ניכויי מס לבעלי נכסי שכירות

האם יש לך נדל"ן שאתה שוכר? מלבד הפוטנציאל לעלייה שוטפת בהכנסה והון, השקעות כאלה מציעות ניכויים שיכולים להפחית את מס ההכנסה על הרווחים שלך. אבל ראשית, איזה סוג של משקיע נדל"ן אתה: משקיע פאסיבי או איש מקצוע בנדל"ן?, נראה לך כיצד הסיווג שלך יכול לחולל שינוי גדול במספר הקלות המס שאתה מקבל.

מס הכנסה מגדיר איש מקצוע בתחום הנדל"ן כמי שמבלה יותר ממחצית מזמן עבודתו בעסק ההשכרה. זה כולל פיתוח, בנייה, רכישה וניהול נכסים. עליכם לבזבז יותר מ- 750 שעות בשנה בעבודה על הנכסים שלכם להשכרת נדל"ן.

מקורות הכנסה נפוצים

הכנסות משכירות

כסף שתקבל עבור שכר דירה נחשב בדרך כלל לחייב במס בשנה שקיבלת אותו, לא כשהוא היה אמור להיות נזקק או שהשתכר; לכן עליכם לכלול מקדמות כהכנסה.

לדוגמה, נניח שאתה שוכר בית במחיר של 1, 000 דולר לחודש ואתה דורש מהשוכרים החדשים לשלם את שכר הדירה הראשון והחודש האחרון כאשר הם חותמים על חוזה שכירות. במקרה זה, תצטרך להכריז על סכום של 2, 000 $ שקיבלת כהכנסה, למרות ש -1, 000 $ מאותם 2, 000 דולר מכסים תקופה שעשויה להימשך מספר שנים בעתיד.

הוצאות בתשלום שוכר

הוצאות שהשוכר משלם עבורכם נחשבות להכנסה. זה יכלול, למשל, תיקון חירום במקרר שצריך לעשות דייר בזמן שאתה מחוץ לעיר. לאחר מכן תוכל לנכות את תשלום התיקון כהוצאות שכירות.

סחר בשירותים

ייתכן שהשוכר שלך יציע לסחור בשירותיו בתמורה להשכרה. עם זאת, עליך לכלול שווי שוק הוגן של השירותים כהכנסה. כדוגמה, אם הדייר שלך מציע לצבוע את בית ההשכרה בתמורה לשכירות של חודש (בשווי של 1, 000 דולר), עליך לכלול את 1, 000 הדולר כהכנסה, למרות שלא קיבלת את הכסף בפועל. עם זאת, תוכלו לנכות את ה -1, 000 $ כהוצאה.

פיקדונות ביטחון

פיקדונות ביטחון אינם חייבים במס כשאתה מקבל אותם אם הכוונה היא להחזיר את הכסף הזה לשוכר בתום החכירה. אבל מה אם השוכר שלך לא יעמוד בתנאי השכירות?

לדוגמה, נניח שאתה אוסף פיקדון בסך 500 דולר ואז השוכר שלך יוצא החוצה ומשאיר חורים בקירות שעולים 400 דולר לתיקון. אתה יכול לנכות סכום זה מהפיקדון במהלך השנה שבה אתה מחזיר אותו. אך באותה עת עליכם לכלול את 400 הדולרים בהם השתמשתם לתיקון הקיר כהכנסה. תוכל גם להציג את 400 הדולרים כהוצאה לניכוי.

תיקונים נגד שיפורים

בעלי נכסי שכירות עשויים להניח שכל מה שהם עושים בנכס שלהם הוא הוצאה ניתנת לניכוי. לא כך , לפי מס הכנסה.

תיקון שומר על נכס ההשכרה שלך במצב טוב ומהווה הוצאה ניכרת בשנה שאתה משלם עבורו. התיקונים כוללים צביעה, תיקון אסלה שבורה והחלפת מתג תאורה לקוי. שיפורים, לעומת זאת, מוסיפים ערך לרכוש שלכם ואינם ניתנים לניכוי כשאתם משלמים עבורם. עליכם לשחזר את עלות השיפורים על ידי פחת ההוצאה על תוחלת החיים של הנכס. שיפורים יכולים לכלול גג, פטיו או מוסך חדש.

לכן מבחינת מס, עליכם לבצע תיקונים שכן הבעיות מתעוררות במקום להמתין עד שיתרבו ויחייבו שיפוצים.

