מהי הלוואה של 125%?
הלוואה של 125% היא הלוואה - בדרך כלל משכנתא - עם סכום הלוואה ראשוני השווה ל 125% משווי הנכס הראשוני. לדוגמה, אם ביתך שווה 300, 000 $, הלוואה של 125% תאפשר לך ללוות 350, 000 $.
הלוואות אלה נפוצות לראשונה במהלך שנות התשעים. במקור שנועדו ללווים עם ציוני אשראי גבוהים והיסטורי אשראי מופתיים, הם נוטים לשאת ריבית משמעותית, כפול משיעור המשכנתא הרגיל.
איך עובד הלוואה של 125%
בעמדת מימון טכנית, הלוואה של 125% היא ביחס הלוואה לערך (LTV) של 125%.
מדד ראשוני לסיכון ההלוואה למלווה הוא גודל ההלוואה ביחס לערך (יחס LTV) של הנכס הבסיסי. הלוואה של 125% היא הלוואה מסוכנת יחסית בהשוואה להלוואה ביחס LTV הנמוך מ 100%: במשכנתאות רגילות, גודל ההלוואה אינו עולה על 80% מערך הנכס. לפיכך, על פי שיטת התמחור המבוססת על סיכון בה משתמשים המלווים, הלוואה ביחס LTV של 125% תוביל בריבית גבוהה יותר מאשר הלוואה עם יחס LTV של 100% ומטה.
מכיוון שהם כרוכים בסכום הגבוה משווי הנכס המשועבד, הלוואה של 125% נושאת ריביות גבוהות יותר מאשר הלוואות קונבנציונאליות.
בעלי בתים עשויים לחפש הלוואה של 125% כאפשרות למימון מחדש בכדי לתת להם גישה רבה יותר להון. המניע שלהם יכול להיות להשתמש בהלוואה כדרך לפרוע חובות אחרים הנושאים ריביות גבוהות יותר, כגון כרטיסי אשראי. ריבית נמוכה יחסית של המשכנתא יכולה להיות פירושה ביצוע תשלומים קטנים יותר ויתרת קרן נמוכה יותר, מה שיגדיל את הקרן במהירות רבה יותר.
דוגמה להלוואות 125%
חזרה במהלך משבר הדיור הפיננסי של 2007-08, 125% הלוואות מילאו תפקיד בסיוע לבעלי בתים. ההתרסקות של שוקי הנדל"ן ברחבי הארץ, שהובלה בעקבות התמוטטות המשכנתא בתת-פריים, הותירה אנשים רבים "מתחת למים" - כלומר, הם חייבים יותר כסף על המשכנתא שלהם ממה שהבית באמת היה שווה. לא היה זה בלתי נתפס למצוא בעלי בתים אשר חבויים לשלם משכנתא בשיעורים ויתרות קרן שכבר לא שיקפו את ערך בתי המגורים עליהם שילמו. עם ירידת ערכי הבית, בעלי בתים אולי רצו לממן מחדש, אך כדי להעפיל הם אולי נדרשו לשלם אחוז מסוים מההון בבית. השינויים הדרסטיים בשוק הקשו על הבטחת מימון המחזור; יתר על כן, המשך התשלומים למשכנתא הקיימת שלהם סביר להניח שאינם יכולים להחזיר את הפסדיהם גם אם ינסו למכור את הבית.
התוכנית הפדרלית למימון מחדש במחיר סביר לבית (HARP) נוצרה במרץ 2009 כדרך להציע הקלה. זה איפשר לבעלי בתים שביתם היה מתחת למים, אך בדרך כלל במצב טוב ומעודכן עם המשכנתא שלהם, להגיש בקשה למימון מחדש. באמצעות HARP, בעלי בתים שהיו חייבים עד 125% מערך בתיהם יכלו לנסות לממן מחדש בשיעורים נמוכים יותר בכדי לסייע להם לפרוע את חובותיהם ולקבל על בסיס כלכלי קשה. במקור, בעלי בתים שהיו חייבים יותר מאחוז זה לא יכלו להגיש בקשה, אך בסופו של דבר אפילו התקרה של 125% LTV הוסרה, מה שמאפשר לבעלי בתים רבים יותר להגיש בקשות להלוואות HARP.
לאחר שהוארכה מספר פעמים, תוכנית HARP הסתיימה בדצמבר 2018.
