבקש פירעון גם אם הבית נדון או אם בעל הבית מוסיף בעלים חדש לתואר הנכס, משכין נכס את כל הנכס או חלקו, משנה את סיווג היעוד של הנכס או לוקח הלוואות נוספות כנגד הנכס.
הלוואות HECM
משכנתא הפוכה קיימת מאז שנות השישים, אך המשכנתא ההפוכה הנפוצה ביותר היא משכנתא להמרה ביתית של המניות ביתיות (HECM). משכנתאות אלה הוצעו לראשונה בשנת 1989 ומסופקות על ידי משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקני (HUD).
משכנתאות HECM הן המשכנתא ההפוכה היחידה שהונפקה על ידי הממשלה הפדרלית, המגבילה את העלויות ללווים ומבטיחה כי המלווים יעמדו בהתחייבויות. החיסרון העיקרי ל- HECM הוא שסכום ההלוואה המרבי מוגבל.
הלוואות שאינן HECM
משכנתאות הפוכות ללא HECM זמינות ממגוון מוסדות ההלוואות. היתרון העיקרי של משכנתא הפוכה זו הוא בכך שהם מציעים הלוואות בסכומים הגבוהים ממגבלת HEMC. אחד החסרונות בהלוואות שאינן HECM הוא שאינו מבוטח פדרלי ויכול להיות יקר משמעותית מהלוואות HECM.
עלות הלוואה שנתית כוללת
למרות שהריבית על משכנתא HECM נקבעת על ידי הממשלה, ועלות ההקמה של הלוואת HECM מוגבלת ל -2% מערך הבית, עלות ההלוואה הכוללת עדיין יכולה להשתנות לפי המלווה. יתר על כן, בחיפוש אחר מלווה, על הלווים לשקול עלויות סגירת צד ג ', ביטוח משכנתא ודמי השירות.
כדי לסייע ללווים בהשוואת עלויות משכנתא, חוק האמת הפדרלי בהלוואות מחייב את ספקי המשכנתאות להציג ללווים גילוי עלויות בצורה של עלות ההלוואה השנתית הכוללת (TALC). השתמש במספר זה כשמשווים הלוואות מספקים שונים; רק זכור כי העלויות בפועל של משכנתא הפוכה תלויות במידה רבה באפשרויות ההכנסה שנבחרו
אפשרויות הכנסה
משכנתא הפוכה של HECM מספקת את המגוון הרחב ביותר של אפשרויות מניבות הכנסה, כולל תשלומי הון חד פעמי, קווי אשראי, מקדמות מזומנים חודשיות או כל שילוב של אלה.
קו האשראי הוא אולי התכונה המעניינת ביותר בהלוואת HECM מכיוון שסכום הכסף העומד לרשות הלווה גדל עם הזמן בסכום הריבית. הלוואות שאינן HECM מציעות פחות אפשרויות הכנסה. (לאפשרויות אחרות למימון ביתי, קרא הלוואות להון הבית: מה שאתה צריך לדעת .)
שיעורי ריבית
הריבית על משכנתא הפוכה HECM קשורה לשיעור האבטחה של האוצר האמריקני לשנה. למלווים אפשרות לבחור ריבית שיכולה להשתנות כל שנה או אחת שיכולה להשתנות כל חודש. שיעור מתכוונן שנתי משתנה בשיעור זהה לכל עלייה או ירידה בשיעור האבטחה בארה"ב לשנה. שיעור מתכוונן שנתי זה מוגדר בשיעור של 2% לשנה או 5% לאורך חיי ההלוואה. משכנתא בריבית מתכווננת (ARM) מתחילה בריבית נמוכה יותר מ- ARM ומתאימה כל חודש. זה יכול לנוע או לרדת 10% לאורך חיי ההלוואה. (למידע נוסף על ARMs ראה ARMed ומסוכן .)
כיצד משכנתא הפוכה יכולה לעזור: מחקר בעולם האמיתי
כמעט מחצית מהקשישים מגיל 70 ומעלה שיש להם כרטיס אשראי אינם משלמים את היתרה במלואה בכל חודש, אך משכנתא הפוכה יכולה לעזור לבעיה זו. ב"איך השפעתם של מיצוי הון ביתי ומשכנתא הפוכה על תוצרי האשראי של משקי בית בכירים ", עבודת עבודה במימון המינהל לביטוח לאומי בארה"ב ופורסמה בספטמבר 2016 על ידי המרכז לחקר הפרישה במישיגן מאוניברסיטת מישיגן, החוקרים סטפני מולטון, דונלד האורין, סמואל דודיני ומקסימיליאן ד שמייסר גילו שחובות כרטיסי האשראי המסתובבים יורדים כאשר קשישים לוקחים משכנתא הפוכה.