ניכויים נפוצים

הוצאות משכנתא

הוצאות לקבלת משכנתא אינן ניתנות לניכוי כשמשלמים להן. אלה כוללים עמלות ושמאות. עם זאת, אתה יכול להפחית אותם לאורך חיי המשכנתא שלך.

לאחר שתתחיל לבצע תשלומי משכנתא, זכור כי לא כל התשלום ניתן לניכוי. מכיוון שחלק מכל תשלום עובר לפירעון הקרן, סכום זה אינו הוצאה מוכרת; החלק המשולם לעד ריבית ניתן לניכוי. חברת המשכנתאות שלכם תשלח אליכם טופס 1098 בכל שנה המראה כמה שילמתם בריבית לאורך השנה. זה השתתפות עצמית. כמו כן, אם חלק מהתשלום שלך כולל כסף שנכנס לחשבון נאמנות לכיסוי מיסים וביטוח, על חברת המשכנתא שלך לדווח על כך גם לך.

הוצאות נסיעה

כסף שאתה מוציא בנסיעות לגביית שכר דירה או תחזוקת נכס ההשכרה שלך מופרז. עם זאת, אם מטרת הנסיעה הייתה שיפורים, עליכם להחזיר את ההוצאה הזו כחלק מהשיפור והפחת בה.

יש לך שתי אפשרויות כיצד לנכות את הוצאות הנסיעות: ההוצאות בפועל או שיעור הקילומטרים הרגיל. תוכל לפרסם את דרישות מס הכנסה ואת דמי הקילומטר הנוכחיים בפרסום 463.

הוצאות נפוצות אחרות

בנוסף לתיקונים ולפחות, חלק מההוצאות הנפוצות האחרות שתוכלו לנכות הן:

• ביטוח מדדים טיפול במכסי דשא דמי הכנת דמי החזר הפסדים כתוצאה מסיבות (הוריקן, רעידת אדמה, שיטפון וכו ') או גניבות

בתים משותפים וקואופרטיבים

אם בבעלותך בית משותף להשכרה או קואופרטיב, לכל אחד מהם כמה חוקים מיוחדים.

בתים משותפים

עם בית משותף אתה יכול לשלם דמי שכירות או שומות כדי לדאוג לרכוש בבעלות נפוצה. זה כולל את מבנה הבניין, שדולות, מעליות ואזורי בילוי.

כשאתה שוכר את הבית המשותף, אתה יכול לנכות הוצאות, כגון פחת, תיקונים, ריביות ומיסים הנוגעים לרכוש המשותף. עם זאת, ממש כמו בשכירות חד-משפחתית, אינך יכול לנכות כסף שהוצא לשיפורי הון, הערכה כזו עבור קבאנה במועדון. במקום זאת, עליך להפחית את העלות שלך בכל שיפור בתוחלת החיים שלה.

קואופרטיבים

הוצאות שיש לך עבור דירה שיתופית שאתה שוכר הן השתתפות עצמית. זה כולל את דמי האחזקה ששולמו לתאגיד הדיור השיתופי. השיפורים בהון מתייחסים באופן שונה - אינך יכול לנכות את עלות ההשבחה, וגם אינך יכול לפחות אותו. עליכם להוסיף את עלות השיפור לבסיס העלויות שלכם במלאי התאגיד. זה יפחית את רווח ההון שלך בעת מכירת הדירה.

שמור רשומות טובות

במסגרת לוח זמנים של מס הכנסה ישנם חללים לסוגים רבים של הוצאות. לכן מס הכנסה מעניק לך גמישות בפריטים שאתה יכול לנכות. אך היו מוכנים לגבות את התביעה שלכם, וודאו לפרוץ הוצאות המיועדות לתיקונים ותחזוקה מאלו שהם שיפורי הון. זכור, הכסף שאתה מוציא על שיפורים עשוי להפחית את חבות המס שלך כשאתה מוכר.

בנוסף, אם אתה טוען שאתה מקצוען בתחום הנדל"ן, עליך להמשיך בתיעוד תומך (ספרי פגישות, יומנים, לוחות שנה, יומנים וכו ') כדי להוכיח את השתתפותך הפעילה ואת הזמן שהוקדש לנכסים שלך בכל שנה.

בסך הכל ישנם לא מעט סוגים של ניכויים העומדים לרשות משקיעי הנדל"ן ומשלם לדעת לאילו מהם אתה זכאי.