מכירת בית היא בדרך כלל לא תהליך פשוט. עם זאת, זה יכול להיות מסובך ויקר עוד יותר אם קונה מבצע הצעה והמכירה נופלת בגלל הקונה שנסוג. לכן, כמוכר, ישנם כמה דברים שאתה צריך לדעת על יציאות מאוחרות. אם אתה חושב על מכירת הבית שלך, גלה מה אתה יכול לעשות כדי להגן על עצמך אם העסקה תצא לפועל.
כיצד מכירה ביתית יכולה ליפול
במכירה ביתית טיפוסית, הקונים יציעו הצעה על בית המוכר וכאשר זה יתקבל ייחתם חוזה בין שני הצדדים. בשלב זה, מצב הנכס משתנה בדרך כלל מ- "למכירה" ל"על חוזה "או" בחוזה. " שינוי הסטטוס אומר לרוכשים וסוכני נדל"ן אחרים כי למוכר יש קונה ונמצא בתהליך סגירת העסקה. עם זאת, מכירה או רכישה של בית אינם סופיים עד ששני הצדדים חתמו על כל המסמכים המשפטיים הנדרשים המעבירים בעלות על הבית בסגירה.
לרבים יש לקונים סעיפי מגירה שנכתבים בחוזים שלהם, שהם דרכים חוקיות "לגבות" את החוזה ללא עלות או בעלות קטנה לקונה. סעיף מגירה נכתב בחוזה המכר לפיו גם הקונה וגם המוכר מסכימים לתנאים בחוזה. כמה מקרים נפוצים כוללים:
מגבלות למשכנתא
הקונה חייב להיות מסוגל להשיג משכנתא עבור הנכס, בדרך כלל בפרק זמן מסוים מיום חתימת החוזה. לפעמים ניתן להכניס לחוזה תנאי לפיו אם המימון ייפול, החוזה בטל. למוכרים חשוב לבקש מהקונה למסור מכתב אישור מראש על המשכנתא.
מגמות לביקורת ביתית
על הבית למכירה לעבור בדיקה, או שהקונה יכול לבקש מהמוכר לבצע את התיקונים המפורטים בדוח הבדיקה. אם מתבצעים תיקונים, בדרך כלל הורה בדיקת מעקב בכדי להבטיח את מעבר הבית. לחלופין, הקונה יכול להשתמש במידע בדוח הבדיקה כמנוף כדי לשאת ולתת על מחיר מכירה נמוך יותר.
מגירה למכירה בבית
רכישת הבית החדשה יכולה להיות תלויה בכך שהקונה מוכר את הנכס הנוכחי שלו. מגירות מכירת הבית מסייעת לקונים מכיוון שהיא מאפשרת להם לצאת מהחוזה אם ביתם לא יימכר - מה שמותיר את המוכר להתחיל את התהליך מחדש. למרות שבדרך כלל יש פרק זמן מוגדר לפיו אם הבית אינו מוכר, המוכר יכול לבטל את הסכמתו לחוזה; המוכר עשוי להחמיץ הצעות אחרות של קונים פוטנציאליים שמוכנים לסגור.
מגבלות שמאות
תנאי הערכה מאפשרים לקונה להעריך את הבית כדי לקבוע את ערכו. מחיר הבית חייב לעמוד או להיות נמוך ממחיר ההערכה הרשמי. אם ההערכה נכנסת במחיר נמוך יותר, הקונה יכול להמשיך ברכישה או לבקש מהמוכר להוריד את מחיר הבית.
כשמכירת בית נופלת, בדרך כלל זה בגלל שאחד המקרים המפורטים לעיל לא מתקיים, או שהקונה או המוכר עברו שינוי לב.
Takeaways מפתח
- לרוכשים יש לעיתים סעיפי מגירה שנכתבים בחוזה, שהם דרכים חוקיות "לגבות" מרכישת בית. אם הצעה למכירה של בית נופלת, המוכר מפסיד זמן, כסף ומחמיץ קונים אחרים שהיו מוכנים סעיף בריחה מסייע למוכרים שכן הוא מאפשר למוכר לארח הצעות של קונים אחרים למרות המקרים בהצעה המקורית.
סימני אזהרה
אי עמידה באחד מתנאי החוזה היא סיבה מוצדקת לא לסגור. עם זאת, ישנם כמה סימני אזהרה אחרים שקונה עשוי לסגת מהרכישה והם כוללים:
- כישלון החזרת ניירות שנחתמו, מתוארכים ומושלמים כנדרש אי ביצוע תשלומים נדרשים לצדדים שלישיים (כלומר, פקחים) לא החזרת שיחות פגישות מתגעגעות אינספור בקשות לשינויים בחוזה
העלויות למוכרים
עלות ההזדמנות
קונים אחרים שאולי היו מעוניינים להציע הצעה לבית שלך יתחילו להסתכל על נכסים אחרים בשוק כאשר הבית שלך "תחת חוזה". אתה עלול לאבד את ההזדמנות למכור לאותם קונים כאשר הבית שלך מתקשר מכיוון שהם עשויים לרכוש נכס אחר.
