תוכן העניינים
- מה זה נאמנות?
- פתח חשבון נאמנות
- המתן להערכת הבנק
- מימון מאובטח
- אשר את הגילויים של המוכר
- השג את הבדיקות הנחוצות
- ביטוח מפגעים
- דוח כותר וביטוח כותרות
- ההליכה הסופית
- טופס HUD-1
- סגור נאמנות
- בשורה התחתונה
קניית בית יכולה להיות תהליך מורכב אשר לרוב האנשים אינם מוכנים בדרך כלל. אחד מאותם יסודות מסתוריים הוא תהליך השלשה - המכונה גם הסגירה. תהליך זה, המתרחש בין הזמן בו המוכר מקבל את ההצעה והקונה מקבל את המפתחות יכול להיות מכריע עבור קונים בתים רבים.
מה זה נאמנות?
בפקדון הוא מכשיר פיננסי המוחזק על ידי צד ג 'מטעם שני צדדים אחרים המסיימים עסקה. זה כמו חשבון נאמנות המוחזק על ידי צד שלישי בזמן שכל חובות המוכר והקונה מתקיימים.
הזמן שנדרש לעבור מההתחלה לסוף תהליך ההשלמה משתנה. חלק מהגורמים הקובעים את משך הסגירה כוללים אישור מראש למשכנתא, עם המסמכים הנכונים בהישג יד, וכמות הזמן שנדרש כדי להשלים את החיתום. ובדיוק כמו משך הזמן, התהליך יכול להשתנות גם לפי מצב. עם זאת, הצעדים זהים בדרך כלל לכולם.
פתח חשבון נאמנות
לאחר שתחתם על המוכר על הסכם רכישה מקובל הדדי, הסוכן שלכם יאסוף את המחאה הכספית שלכם ויפקיד אותו בחשבון נאמנות בחברת הפקדון המצוינת בהסכם הרכישה.
חברת הנציבות פועלת כצד ג 'נייטרלי לאיסוף הכספים והמסמכים הנדרשים הכרוכים בתהליך הסגירה החל מהפקדת הכסף הראשונית ומסמכי ההלוואה למעשה החתום. באזורים מסוימים, עורכי דין עשויים לטפל בתהליך זה במקום בחברת נאמנות וזה יכול להיקרא יישוב ולא שלם.
המתן להערכת הבנק
הבנק המקדם את המשכנתא יבצע הערכה משלו - עליה משלם הקונה בדרך כלל - כדי להגן על האינטרסים הכספיים שלו אם הוא אי פעם צריך לחלט על הנכס. אם ההערכה מגיעה נמוכה מהמחיר המוצע, המלווה לא ייתן לך מימון אלא אם כן תמצא את ההפרש או שהמוכר מוריד את המחיר לסכום המוערך.
עם זאת, אתה יכול לנסות לשנות את דעתו של השמאי על ידי ביצוע אחת מהפעולות הבאות:
- ספק מידע נוסף מדוע אתה מאמין שצריך להעריך את הבית בסכום גבוה יותר. קבל הערכה שנייה נסה משאיל נוסף ונקווה כי הערכה תצא לטובתך.
אם אף אחת מהאפשרויות הללו איננה אפשרית, תוכלו לבטל את חוזה הרכישה.
מימון מאובטח
היית צריך כבר לקבל אישור מראש למשכנתא לפני שההסכם שלך התקבל. לאחר שתמסור למלווה את כתובת הנכס, הם יכינו הערכת תום לב - או הצהרה המפרטת את סכום ההלוואה שלך - ריבית, עלויות סגירה ועלויות אחרות הקשורות לרכישה. הקפד לשאת ולתת על המספרים במסמך זה לפני שתחתום עליו. לאחר התחייבותך להלוואות בכתב, הגיע הזמן להסיר את מגבלות הכתב בכתב.
אשר את הגילויים של המוכר
עליכם לקבל הודעה בכתב על כל בעיה ברורה שכבר זוהתה על ידי המוכר או סוכן המוכר. לדוגמה, בשכונות בינוניות עד נמוכות באזורים בעלות מגורים גבוהה, ייתכן שהמוסך הפך לאזור מגורים בניגוד לקודי הדיור בעיר. יתכן שאתה כבר מודע לבעיות מסוג זה מכיוון שלעתים קרובות הן מוזכרות ברשימה.
הנכס עשוי להגיע עם גילוי שאינו מוכר, כלומר המוכר אינו משחרר פרטים כלשהם בתנאי המכירה. אם אתה עדיין מעוניין בנכס, עשה בדיקה משלך. וודא שאתה מקבל אישור מהמוכר לפני שהמפקח יגיע למתחם.
השג את הבדיקות הנחוצות
השלב הבא הוא לשקול אם אתה רוצה את ההוצאה הנוספת של בדיקות. אמנם אלה אינם נדרשים, אך הם יכולים להועיל בהתחשב בנסיבותיך.
למרות שזו לא דרישה, האינטרס שלך הוא לקבל בדיקה ביתית. תמורת כמה מאות דולרים, פקח בית מקצועי יגיד לך אם יש ליקויים מסוכנים או יקרים בבית. אם יש כאלה, תרצה לדעת עליהם כך שתוכל לבצע אחת מהפעולות הבאות:
- צא מהרכישה. בקש מהמוכר לתקן אותם. בקש מהמוכר להוריד את המחיר כך שתוכל להתמודד עם התיקונים בעצמך.
שים לב שאתה לא יכול לנהל משא ומתן על ויתורים על מכר כלשהו אם החוזה אומר שתרכוש את הנכס "כמו שהוא". אם הליך הבדיקה מסתיים באופן משביע רצון, יהיה עליכם להסיר את הנסיבות לבדיקה בכתב. תחזור על שלב זה לאחר כל בדיקה אחרת.
