תוכן העניינים
- 1. פתח חשבון נאמנות
- 2. חיפוש כותרות וביטוח
- 3. שכור עורך דין
- 4. ניהול משא ומתן על עלויות נוהל
- 5. השלם את הבדיקה הביתית
- 6. השלם את בדיקת המזיקים
- 7. ניהול משא ומתן מחדש על ההצעה
- 8. נעול בשיעור הריבית שלך
- 9. הסר את המקרים
- 10. דרישות מימון מתוזמנות
- 11. צעדים אחרונים
- 12. להבין את העיתונים
- מייל נוסף: מינוי משכנתא
- בשורה התחתונה
עסקת נדל"ן היא בדרך כלל תרגיל ארוך ומלחיץ הכולל צעדים רבים ורשמיות דיונית. הסגירה מתרחשת כשאתה חותם על המסמכים שהופכים את הבית שלך לשלך, אך לפני שיגיע אותו יום גורלי, רשימה ארוכה של דברים צריכה להתרחש. להלן 12 צעדים שצריך לנקוט מרגע קבלת ההצעה שלך לרגע שקיבלת את המפתחות לבית החדש שלך.
12 שלבים לסגירת עסקת נדל"ן
1. פתח חשבון נאמנות
חשבון נאמנות מוחזק על ידי צד שלישי מטעם הקונה והמוכר. מכיוון שמכירת בית כרוכה במספר פעולות שננקטו לאורך שבועות, הדרך הטובה ביותר למנוע מרמה או קונה לרמות היא לגרום לצד ג 'ניטרלי להחזיק את כל הכסף והמסמכים הקשורים לעסקה עד להסדרת הכל.. לאחר שנגמרו כל הרשויות הדיוניות, הכסף והמסמכים מועברים מהמשמורת על חשבון ההפקה למוכר ולקונה, ובכך מבטיחים עסקה בטוחה.
Takeaways מפתח
- עסקאות נדל"ן מסתיימות בדרך כלל לאורך שבועות ויש להן חלקים נעים. המורכבות שלהם היא סיבה טובה לשכור עורך דין שינחה אותך בתהליך. אל תתפתה לדלג על שלבים: זה יכול לעלות לך.
2. חיפוש כותרות וביטוח
חיפוש כותרות וביטוח כותרות מספקים שקט נפשי ושמירה משפטית, כך שכאשר אתה קונה נכס אף אחד אחר לא יכול לנסות לתבוע אותו אחר כך, יהיה זה קרוב משפחה דחוי שנשאר מחוץ לצוואה או סוכנות לגביית מס אשר לא שילמה דמי דמי. חיפוש כותרות הוא בחינת רשומות ציבוריות כדי לקבוע ולאשר את הבעלות החוקית של נכס ולברר אילו טענות, אם בכלל, נמצאות בנכס. אם יש טענות כלשהן, יתכן שיהיה עליהן להיפתר לפני שהקונה יקבל את הנכס.
ביטוח כותרות הוא ביטוח שיפוי המגן על המחזיק מפני הפסד כספי שנגרם מפגמים בכותרת לנכס. זה מגן על בעלי נדל"ן וגם על מלווים מפני אובדן ונזק שנגרם כתוצאה משעבודים, שעבודים או פגמים בכותרת או בבעלות בפועל של נכס.
3. שכור עורך דין
אמנם קבלת סיוע משפטי היא לא חובה, אך עדיף תמיד לקבל חוות דעת משפטית מקצועית על מסמכי הסגירה שלך. את הז'רגון המורכב בהם יכול להיות קשה להבנה אפילו עבור אנשים משכילים. תמורת תשלום מתאים, חוות דעת של עורך דין מנוהל בתחום הנדל"ן יכולה להציע הטבות מרובות, כולל רמזים לבעיות אפשריות בניירת. בחלק מהמדינות עשויה לחוק מעורבות של עורך דין על פי החוק כדי לטפל בסגירה.
4. ניהול משא ומתן על עלויות נוהל
מפתיחת חשבון נאמנות ועד שכירת עורך דין נדל"ן, כל השירותים והגורמים המעורבים עולים כסף שיכול לכדור שלג לסכום גדול. שירותים רבים כאלה מנצלים את בורות הצרכנים על ידי גביית עמלות גבוהות. עלויות זבל, סדרת חיובים שמלווה מטיל בסגירת משכנתא שלעתים קרובות אינן צפויות על ידי הלווה ולא מוסברות בבירור על ידי המלווה, יכולות להיות עלות גדולה.
