השתמש באירה שלך לקניית נדל"ן

תוכן העניינים

• ה- IRA הנכון לרכוש
• מה יש ולא שלך
• ביצוע הרכישה ב- IRA
• בעלות על הנכס ב- IRA
• מכירת הנכס ב- IRA
• יתרונות וחסרונות של רכוש ב- IRA
• בשורה התחתונה

כשמדובר ב- IRA, נכסים פיננסיים - מניות, איגרות חוב וקרנות נאמנות או קרנות הנסחרות בבורסה (ETF) - הם החשודים בהשקעה הרגילה. עם זאת, אפשר להחזיק נדל"ן ברוט IRA שלך בתנאים מסוימים. תוכלו לקנות בתים צמודי קרקע או מרבבים, בנייני דירות, נכסים מסחריים כמו חנויות קמעונאיות, בתי מלון או מתחמי משרדים, אדמות גולמיות והרבה מגרשים ואפילו תלושי סירות.

עם זאת, זה לא קל כמו לרכוש כמה מאות מניות של מניות. אם אתה רוצה לצלול ברכישת נכסים באמצעות ה- IRA המכוון העצמי שלך, אתה צריך לדעת את הכללים - ויש הרבה מהם.

Takeaways מפתח

• אתה יכול להחזיק נדל"ן ב- IRA שלך, אך תזדקק ל- IRA בהכוונה עצמית כדי לעשות זאת. כל נכס נדל"ן שאתה קונה חייב להיות אך ורק למטרות השקעה: אתה ובני משפחה לא יכולים להשתמש בו. רכישת נדל"ן בתוך IRA בדרך כלל מחייב לשלם במזומן, וכל הוצאות הבעלות חייבות להיות משולמות על ידי ה- IRA. החזקת נדל"ן ב- IRA שלך יכולה להיות מסובכת, עם בעיות מיסוי ונייר-קלט. אך לעומת זאת, רכוש יכול לספק לך תשואה טובה (או נהדרת), ולגוון את התיק שלך.

ה- IRA הנכון לרכישת נכס השקעה

ראשית, ה- IRA שלך צריך להיות מכוון עצמי. המונח "מכוון עצמי" פירושו כי השקעות אלטרנטיביות מתקבלות או מוצעות על ידי האפוטרופוס של IRA, המוסד הפיננסי או החברה האחראים על ניהול רישום ודרישות מס הכנסה. IRA בהכוונה עצמית אינו תלוי בכל תיווך, בנק או חברת השקעות שיקבלו עבורך החלטות (לרוב חשבונות התיווך אינם מאפשרים אחזקות נדל"ן, בכל מקרה).

כדי לקנות ולהחזיק נכס באמצעות ה- IRA שלך, עדיין תזדקק לאפוטרופוס, ישות המתמחה בחשבונות בהכוונה עצמית שתנהל את העסקה, ניירת קשורה ודיווח כספי. הכל עובר דרך האפוטרופוס כדי למנוע ממך להפר את הכללים הנוקשים בנוגע לסוגי עסקאות נדל"ן אלה.

כפי שהייתם מצפים, האפוטרופוס יגבה תשלום עבור השירות. עם זאת, זה לא ייעץ לך כיצד לבנות בצורה הטובה ביותר את אחזקותיך. תפקידו של האפוטרופוס הזה הוא לטפל בעבודות המשרד האחורי.

לפני שנבחן את שאר הכללים, הבינו עובדה בסיסית זו: אתם ו- IRA שלכם שני ישויות נפרדות. ה- IRA שלך הבעלים של הנכס - אתה לא. למעשה, בכותרת של הנכס נקרא "XYZ Trust Company Custodian (FBO) IRA."

מה יש ולא שלך

נכסי הנדל"ן שלך חייבים להיות השקעה גרידא. אינך יכול להשתמש בו כבית נופש, מקום לילדיך לגור בו, בית שני או משרד לעסק שלך. כללים אלה חלים עליך ועל אנשים שמס הכנסה רואה בעיניהם "פסול". אז מי נחשב לאדם נפסל?

