מהו שוק משכנתא משני?
שוק משכנתא משני הוא השוק בו נרכשים ונמכרים הלוואות משכנתא וזכויות שירות בין יוצרי משכנתא, צוברי משכנתא (איגרות חוב) ומשקיעים. שוק המשכנתאות המשני הוא גדול ונוזל במיוחד.
שוק משכנתא משני הוסבר
שוק המשכנתא המשני הוא המקום בו נרכשים ונמכרים הלוואות לדיור וזכויות שירות בין המלווים למשקיעים. שוק המשכנתאות המשני מסייע להנגיש אשראי באופן שווה לכלל הלווים במקומות גיאוגרפיים. אחוז גדול מהמשכנתא שזה עתה נולדו נמכרים על ידי מוצאם לשוק המשני, שם הם נארזים לניירות ערך מגובים במשכנתא ונמכרים למשקיעים כמו קרנות פנסיה, חברות ביטוח וקרנות גידור.
כשאדם לוקח הלוואת בית, ההלוואה מוחתרת, ממומנת ומתוחזקת על ידי בנק. מכיוון שהבנק השתמש בכספיו שלהם בכדי לבצע את ההלוואה, בסופו של דבר ייגמר להם הכסף להלוואה, ולכן הם ימכרו את ההלוואה לשוק המשני כדי לחדש את כספם העומד לרשות הלוואות בית נוספות. ההלוואה נמכרת לרוב לצבירים גדולים, כמו פאני מיי. לאחר מכן מפיץ הצובר אלפי הלוואות דומות בנייר ערך מגובה משכנתא (MBS).
לפני הקמת השוק המשני, רק לבנקים גדולים יותר היו הכספים הנרחבים הדרושים בכדי לספק את הכספים למשך חיי ההלוואה, לרוב במשך 15 עד 30 שנה. בגלל זה, רוכשי בתים פוטנציאליים התקשו יותר למצוא מלווים למשכנתאות. מכיוון שהייתה פחות תחרות בין המלווים למשכנתאות, הם הצליחו לגבות ריביות גבוהות יותר. חוק האמנה של 1968 פתר את הבעיה על ידי יצירת פאני מיי ופרדי מק שנתיים לאחר מכן. עסקים ממומנים ממשלתיים אלה הצליחו לקנות משכנתא בנקאית ולמכור אותם מחדש למשקיעים אחרים. במקום למכור את ההלוואות באופן פרטני, הם נקבצו לניירות ערך מגובים במשכנתא, מה שאומר ששווים מאובטח או מגובה בערכו של צרור המשכנתאות.
תחרות וסיכון
תחרות וסיכון הם תמיד חלק מהמשחק כאשר משקיעים פרטיים מביאים הלוואות משכנתא לשוק המשכנתאות המשני מכיוון שהמשקיעים הפרטיים מתחילים להניע שיעורי משכנתא ועמלות. המשמעות היא שאם יש לך ציון אשראי נמוך ומחפשים הלוואה, אתה יכול להיתפס כמסוכן, כך שהם יכולים לגבות שיעורים ועמלות גבוהים יותר.
לאחר משבר המשכנתא בתת-פריים, משקיעים בודדים לא הסתכמו בסיכון ההון שלהם בניירות ערך מגובים במשכנתא בשיעורים נמוכים. אז נאלצה הממשלה הפדרלית להיכנס למילוי החלל בשוק המשכנתאות המשני. זה עצר את שיעורי הרקיע שחקים למקום בו כמעט אף אחד לא יכול היה להרשות לעצמו להחזיק בית.