דמי זבל כוללים פריטים כמו דמי ניהול, דמי בדיקת בקשות, דמי בדיקת הערכה, עמלות נלוות, דמי עיבוד ודמי יישוב. אפילו עמלות עבור שירותי סגירה לגיטימיים ניתנות לניפוח. אם אתה מוכן לדבר ולהתייצב, אתה בדרך כלל יכול לקבל דמי זבל וחיובים אחרים שביטלו או לפחות יופחתו לפני שתעבור לסגירה.
בדיקות בית ומזיקים חשובות מכדי למנוע מכם לקנות נכס עם בעיות נסתרות ויקרות.
5. השלם את הבדיקה הביתית
בדיקה ביתית, בדיקה גופנית של מצבו של נכס מקרקעין, היא צעד הכרחי כדי לדעת על כל בעיה בנכס ולקבל מבט על סביבתו. אם אתה מוצא בעיה חמורה בבית במהלך הבדיקה, תהיה לך הזדמנות לצאת מהעסקה, לבקש מהמוכר לתקן אותה, או שהמוכר ישלם לך כדי שתתקן אותה (כל עוד הרכישה שלך ההצעה כללה מגבלה לבדיקת בית).
6. השלם את בדיקת המזיקים
בדיקת מזיקים נפרדת מהבדיקה הביתית והיא כוללת רופא מומחה המוודא שבביתך אין חרקים הורסים עצים, כגון טרמיטים או נמלים נגרות. מזיקים יכולים להיות הרסניים עבור נכסים העשויים בעיקר מחומר עץ, וחברות משכנתאות רבות מצוותות כי אפילו תיקוני מזיקים קלים יתוקנו לפני שתוכלו לסגור את העסקה.
אפילו התפשטות קטנה יכולה להתפשט ולהפוך להרסנית מאוד, ולכן יקרה לתיקון. ניתן לבטל מזיקים להרס עצים, אך תרצה לוודא שניתן לפתור את הבעיה בעלות סבירה (או בעלות שהמוכר מוכן ומסוגל לשלם) לפני שתשלים את הרכישה. בדיקות מזיקים נדרשות כחוק במדינות מסוימות ואופציונליות אחרות.
7. ניהול משא ומתן מחדש על ההצעה
גם כאשר הצעת הרכישה שלך כבר התקבלה, אם בדיקות מגלות בעיות כלשהן, ייתכן שתרצה לבצע משא ומתן מחדש על מחיר הרכישה של הבית כך שישקף את עלות התיקונים הנדרשים. אתה יכול גם לשמור על מחיר הרכישה זהה אך נסה לגרום למוכר לשלם עבור תיקונים. גם אם אתה רוכש את הנכס "כמו שהוא", אין שום נזק לשאול. אתה יכול עדיין לצאת החוצה ללא עונש אם יתגלה בעיה משמעותית שהמוכר לא יכול או לא יתקן.
8. נעול בשיעור הריבית שלך
שיעורי הריבית, כולל אלה המוצעים על המשכנתא, יכולים להיות תנודתיים ונתונים לשינויים. התעריפים כפופים למספר גורמים, כגון אזור גאוגרפי, סוג הנכס, סוג ההלוואה שביקשתם וציון האשראי של המבקש.
רצוי אם בכלל ניתן לנעול את הריבית של ההלוואה מראש, במקום להיות נתון לחסדי תנודות בשוק, העלולות לגרום לעליית הריבית לפני שתשלים את רכישת הנכס. אפילו עלייה בשיעור של 0.25% יכולה להגדיל משמעותית את סכום ההחזר ו / או כהונתו.
וודא שאתה יודע אם המקרים בחוזה שלך כפופים לאישור פעיל או פסיבי ופעל בהתאם לכללים בהתאם.
9. הסר את המקרים
הצעת הנדל"ן שלך צריכה להיות מותנית בחמשת הדברים הבאים:
- השגת מימון בריבית שלא תעלה על מה שאתה יכול להרשות לעצמך. בדיקת הבית שלא חושפת כל בעיה משמעותית עם הבית. המוכר חושף במלואו כל בעיות ידועות בבית. בדיקת המזיקים לא חושפת כל התערבות או נזק גדול לבית. המוכר מסיים כל מוסכם תיקונים
יש להסיר תנאים כאלה בכתב במועדים מסוימים המצויינים בהצעת הרכישה שלך, תהליך המכונה אישור פעיל. עם זאת, בחלק מהסכמי הרכישה חירויות מותנות באישור פאסיבי (המכונה גם אישור קונסטרוקטיבי), כלומר אם אתה לא מוחה עליהם לפי המועדים שצוינו, הם נחשבים כמאושרים. זה חיוני עבור הקונים להבין את תהליך האישור שלהם ולנקוט בפעולות הנדרשות בתאריכים הנדרשים.
