כששוק הדיור החל לצלול בשנת 2007, נראה כי נגמרו ימי המשכנתא בתשלום נמוך-מקדמה. אך באופן מפתיע, רק כמה שנים לאחר מכן, אפילו צרכנים עם אשראי מתחת לממוצע יכולים לרוב לקנות בית עם פחות מ -20% מקדימה.
אפילו לאחר מגלשת הדיור היו לצרכנים מספר אפשרויות אם חשבון החיסכון שלהם היה חסר מעט. משכנתאות FHA, הדורשות ירידה של 3.5% בלבד, נהנו מגידול בפופולריות. וכן, למי שהוסמך לכך, הלוואות ביתיות של VA אפשרו לקונים לממן את מחיר הבית המלא.
בימים אלה, גם הופך להיות קל יותר לקבל הלוואה קונבנציונלית עם מקדמה נמוכה. פאני מיי ופרדי מק, הרוכשים את מרבית המשכנתאות ממלווים אמריקאים, הודיעו לאחרונה כי הם יקטינו את המקדמה המינימלית שלהם מ -5% ל -3%. בכך הם פתחו את הדלת לבנקים להתמודד על רוכשי בתים חסרי מזומנים.
אמנם עדיין ניתן לקנות בית עם מעט מאוד פוך, אם זה רעיון טוב עבור הצרכנים זו שאלה נוספת. האם זה הגיוני לבנות את החיסכון שלך ולחכות ללכת לקניות הביתה עד שתוכל להכניס יותר מזומנים בסגירה? וכמה מהחסכונות שלך עליכם להשקיע בדיור? להלן מספר גורמים שיש לקחת בחשבון.
תשלום מקדמה נמוך יותר: עלויות ארוכות טווח גבוהות יותר
אולי הדבר הראשון שיש לחשוב עליו עם הלוואות בתשלום נמוך למטה הוא שלמעט מעט חריגים הם יעלו לך יותר בטווח הרחוק. מכיוון שאתה מממן יותר ממחיר הבית, תשלומי הריבית שלך לאורך חיי ההלוואה עומדים להיות גבוהים משמעותית
לדוגמה, אם אתה קונה בית של 200, 000 $ עם ירידה של 5% במקום 20%, תשלם בערך 35, 000 $ יותר בריבית במהלך הלוואה ל -30 שנה. ברור שתשלמו גם יותר כדי לכסות את קרן ההלוואה.
בהתחשב כמה שיעורי הריבית הנמוכים להפליא של ימינו, זה לבד לא עלול להרתיע אתכם מלרכוש בית מוקדם יותר מאוחר. הדאגה הגדולה יותר היא להוסיף להוצאות שלך את דמי ביטוח המשכנתא שבדרך כלל תצטרך למזלג אם אתה קונה בית או דירה עם פחות מ -20% למטה. מטרת התשלומים הללו היא לכסות את אובדן המלווה אם ברירת המחדל להלוואתך.
ישנם שני סוגים בסיסיים של ביטוח משכנתא. אם אתה לוקח הלוואה FHA, המלווים הפרטיים מספקים את הכספים לרכישת הבית שלך, והממשלה פועלת כמבטחת שלך. אם הבית שווה פחות מ- 625, 000 $, הפרמיה השנתית לביטוח משכנתא (MIP) עומדת כיום על 0.80% או 0.85%, תלוי בסכום הממומן. תצטרך גם לשלם פרמיה מקדמה, שמסתכמת בקצת יותר מ -3, 000 $ עבור הלוואה של 180, 000 $.
פשרה למקדמה
האם הסיכוי לביטוח משכנתא פירושו שעליך לחכות עד שתוכל להניח 20% מלאים מעלות הבית? לא בהכרח.
בתור התחלה, בערים יקרות יותר, ההמתנה אינה תמיד מציאותית. אם אתה גר בחלק מהארץ, שאפילו בתים צנועים עולים 400, 000 $, יהיה עליך לגייס 80, 000 $ לפני הכניסה לשוק. ואם אתה מתגורר באזור בו הקנייה פחות יקרה משכירות, יתכן שיש תמריץ נוסף להישאר בצד עד שתחסוך מספיק כדי להימנע מביטוח משכנתא.
