השקעה בנדל"ן להשכרה נראית כמו רעיון נהדר על הנייר. אתה פשוט קונה מקום באזור נחמד, מוצא דיירים ונותן למזומן להתגלגל פנימה - נכון? ובכן, למעשה ישנם כמה עניינים שעליכם לקחת בחשבון לפני שאתם קונים נכס ומכניסים מודעה "להשכרה" על הדשא ובעיתון (או ברשת). כאן אנו מספקים פירוט של היתרונות והחסרונות של בעלות על נכסים להשכרה וניתן לכם מספר טיפים כיצד להפוך רווח כבעל בית.
טיפים לבעל הבית הפוטנציאלי
היתרונות של השכרת נדל"ן
אנשים רבים אשר חשים לא בנוח להשקיע במכשירים פיננסיים אינם סובלים מהמצב להשקיע בנדל"ן, מכיוון שהוא נכס מוחשי. זוהי הבחנה פסיכולוגית, שכן מלאי גרוע ונכס שכירות גרוע מסוגלים באותה מידה להפסיד כסף. עם זאת, הנה היתרונות המופיעים על הנייר:
הכנסה נוכחית. הכוונה היא לכספי שכר הדירה שנשארו לאחר ששולמו המשכנתא והוצאות נלוות. הכנסה שוטפת היא בעצם מזומן חודשי שלא היית צריך לעבוד עבורו - הנכס שלך מייצר אותו עבורך.
הערכה. זהו עליית הערך שנכסים בדרך כלל ככל שעובר הזמן. הערכה אינה מובטחת. עם זאת, אם אתה הבעלים של נכס באזור יציב (ערים), הנכס ככל הנראה יעלה בערכו במהלך השנים. אפילו נכסים באזורים דלילים ופחות נחשקים עשויים להעריך בגלל האינפלציה הכללית.
מינוף. ניתן לרכוש נכסים להשכרה בכספים שאולים. משמעות הדבר היא שאתה יכול לשלוט על כל הנכס ועל ההון שהוא מחזיק על ידי הנחת שבריר של רק aa חלק מהעלות הכוללת שלו - אחוז מהערך הכולל. כמו כן, הנכס שאתה רוכש מאבטח את החוב ולא את הנכסים האחרים שלך. אם אינך מצליח לעמוד בתשלומי ההלוואה החודשיים, אתה עלול לאבד את הנכס להשכרה, אך אל לך לאבד את ביתך.
יתרונות מס. הכנסות השכירות שלך עשויות להיות פטורות ממס אם אינך מקבל תזרים מזומנים נטו לאחר ניכוי ההוצאות. המשמעות היא שהמשכנתא משולמת ופירושה יותר מהערך הכולל של הנכס (ולא רק שליטה עליו), אך אינך משלם מיסים על הכסף שעושה זאת עבורך. בנוסף, אתה יכול גם למשוך כסף ללא מיסים על ידי מימון מחדש של ההלוואה שלך אם הנכס יעריך והריבית ירדה. לבסוף, ייתכן שתוכל להימנע מתשלום מיסים על מכירת נכס שכור אם תמכור אותו ותשקיע מייד מחדש את הכסף בנכס אחר (שנקרא מעבר או חילופי מסים).
החסרונות של השכרת נדל"ן
אחריות. מה קורה אם גרם מדרגות נשבר מתחת לרגלי הדייר? עם הגידול בתביעות קלות דעת ובלתי אפשרי לכמת את טיב "המצוקה הרגשית", האחריות יכולה להיות דבר מפחיד. מתן מקלט למישהו בתמורה לכסף מעמיד אותך ואת השוכר במערכת יחסים בה שני הצדדים נושאים באחריות. עליכם להיות בטוחים כי הנכס אותו אתם שוכרים עומד בכל קודי הבנייה והתקנות.
הוצאות בלתי צפויות. מה עושים כשאתה מרים את שטיח המרתף ומגלה סדק שנפתח לתהום? אי אפשר להתכונן לכל הוצאה הקשורה בבעלות על נכס להשכרה. דוודים, אינסטלציה ואביזרים נדרשים לעיתים קרובות להחלפה ואינם יקרים בצורה מפריעה. עם זאת, חיווט לקוי, יסודות רעים וקירוי גגות יכולים להיות יקרים מאוד לתיקון. אם אינך יכול לשלם עבור תיקונים, אתה תישאר ללא דייר ועם הסיכוי העגום למכור את הנכס בהנחה משמעותית. כמו כן, ככל שמתקדמים קודי בנייה לאורך זמן, צבע העופרת, האסבסט, אריחי קירוי הארז וחומרים אחרים שעברו בדיקה בעבר עלול להערכה מחודשת לחיסרוןכם.