זמן
אחד ההיבטים המתסכלים ביותר של מכירת בתים הנופלים הוא הזמן המבוזבז. המוכר נשלח בחזרה לכיכר כדי להתחיל שוב בתהליך כדי למצוא קונה אחר. כמו כן, העיכוב עשוי לפגוע בתכניותיך לרכוש בית אחר או לשנות את ציר הזמן של המעבר שלך.
הבית הבא שלך
אם אתה חוזה לרכוש בית אחר והעסקה הזו הייתה מותנית במכירת מגוריך הנוכחי - מכיוון שהיית זקוק לתמורה מהמכירה - יתכן שלא תוכל לקנות את הבית. כתוצאה מכך, ייתכן שיהיה עליכם לצאת מהרכישה או למצוא דרך אחרת לממן אותה.
כסף
אתה עלול להפסיד כסף כתוצאה מהעסקה שננפלה אם אתה צריך להמשיך בתשלומי המשכנתא על הבית הנוכחי שלך - שאתה מוכר - ובמקביל לשלם עבור המשכנתא על הבית שרק רכשת. כמו כן, ייתכן שתשלם שכר דירה עבור דירה עד שתסגור את רכישת הבית החדשה שלך, במיוחד אם היא רחוקה מהבית שאתה מוכר. בקיצור, קונה שיפרוש יכול להעלות את עלויות הדיור החודשיות באופן זמני.
אם יש לך חוזה לרכישת הבית החדש שלך והקונה הפוטנציאלי של הבית הנוכחי שלך נסוג, יתכן שתצטרך לשלם עבור הפרת החוזה לרכישת הבית החדש.
עלויות התחזוקה השוטפות של הבית הנוכחי שלך ימשיכו לרבות ארנונה, שירותים וגינון. ומכיוון שחשוב להקפיד על מראה ביתי וניתן למשוך קונה חדש, העלויות עשויות להסתכם לאורך זמן.
שמירת הדיל
ישנם צעדים שאתה יכול לנקוט אם הקונה שלך רוצה לצאת. ראשית, וודאו כי סוכני הנדל"ן המעורבים, עבורך ועבור הקונה, מתקשרים ביעילות. וודא שאתה והקונה הפוטנציאלי מקבלים עותקים של כל התקשורת בכתב. אם אתה או הקונה לא משתמשים בסוכן (או אם אינך מרגיש בנוח עם רמת התקשורת), נסה לדבר ישירות עם הקונה כדי להבין את כוונותיו או דאגותיו. כמו כן, קבע אם ישנם ויתורים שתוכלו לעשות כדי להשאיר את הקונה על הסגירה.
אמנם יתכן שלא תרצו להפחית את מחיר המכירה של הבית או לשלם עבור עדכונים ותיקונים, אך אולי כדאי אם אובדן המכירה יקר יותר מהתיקונים.
עיין בחוזה כדי לקבוע כל פנייה שעשויה להיות לך כמוכר אם הקונה ייפסק. לדוגמא, האם יש סעיף בחוזה שלך שיעניק לך עילה חוקית לתבוע את הלווה בגין הפרת חוזה ולקבל אחוז ממחיר המכירה המוסכם? או שיש סעיף הקובע כי הקונה הוא ברירת מחדל אם היא או היא לא מצליחים לבטל את העסקה במסגרת הזמן שנקבעה לאחר חתימת ההסכם?
השתמש בסעיף בריחה
סעיף בריחה מאפשר למוכר לארח ולקבל הצעות מצד קונים אחרים גם אם ישנם תנאים או מגנים שנכתבו בחוזה על ידי הקונה.
אם בוצעה הצעה אחרת על הבית, המוכר היה מיידע את הקונה המקורי שהיה לו מספר קבוע של ימים כדי לספק את המקרים או לוותר עליהם. במילים אחרות, סעיף בריחה מסייע בהגנה על המוכרים כך שהם לא מפספסים את ההזדמנויות למכור בזמן שהם ממתינים לאירועי התנאי של הקונה כמו מכירת בית הקונה.
בשורה התחתונה
ישנם מספר גורמים שיכולים לגרום למכירת בית ליפול, לרבות אי קיום אחד המקרים או הסעיפים בחוזה או לקונה יש שינוי לב.
עם זאת, מוכרים יכולים להגן על עצמם על ידי הידיעה והכרת פרטי החוזה. מוכרים חייבים לוודא שהסוכן שלהם עובד ומתקשר בצורה יעילה. כמו כן, אם אתה המוכר, כדאי לך לשקול שעורך דין לענייני נדל"ן יבדוק את החוזה, יציע כל סעיפים שיכולים להגן עליך, ולהציע אפשרויות בחירה אם הקונה יימנע - כולל היכולת לתבוע את הקונה שלך במידת הצורך.