• בן / בת הזוג / ה הורים, סבים / סבים / סבתא / סבא / סבתא / ים וילדיכם / בנות זוגם, נכדיהם / ות ניניםיהם ספקי שירות של IRA כל ישות שלכם המחזיקה ביותר מ- 50% מהנכס

אתה גם לא יכול לרכוש את הנכס מאחד האנשים שנפסלו - זה נקרא עסקה של עסק עצמי - וגם ה- IRA לא יכול לרכוש נכסים שבבעלותך. תוכל ללמוד עוד על עסקאות אסורות בסעיף 4.72.11.2.1 במדריך להכנסות הפנימיות.

ביצוע הרכישה

יתרת ה- IRA תצטרך להיות גבוהה למדי מכיוון שקבלת משכנתא לרכישת נכסים בתוך ה- IRA אינה קלה. סביר להניח שתצטרך לשלם במזומן, מה שלא רק מוציא נגיסה גדולה מהחשבון, זה גם משפיע על שיעור ההחזר שלך בהמשך הדרך.

משקיעי הנדל"ן מניחים לעתים קרובות סכום קטן ומנצלים שיעורי ריבית נמוכים יחסית כדי למנף את הרכישה, מתוך מחשבה שהם יכולים להרוויח יותר כסף על הנכס ממה שהם ישלמו בריבית. אם אינך יכול לממן את רכישת הנדל"ן שלך, אתה מאבד פוטנציאל להחזר השקעה משמעותי (ROI).

בנקים מסוימים ישקלו הלוואות לעסקה מסוג זה, אך הדבר מציג בעיה נוספת: כל הכנסה מהנכס עשויה להיחשב כהכנסה חייבת במס בלתי קשורה לעסקים (UBTI). תוכל ללמוד עוד על UBTI בסעיף 511 404 לקוד הכנסות פנימיות של IRS (IRC).

בעלות על הנכס

מכיוון שה- IRA שלך לא משלם מיסים, אינך יכול לנצל את הניכויים שמגיעים עם בעלות על נדל"ן. מכיוון ששילמת מזומן, אין תשלומי ריבית למשכנתא לניכוי. אתה גם לא מקבל את היתרונות של ניכויים ממס רכוש או פחת. אם הנכס שלך מניב הכנסות משכירות, כל חלק ממנו נכנס ישר ל- IRA שלך. מכיוון שאינך הבעלים של הנכס, אינך יכול לכסות אף הכנסה. (כמובן שתקבל את הכסף בסופו של דבר, כשתבצע משיכות מהחשבון בעת ​​הפרישה.)

בצד הבהיר, אף אחד מהתחזוקה או עלויות נלוות אחרות של בעלות על נדל"ן לא יוצא מהכיס שלך. ה- IRA משלם על הכל. עם זאת, אין זה חסרונות. כל דולר שיוצא מה- IRA שלך הוא דולר שכבר לא מקבלים כמה עשורים להעריך בערך ללא מס.

סיכון עצום אחד: הוצאות תחזוקה שמנקזות את המזומנים של ה- IRA ומביאות לקנסות יקרים אם אתה "תורם יתר על המידה" לחשבון כדי לכסות אותם.

ומה קורה אם על רכוש שורה של הוצאות גדולות שדוחפות את יתרת ה- IRA שלך כל כך נמוכה עד שבחשבון אין מספיק כסף לשלם עבורו? זכור, אינך יכול לשלם עבור כל דבר הנוגע לנכס זה מכיסך, ותרומות IRA מוגבלות: אתה יכול להפקיד רק 6, 000 - 7, 000 $ אם אתה בן 50 ומעלה - בשנת 2020.

אם זה לא מכסה את התיקון ואתה צריך להפקיד יותר, אתה מחכה לעונשים הקשורים לתרום יותר מדי. זהו סיכון משמעותי, מכיוון שרכוש לעיתים קרובות יכול לדרוש אחזקה יקרה, וההכנסה שתקבל מהשכרה עשויה שלא לכסות את מה שאתה צריך להשקיע בשנה תחזוקה גבוהה.