דיירים רעים. איש אינו מעוניין להיעזר בסוכנות גבייה בכדי לגבות דמי שכירות. לרוע המזל, כמעט לכל בעל בית יש סיפור שכולל עובדי משטרה או שריפים המלווים את שוכרו מהנכס - ומוחקים את כל התקוות לקבל שכר דירה מאוחר בחמישה חודשים. דיירים רעים יכולים גם להגדיל את ההוצאות הלא צפויות שלך ואפילו להכות אותך בתביעה.
פנוי. שום כסף לא נכנס פירושו שעליך לבצע תשלומים חודשיים מהכיס שלך. אם יש לך קופת חירום, תוכל לשרוד משרות פנויות עם מעט בעיות. אם אין לך אחד כזה, אתה עלול למצוא את עצמך מתעסק בתשלום דמי השכירות לבעל הבית הקשה מכולם - הבנק.
טיפים לבעלי בית
צמצום החסרונות שבבעלות על נדל"ן הוא למעשה פשוט. להלן מספר הנחיות שיעזרו.
שמור על ציפיותיך סבירות. שים לב למטרה של תזרים מזומנים חיובי, אך אל תצפו לרכוש יאכטה חדשה בסוף השנה. אם תשמור על הציפיות שלך, אתה לא תתפתה לגייס את שכר הדירה ולדחוף דיירים טובים.
מצא איזון בין הרווחים למאמץ. האם אתה מתכנן להיות בעל בית "ידני"? או שאתה צריך לעבוד עם משרד? ההכנסה השוטפת לא נראית כל כך גדולה אם אתה מבצע משמרת נוספת במשרה מלאה שעובדת על נכס השכירות שלך. לשמחתי, ישנן חברות לניהול נכסים אשר ינהלו את הנכס שלך באחוזים מההכנסה מהשכירות; אולי תשקול לעסוק בזה.
דע את הכללים. חוקים פדרליים ומדיניים מתארים את האחריות וההתחייבויות שלך, כך שאתה לא יכול לטעון בורות כשמשהו קורה. תצטרך לעשות קצת קריאה; עם זאת, עדיף לבלות 20 שעות בספריה מאשר באולם בית המשפט.
בדקו את הנכס. אחת הדרכים הטובות ביותר להימנע מהוצאות בלתי צפויות היא לבדוק את הנכס על ידי איש מקצוע לפני שאתה קונה אותו.
ודא שהחכירה שלך חוקית. אם תטעו בשכירות, תתקשו להתדיין יותר אם שוכר מפר את התנאים.
הפניות להתקשר והפעל בדיקות אשראי. יותר מדי בעלי בית ממהרים למלא מקום פנוי במקום להקדיש זמן לוודא שהשוכר הפוטנציאלי הוא אפשרות טובה יותר מאשר נכס ריק. אם יש לכם זמן, יתכן ותרצו לנסוע ליד שטח המגורים הנוכחי של דייר פוטנציאלי - כך נראה כנראה הנכס שלכם כאשר אותו דייר גר שם.
הצטרפו לעמותת בעלי הבית באזורכם. הצטרפות לעמותה תעניק לך ניסיון עשיר כמו גם חכירה מדגמית, עותקים של חוקים ותקנות ורשימות של עורכי דין הגונים, קבלנים ופקחים. יש עמותות שאולי אפילו מאפשרות לך להצטרף לפני שאתה קונה נכס להשכרה.
התיידד עם עורך דין, איש מיסים ובנקאי. אם תגלה שאתה אוהב בעלות על נכסים להשכרה, רשת הכוללת שלושת אנשי המקצוע האלה תהיה חיונית אם תרצה להגדיל את אחזקותיך.
וודא שיש לך סוג ביטוח נכון. לאחר שתלמד את הכללים, תצטרך לקנות ביטוח לכיסוי חבותך. תזדקק לעזרתו של איש ביטוח בבחירת החבילה המתאימה לסוג הנכסים שלך. מדיניות בעלי בתים וניל רגיל עשויה להיות לא מספקת.
צור קרן חירום. זה בעצם כסף המיועד להוצאות בלתי צפויות שאינן מכוסות בביטוח. אין סכום מוגדר לקופת חירום, אך 20% מערך הנכס הוא הנחיה טובה. עם זאת, הכל טוב מכלום. אם אתה מקבל הכנסה שוטפת מנכס, אתה יכול להכניס כסף זה לקופת החירום.