עבור אנשים מסוימים, האפשרות הטובה ביותר עשויה להיות למצוא דרך ביניים בין מקדמה מינימלית ל 20% המסורתיים. לדוגמה, אם אתה לוקח הלוואה FHA ומניח 10%, ביטוח המשכנתא שלך יבוטל לאחר 11 שנים; אחרת, תמשיך לשלם אותה עבור כל ההלוואה. האם אתה יכול לממן מחדש במועד מאוחר יותר כדי להיפטר מהביטוח? בטוח. אך אין שום ערובה לכך שהריבית תהיה בשפלות ההיסטוריות שלהם או בסמוך לה.
בנוסף פרמיית ביטוח המשכנתא שלך (MIP) יורדת כשאתה משלם מקדמה גדולה יותר. כשאתה לוקח משכנתא למשך 15 שנים, למשל, אם אתה יכול לשלם 10% מקדימה, התשלום השנתי יורד מ- 0.70% ל- 0.45%.
בעוד שהפרטים מעט שונים ב- PMI, אותו היגיון חל. ככל שתשלום המקדמה גדול יותר, עליכם לשלם דמי פרמיה פחות. עם זאת, אחד היתרונות של PMI הוא שאתה יכול לבטל אותו ברגע שתשיג 20% הון בביתך (ראה כיצד להערים על ביטוח משכנתא פרטי ).
אם הבנק מחזיק את המשכנתא בספרים שלהם - כלומר הוא לא מוכר אותה לגוף כמו פאני מיי או פרדי מק - יתכן שהוא לא ידרוש ביטוח בכלל. עם זאת, בנקים גובים לעתים קרובות עמלה מקדמה או ריבית גבוהה יותר אם אתה בוחר הלוואה בתשלום נמוך למטה כדי לסייע במתן את הסיכון שהם נוטלים. אפילו מחצית נוספת של נקודת אחוז אחת יכולה לעלות לכם כמה אלפי דולרים נוספים במשך תקופה של 30 שנה. האפקט הכללי זהה: כשאתה מניח יותר אתה יכול לשאול בפחות.
סיכון ל"התחת למים "
מלכודת נוספת בהנחת המינימום היחיד כשאתה קונה בית היא שיש לך פחות הגנה אם שוק הדיור יירד. עם ירידה של 3% או 4% בלבד, תוכלו למצוא את עצמכם בקלות בבנק יותר מכפי ששווה הבית. זה בדיוק מה שקרה לבעלי בתים רבים במהלך התמוטטות הדיור האחרונה.
אמנם אינך מוגן לחלוטין גם אם אתה מוריד 10% או 15%, אתה נותן לעצמך חיץ גדול בהרבה, אם מחירי הבתים יתפנו לרעה.
שמירה על כרית חיסכון
חסכון לבית הוא מטרת חיים מרכזית. אך כשאתה מרכיב את המקדמה, וודא שאתה לא משאיר לעצמך פחות מדי מזומנים. לא רק שכדאי שתהיה לך קרן חירום (באופן אידיאלי עלויות מחיה של שישה חודשים), תצטרך גם כספי חילוף עבור ההוצאות הבלתי צפויות הכרוכות בקניית בית לעתים קרובות. לקבלת מידע נוסף, ראה כמה מזומנים עלי להחזיק בבנק?
קבע תקציב קפדני לפני שתתחיל לצוד בתים, כדי שתדע מה אתה יכול להרשות לעצמך לבזבז. ועשו מה שאפשר כדי לבנות את יתרות המזומנים שלכם ברגע שתתקבעו ותסיימו לצבוע ולהחליף שטיחים וארונות. כמו כן, זכור שאנשים אומרים שטוב לגור בבית קצת לפני שהם מבצעים שיפוצים שאינם חובה לפני שאתה עובר לגור.
בשורה התחתונה
האם הלוואות בתשלום נמוך למטה יכולות להיות בחירה טובה עבור בעלי בתים? בהחלט. אבל חישבו את העלויות לטווח הארוך של ביטוח משכנתא או את הריבית הגבוהה שתשלמו כדי לוודא שזה שווה את זה. לקבלת מידע נוסף, ראה משכנתא: כמה אתה יכול להרשות לעצמך? ועשר הונאות המשכנתא הנפוצות ביותר שיש להימנע מהן .