מכירת הנכס ב- IRA

כדי למכור את הנכס שלך, עבד מחיר מכירה בדיוק כמו שהיית עושה עם כל מחזיק נדל"ן אחר. לאחר ששני הצדדים מסכימים על מחיר ותנאים, בקש מהאפוטרופוס שלך למכור את הנכס מטעם ה- IRA שלך. כל הכסף יחזור ל- IRA שלך נדחה ממס או פטור ממס, תלוי בהתאמה של ה- IRA שלך.

שיקול אחרון אחד: נזילות. כמה קל לך לצאת מההשקעה? עם מניות, זה קל יחסית. לפעמים אתה יכול להחזיר את הכסף שלך תוך שניות. לעומת זאת, נדל"ן הוא השקעה בעליל שלילי. זה עשוי לקחת זמן רב עד לסילוק, ואתה יכול להפסיד כסף לאורך הדרך. כפי שלמדו שמונה מיליון אנשים במיתון הגדול של 2008, אתה יכול למצוא את עצמך עם נכס ששווה פחות מכמות הכסף שאתה חייב עליו.

יתרונות וחסרונות של רכוש ב- IRA

הזכרנו כל כך הרבה טרדות וחסרונות, אולי תהיתם בנקודה זו אם יש טעם להכניס רכוש ל- IRA. מבחינה היסטורית, הנדל"ן היה השקעה טובה לטווח הארוך מכיוון שערכי הנכסים עולים עם הזמן, וההערכה לטווח הארוך הולכת יד ביד עם אופק ההשקעה לטווח הארוך של חשבון פרישה. בטווח הקצר, כל הכנסה שהניב מייצר מוגנת במס בתוך ה- IRA. לבסוף, כנכס קשה, נדל"ן מסייע בגיוון תיק השקעות שמושקע אחרת במניות ובניירות ערך אחרים - לא הרעיון הגרוע ביותר בעולם.

מקצוענים

• הנדל"ן מסייע בגיוון תיק העבודות, ולעתים קרובות נוגד את השוק הפיננסי.

• נדל"ן העריך היסטורית לאורך זמן, אידיאלי לאופק ההשקעות לטווח הארוך של IRA.

• נדל"ן יכול לספק זרם הכנסה קבוע משכירות. כל הכנסה משכירות שתגבה גדלה ללא מס בתוך ה- IRA.

• אתה יכול לקנות, למכור, להעיף ולצבור נכסים.

חסרונות

• אתה צריך להקים IRA בהכוונה עצמית עם אפוטרופוס.

• אינך יכול לתבוע ניכויים בגין ארנונה, ריבית למשכנתא, פחת והוצאות אחרות הקשורות לרכוש.

• יש לשלם את כל ההוצאות, התיקונים והעלויות התחזוקה בכספי ה- IRA, ועליך לשלם לאחרים כדי לבצע אותם ולנהל את הנכס.

• אתה וקרובי משפחתך לא יכולים לגור בעסק או לנהל עסק מחוץ לנכס.

בשורה התחתונה

השימוש ב- IRA לרכישת נכס להשקעה אינו נועד לחלל הלב, ואף לא עבור אף אחד שאינו בקיא בסוגים השונים של חשבונות הפרישה האישיים. השקעה בנדל"ן מכל סוג שהיא מסוכנת למדי או במקרה הטוב תחזוקה גבוהה; עם זאת, עבור IRA נדל"ן הוא בחירה בסיכון גבוה במיוחד. לא רק שערכי המאפיינים עשויים לרדת ולא לעלות; שנה של עלויות אחזקה משמעותיות עשויה לחייב אותך גם בקנסות אם הכנסותיך ומגבלת התרומה של ה- IRA אינן מכסות תיקונים שלא תוכל להרשות לעצמך להתעלם מהם.

אלא אם כן יש לך זמן ומומחיות לניהול נכסים נדל"ניים, כנראה שאתה הכי טוב עם אסטרטגיות מיינסטרימיות יותר עבור ה- IRA שלך. או שקלו אופציות נדל"ן מאוחדות, כמו נאמני השקעות בנדל"ן (REIT) או קרנות נאמנות ותעודות סל שמשקיעות בנכסים. אלה צורות עקיפות של בעלות על נכסים, אך מדובר בהצעה פשוטה ונוזלית יותר - וניתן להחזיק אותם גם ב- IRAs רגילים.