מהי אפשרות מתגלגלת?
אופציה מתגלגלת היא חוזה אופציות המעניק לקונה את הזכות (אך לא את החובה) לרכוש משהו במועד עתידי, כמו גם הבחירה להאריך את תאריך התפוגה של אותה זכות, בתשלום. אפשרויות מתגלגלות משמשות לרוב בבניית ופיתוח נדל"ן. הם מאפשרים לבונים להפחית את הסיכון לרכוש ולהחזיק דרכי אדמה גדולות לפני שהם יודעים אם מישהו יהיה מעוניין לרכוש כל מה שהוא בונה.
אין להתבלבל בין מונח זה לבין הנוהג של גלגול (גלגול קדימה) של אופציות או גידור מחודש חוזה אחד למשנהו כאשר התפוגה מתקרבת על מנת לשמור על חשיפה מסוימת לסיכון.
כיצד פועלות אפשרויות מתגלגלות
אפשרות מתגלגלת משמשת בדרך כלל בבניית נדל"ן או בפיתוח קרקעות כאשר היזם או הבנאי והמוכר מחלקים חבילה גדולה לחלקים קטנים יותר. מחיר המכירה של כל מגרש נקבע מראש מתחילת הסכם האופציה. כאשר נלקחת אפשרות על כל החבילה הגדולה כולה, שני הצדדים יסכימו להתייחס לכל חבילה קטנה יותר כחוזה אינדיבידואלי במסגרת החוזה הגדול יותר. אירוע שנקבע מראש, כמו חתימת חוזה עם רוכש מגרש בודד, בדרך כלל מעורר סגירה על כל חבילה קטנה יותר.
האופציה המתגלגלת היא אחד מיני סוגים רבים של הסכמי אופציות הכרוכים ברכישה ופיתוח של קרקעות או מקרקעין. אחרות כוללות את האופציה הישר, אפשרות הריבית ואת כתב האשראי.
Takeaways מפתח
- אפשרות מתגלגלת היא אפשרות המעניקה למחזיק את הזכות להאריך את תאריך התפוגה של החוזה תמורת תשלום. סוג זה של חוזה משמש לעיתים קרובות לפיתוח ובינוי נדל"ן. מפתחים משתמשים באפשרות המתגלגלת כדי להשיג שליטה על חלק גדול כפי שהוא נדרש לפיתוח תוך צמצום הסיכון.
דוגמא לאפשרות מתגלגלת
מפתחים משתמשים באפשרות המתגלגלת כדי להשיג שליטה על חלק גדול מהרכוש כפי שהוא נחוץ לפיתוח. לרוב זה אידיאלי עבור היזם הקטן שמגלה את חלקת האדמה ה"מושלמת "לפרויקט מסוים, אך הוא גדול מכדי להתפתחותו המיידית במלואה. לדוגמה, מפתח מקרקעין עשוי להציע לחברת בניין בית אפשרות מתגלגלת לקנות מספר מגרשים. אם הבנאי מוכר במהירות את הבתים שהוא בונה על אותם מגרשים ראשוניים, הוא עשוי לממש את האופציה ולרכוש מגרשים נוספים. אם הבתים לא נמכרים מהר ככל שקיווה הקבלן, אך השוק עדיין נראה חיובי, הקבלן עשוי לשלם אגרה כדי לגלגל את האופציה קדימה לשנה נוספת, או כל תקופת זמן שתוסכם בחוזה. בדרך זו, הקבלן שומר על האופציה לרכוש עוד אדמות, אך אינו מתחייב להתחייב הכספית לרכוש את הקרקע בפועל.