בדיקת מזיקים
אולי כדאי שתעבור בדיקת מזיקים בכדי להבטיח שבבית אין טרמיטים, נמלים נגרות או מזיקים אחרים כמו מקקים או חולדות. יתכן כי בעיות אלה אינן ניכרות במהלך היום כאשר ככל הנראה צפית בבית ויהיה תגלית לא רצויה להחריד לאחר שתעבור לגור. כל בעיות מזיקים תידרשו לתקן לפני שהמכירה תימשך - בהנחה שתרצה להמשיך עם הרכישה. זהו תחום נוסף בו תרצה לנהל משא ומתן חוזר עם המוכר כדי לשלם עבור העבודה.
פיקוח סביבתי
מומלץ לפעמים לבדיקה סביבתית לבדיקת רעלים בבית כמו עובש ואסבסט. יכולות להיות גם בעיות באתר הבית כמו זיהום ממקום ליד מזבלה, שדה נפט לשעבר, מנקה יבש, תחנת דלק או עסק אחר המסוכן לסביבה. כל בעיה שנחשפת באזור זה יכולה להיות סכנות בריאותיות חמורות ועלולה להיות יקרה לתקן.
דוח גיאולוגי
אזורים הנתונים לרעידות אדמה עשויים לדרוש דוח קרקע ו / או דוח גיאולוגי על מנת להעריך את הסיכון לפגיעה קשה בנכס במקרה של אסון כזה. אולי תרצה גם לשקול דוח שיטפון. אם סביר להניח שהבית יציף, לא תוכלו לקבל ביטוח לבעלי בתים, מה שאומר שלא תוכלו לקבל משכנתא. בחלק מהמקרים רכישת ביטוח שיטפונות בנוסף לביטוח בעל הבית שלך תפתור את הבעיה. באזורים כפריים יש לעשות סקר קרקע כדי לאמת את גבולות הנכס. באזורים עירוניים הגבולות נוטים כבר להיות ברורים מאוד.
ביטוח מפגעים
זה כולל ביטוח בעלי בתים וכל כיסוי נוסף הנדרש באזור הגיאוגרפי שלך (כמו ביטוח שיטפון). תידרש לביטוח בעלי בתים עד לפירעון המשכנתא. אם אתה רוצה לחסוך כמה דולרים, בחר בחברת ביטוח משלך וקני סביב כדי להשיג את התעריף הטוב ביותר. זה שהבנק יבחר עשוי להיות לא זה שאתה רוצה.
דוח כותר וביטוח כותרות
המלווה שלך דורש שתי דוחות כותרות וגם ביטוח כותרות. גם אם הם לא היו, בכל מקרה תרצי אותם.
דוח הכותר מוודא שהכותרת לנכס ברורה - כלומר, אין שעבודים בנכס ואין למישהו אלא למוכר תביעה לחלק ממנו. ביטוח כותרות מגן עליך ועל המלווה מפני אתגרים משפטיים שיכולים להתעורר בהמשך אם משהו לא הופיע במהלך חיפוש הכותרות.
אם יש משהו לא בסדר בכותרת (המכונה ענן או פגם), המוכר יצטרך לתקן אותו כך שהמכירה תוכל להמשיך או לאפשר לך להתרחק. תלוי איפה אתה גר, חברת השלשה וחברת הכותרת עשויים להיות זהים.
ההליכה הסופית
כדאי לבחון מחדש את הנכס רגע לפני הסגירה כדי לוודא שלא נגרם נזק חדש והמוכר השאיר לכם פריטים שצוינו בהסכם הרכישה כמו מכשירים או אביזרים.
בשלב זה, סביר להניח שלא תוכלו לצאת מהבית אלא אם כן נגרם נזק קשה לבית. עם זאת, אין זה מוזר עבור קונה קטנטן ללחוץ על סוכנו או על ביטולו של ההסכם בגלל משהו חסר חשיבות.
טופס HUD-1
יום אחד לפחות לפני הסגירה תקבל טופס HUD-1 או את הצהרת הסיום של תנאי ההלוואה ועלויות הסגירה. השווה את זה להערכה בתום לב שחתמת קודם לכן. שני המסמכים צריכים להיות דומים מאוד. חפש עמלות מיותרות, בלתי צפויות או מוגזמות כמו גם טעויות עלויות.
סגור נאמנות
תהליך הסגירה משתנה במידה מסוימת לפי מצב, אך יהיה עליכם לחתום על טונה של ניירת; קח את הזמן שלך וקרא בעיון. למוכר יהיו גם ניירות לחתום עליהם. לאחר חתימת כל המסמכים, קצין הנפקד יכין שטר חדש שמכנה אותך כבעלים של הנכס וישלח אותו לרשמת המחוז. תגיש צ'ק של קופאית או תעביר העברה בנקאית לשלם עבור עלויות התשלום המקדמה והסגירה שלך, והמלווה שלך יעביר את כספי ההלוואות שלך כדי שתוכל לשלם למוכר, ובמידת הצורך, המלווה של המוכר.
12 שלבים לסגירת עסקת נדל"ן
בשורה התחתונה
הסוכן שלך יפקח על כל התהליך הזה, אז אל תדאג יותר מדי אם אתה לא מבין כל פרט. עם זאת, בכל עסקה בה אתה מכניס כל כך הרבה לקו מבחינה כלכלית, כדאי שיהיה לך לפחות רעיון בסיסי של המתרחש, כך שלא תנצלו אותה. (לקריאה קשורה ראו "הבנת תהליך השלשה והדרישות")
