לויד של לונדון זוכה כישות שהגיעה למונח חיתום. מתווך הביטוח האנגלי, שמקורו במאה ה -17, אסף אנשים לפרסום כיסוי למיזמים מסוכנים כמו הפלגות בים. בתהליך, כל נוטל סיכונים כתב את שמו ממש תחת טקסט המתאר את המיזם ואת כמות הסיכון הכוללת שהוא היה מוכן לקבל בתמורה לפרמיה מוגדרת. לימים זה התפרסם כחתימת הסיכון.
למרות שהמכניקה השתנתה עם הזמן, החיתום נמשך כיום כפונקציה מרכזית בעולם הפיננסי. הוא משמש במגזרים שונים כולל הלוואות, ביטוח והשקעות. אבל יש לזה גם מקום חשוב בנדל"ן. מאמר זה מסביר מהי חיתום וכיצד הוא מתקשר לענף זה.
Takeaways מפתח
- החיתום הוא התהליך שמלווים משתמשים בו כדי לקבוע את אמינות האשראי של לקוח פוטנציאלי. החתן חוקר כדי להבטיח שהמבקשים מייצגים את עצמם באמת ובתוך קבלת תחושת הכספים של המבקש. עבור עסקאות נדל"ן, החתמים קובעים גם אם מחיר המכירה של הנכס עומד בשמאותו כתבי כותבים גם מבטיחים כי אין אף אחד אחר בכותרת, והאם יש סכנות בנכס בגלל אסונות טבע כמו שיטפונות או רעידות אדמה.
מהי חיתום?
החיתום מתייחס לתהליכים בהם משתמשים המלווים כדי לקבוע את אמינות האשראי של לקוח פוטנציאלי. זה חלק חשוב מאוד בעסק הפיננסי מכיוון שהוא מסייע לקבוע כמה מהפרמיה מישהו ישלם עבור הביטוח שלו, אופן קביעת שיעורי ההלוואות ההוגנים וכדי לקבוע גם מחירים לסיכון השקעה.
יחד עם התבוננות באמיתות היישום של אדם מסוים, החתמים חוקרים עד כמה יהיה מסוכן להלוות לאדם או לבטח אותו לפני שיעשה עסקים עם אותו אדם או חברה. אז למעשה, חיתום הוא בדיקת עובדות ובדיקת נאותות מצד המבטח או המלווה לפני שמקבלים סיכון כלשהו.
משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקני (HUD) מגדיר את החיתום כ"תהליך ניתוח בקשת הלוואה לקביעת סכום הסיכון הכרוך בהלוואת ההלוואה; הוא כולל סקירה של היסטוריית האשראי של הלווה ופסק דין לגבי הנכס. ערך."
איך עובדים החתמים
החתם מבצע מחקר בכדי להבטיח שהמבקשים מייצגים את עצמם בכנות ולקבלת תחושת הכספים של המבקש. לגבי עסקאות נדל"ן, החתמים קובעים גם אם מחיר המכירה של הנכס עומד בערכו המוערך.
החתום אחראי לקבוע את האשראי של הלווה הפוטנציאלי ולהעניק לו דירוג דירוג. דירוג זה, שנקבע על פי ציוני אשראי שהוענקו על ידי שלושת לשכות האשראי הגדולות, מייצג את יכולתו של המבקש להחזיר את ההלוואה, את סכום הכספים שיש לו בשמורה ואת ההיסטוריה התעסוקתית שלו.
חיתום ונדל"ן
כאשר גורם פרטי או גורם עסקי מבקש מימון לפרויקט או רכישה של נדל"ן, בקשת ההלוואה נבדקת על ידי החתום כדי לקבוע כמה סיכון המלווה מוכן לקבל. אין לבלבל בין סוגי החתמים הללו לבין חתמי ניירות ערך שקובעים את מחיר ההצעה של מכשירים פיננסיים. חתמי הנדל"ן מתחשבים הן בקרקע והן בלווה.
לווים נדרשים לבצע הערכה על הנכס. החתום מורה על השמאות ומשתמש בו כדי לקבוע אם הכספים ממכירת הנכס מספיקים בכדי לכסות את הסכום שהושאל. לדוגמא, אם לווה מעוניין לרכוש בית בסכום של 300, 000 $ אשר הערכה של שווי מוערך היא 200, 000 $, אין סיכוי שהחתם יאשר את ההלוואה או, לפחות, הלוואה בסך 300, 000 $.
החתמים מזמינים את השמאות ומשתמשים בה כדי לקבוע אם הכספים ממכירת הנכס מספיקים בכדי לכסות את הסכום שהושאל.
החתמים גם מוודאים שגורמים אחרים עם הנכס נמצאים בשיק. זה כולל הבטחת שאין אף אחד אחר בכותרת, והאם יש סכנות בנכס בגלל אסונות טבע כמו שיטפונות או רעידות אדמה.
ברוב הלוואות הנדל"ן משמש הנכס עצמו כבטוחה כנגד הכספים שהושאלו. החתמים משתמשים בדרך כלל ביחס כיסוי כיסוי חוב (DSCR) כדי לקבוע אם הנכס מסוגל לממש את ערכו שלו. אם כן, ההלוואה היא הצעה בטוחה יותר, ולבקשת ההלוואה סיכוי גדול יותר להתקבל.