עיקולים ועבריינות לתשלום חובות הופכים פחות נפוצים, לפחות בשלוש השנים שלאחר הוצאת המשכנתא ההפוכה. קשישים שחוו הלם אשראי בשנתיים שלפני לקיחת המשכנתא ההפוכה, נהנו במיוחד. (החוקרים הגדירו הלם אשראי כירידת ניקוד האשראי של 25 נקודות ומעלה.) יתכן שקשישים אלה לא היו מתאימים לסוג אחר של הלוואת הון ביתית בגלל האשראי שלהם; ההסמכה למשכנתא הפוכה אינה תלויה בציון האשראי של הבכיר.
המחקר מצא כי לווים למשכנתאות הפוכות הפחיתו את חובות כרטיסי האשראי שלהם יותר מאשר לווים שלקחו סוגים אחרים של הלוואות הון ביתיות (הלוואות הון ביתיות סגורות, קווי אשראי ביתיים ומימון מחדש במזומן). הסכומים המקדימים והגדלת תזרים המזומנים החודשי שסיפקו המשכנתאות הפוכות עזרו לקשישים לפרוע את חוב כרטיס האשראי שלהם.
על פי המחקר, קשישים שמשכו בתחילה 10, 000 דולר באמצעות משכנתא הפוכה, הפחיתו את חוב כרטיס האשראי שלהם בשנת 2, 364 דולר בשנה הראשונה לאחר שהלוו את הסכום. הלוואות נוספות הביאו לפירעון מינימלי נוסף בחובות: על כל 10, 000 דולר נוספים שנמשכו מלפנים, קשישים שילמו עוד 166 דולר, ועל כל 100 דולר נוספים בתזרים מזומנים חודשיים המשכנתא ההפוכה שנוצרה, קשישים שילמו חוב נוסף של 45 $ לכל השנה .
ראוי לציין כי המחקר הנוכחי מכסה לווים שלקחו משכנתא הפוכה בין השנים 2008–2011, תקופה גרועה במיוחד בהיסטוריה הפיננסית. למחקר דומה שנערך בתקופה של שגשוג כלכלי עשויים להיות ממצאים שונים.
קשישים השוקלים משכנתא הפוכה כפתרון לחובות כרטיסי אשראי צריכים להעריך האם סכום ההון העצמי שהם יאבדו בדמי משכנתא הפוכה והריבית שווה את זה מבחינת גובה ריבית כרטיסי האשראי שהם יחסכו. זהו חישוב מורכב המתבצע בצורה הטובה ביותר על ידי רואה חשבון או מתכנן פיננסי. יועץ משכנתא הפוך עשוי שלא להיות בקיא מספיק כדי לענות על שאלה זו
בשורה התחתונה
לקיחת הלוואה כנגד ביתך היא החלטה גדולה שתשפיע על הכספים הנוכחיים שלך ועל העיזבון שאתה משאיר ליורשיך. ישנן עלויות משמעותיות הכרוכות בכך, כולל התחלת הלוואות, שירות וריבית. עליכם גם לזכור שעם משכנתא הפוכה החוב שלכם עולה עם הזמן בגלל הריבית על ההלוואה. אם תשנה את דעתך לגבי ההלוואה, או שאתה צריך לעבור מהנכס מסיבות בריאותיות, ההכנסות ממכירת הנכס משמשות לפירעון המשכנתא ההפוכה. תלוי בגודל ההלוואה ושווי הנכס, יתכן שיישארו מעט או לא יישארו כסף לאחר פירעון ההלוואה.
לפני שלוקחים משכנתא הפוכה, עליך לחקור את הנושא ביסודיות, להשוות עלויות ממגוון המלווים ולקרוא את כל מסמכי הגילוי. אמנם בדרך כלל לא מומלץ להשקיע את התמורה ממשכנתא הפוכה בגלל הצורך להחזיר את עלויות ההלוואה בתוספת הריבית, אך ההכנסה ממשכנתא הפוכה עשויה לספק הזדמנות למקד מחדש אלמנטים אחרים בתיק ההשקעות שלך. לפני שתקבל את המשכנתא, שקול את תזרים המזומנים שהמשכנתא ההפוכה תספק וסקור את ההשלכות שיש למקור הכנסה חדש זה על אסטרטגיית ההשקעה הכוללת שלך.
לקבלת תובנה נוספת, ראו החסרונות למשכנתא הפוכה .
