מהי מכירת מס?
מכירת מס הינה מכירת נכס מקרקעין הנובעת כאשר הנישום מגיע לנקודת עבריינות מסוימת בתשלומי הארנונה החבים שלו.
הבנת מכירת מס
כאשר מופעלת מכירת מס, לבעל הנכס יש זכות פדיון. בתקופה זו יש לו ההזדמנות לשלם את המסים העברייניים במלואם ולפרוש את הנכס. אם בעל הנכס לא מצליח לשלם את מיסי ההחזר, יחד עם כל ריבית שנצברה, אז הנכס כשיר להימכר במכירה פומבית או באמצעים אחרים על ידי גורם ממשלתי.
בכדי שמכירת מס תהיה בתוקף, ישנם מספר חוקים ודרישות שיש לבצע. החוקים ישתנו על סמך איזה גורם דורש את המסים, בין אם מדובר בתחום השיפוט המקומי או הממלכתי. ברוב התחומים הדרישה הבסיסית היא כי יש למסור הודעה מספקת לנישום לשלם את המסים המצטיינים וכל מכירה שתוצאתו חייבת להיות בדרך כלל פתוחה לציבור, כך שמתקבל מחיר הולם לנכס. יש בדרך כלל גם תקופת המתנה הנעה בין מספר חודשים למספר שנים לפני שמעורבות סוכנויות גובה מיסים. כאשר הנכס אכן יוצא למכירה פומבית במכירת מס, במקרים רבים, הסכום שהתקבל עבור הנכס חייב להיות לפחות שווה לסך המסים החבים.
סוגי מכירות מס
ישנם שני סוגים של מכירות מס שיכולים להתרחש כאשר לנכס יש ארנונה שלא שולמה. הראשון הוא מכירת שעבוד מס, והשני מכירת שטר מס. במכירת שעבוד מס, השעבודים על הבית נמכרים במכירה פומבית לכל המרבה במחיר, המעניק למציע הגבוה ביותר את הזכות החוקית לדרוש גביית שעבוד, יחד עם ריבית, מהנכס או בעל הבית. במקרה שבעל הנכס אינו מסוגל לשלם את השעבודים, המציע שרכש את השעבודים יכול לחסל את הנכס. מכירת שטר מס, לעומת זאת, מוכרת את כל הנכס, כולל מסים שלא שולמו, במכירה פומבית ציבורית.
מכירת שיעבוד מס היא שתיהן תמריץ עבור קונה השעבוד להרוויח כסף מהאינטרס של השעבוד ודרך לאלץ את בעל הנכס לשלם את המסים המצטיינים. מכירות שעבוד מס הינן חוקיות רק ב 29 מדינות בארה"ב, ולכל מדינה מכסה משלה לסכום הריבית המרבי שבעל השעבוד החדש יכול לצבור בריבית.