10. דרישות מימון מתוזמנות
ככל הנראה הפקדת כסף רציני כשחתמת על הסכם הרכישה, המהווה פיקדון שנעשה למוכר המצביע על תום לבו של הקונה, רצינותו ועניין אמיתי בעסקת הנכס. אם הקונה נסוג, הכסף הרציני יעבור למוכר כפיצוי. אם המוכר נסוג, הכסף מוחזר לקונה.
להשלמת הרכישה תצטרך להפקיד כספים נוספים בפקדון. מאחר שבדרך כלל מוחלים הכספים המקוריים בדרך כלל על המקדמה, חשוב להסדיר את התשלומים הנוספים השונים, הנדרשים בזמנים שונים, לפני סגירת העסקה. אי ביצוע פעולה זו עלול להוביל לביטול העסקה, כסף רציני לעבור למוכר ועדיין תחויב בגין השירותים השונים שבהם השתמשת לפני שהעסקה התפרקה.
11. צעדים אחרונים
אחד הצעדים האחרונים לפני שתחתום על מסמכי הסגירה שלך צריך להיות לעבור בנכס בפעם האחרונה. אתה רוצה לוודא שלא נגרם נזק מאז בדיקת הבית האחרונה שלך, תיקונים נדרשים בוצעו על ידי המוכר, לא נמצאו בעיות חדשות ולא הוסר כלום שנכלל בהסכם הרכישה.
12. להבין את העיתונים
ניירת היא קריטית לסגירת עסקת רכוש. למרות שיש ערימה של ניירות מלאים במונחים משפטיים מורכבים ועגה, עליך לקרוא את כל זה בעצמך. אם אינך מבין משהו, חפש אותו באינטרנט או התייעץ עם עורך דין נדל"ן. הסוכן שלך יעזור גם בהבנת כל שפה משפטית מורכבת.
למרות שאתה עשוי לחוש בלחץ מצד האנשים שמחכים לך לחתום על המסמכים שלך - כמו הנוטריון או המלווה למשכנתא - קרא כל עמוד בעיון, שכן האותיות הקטנות יכולות להשפיע רבות על השנים הבאות. בפרט, וודאו כי הריבית נכונה וכל המונחים המוסכמים האחרים, כגון ללא קנס בתשלום מראש, מוזכרים בבירור. באופן כללי יותר, השווה את עלויות הסגירה שלך לאומדן של תום לב שניתנה לך בתחילת התהליך וזרוק התאמה לגבי עמלות שאתה חושב שהם לא לגיטימיים.
מעבר לקילומטר הנוסף: טרום אישור משכנתא
אמנם אישור מראש למשכנתא אינו הכרחי לסגירת עסקה, אך הדבר יכול להפוך את התהליך למהיר יותר. בתורו, אישור מראש יכול להעניק לך כוח מיקוח יותר בעת המשא ומתן, מכיוון שהוא מסמן למוכר שיש לך גיבוי פיננסי חזק. זה גם מציע לך נעילת ריבית, מה שאומר שאתה נוטה יותר להבטיח ריבית נוחה.
קבלת אישור מראש למשכנתא מאפשרת לך לדעת מהו הגבול אליו אתה יכול לרכוש נכס. זה חוסך זמן ומאמץ, ומאפשר לך לחפש רק אחר נדל"ן שמתאים לתקציב שלך.
בשורה התחתונה
למרות שזה אולי נראה שתהליך הסגירה הוא הרבה עבודה מורכבת, שווה את הזמן והמאמץ לתקן את הדברים במקום להזדרז ולחתום על עסקה שאינך מבין. היזהר מכל לחץ לסגור את העסקה במהירות. סוכני נדל"ן וגופים אחרים שיעזרו לך ירצו את הקיצוץ שלהם, אבל הם לא יהיו בסביבה כדי לדאוג לבעיות שאתה יכול להתמודד בהן בטווח הארוך מעסקה גרועה.
